Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  • Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  • Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  • Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает. 

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Как успеть — расторжение договора купли продажи недвижимости

Оглавление:

Без заключения договора купли-продажи не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ — основной, по которому продавец передаёт право собственности на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта.

Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.

Когда можно расторгать?

Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.

Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.

При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.

Читайте также:  Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: образец 2021 года Сбербанка

Когда нельзя расторгать?

Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.

Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.

Почему? Рассмотрим пример

Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился. Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае — заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся — стороны в результате дохода ведь не получили.

Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке.

Договор купли-продажи

Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.

Переход права собственности

Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.

Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.

Главное — успеть!

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания).

Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания.

Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.

Расторжение через суд

Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку

Если первоначальная сделка была заключёна при условии того, что продавец передаст покупателю имущество, а последний, в свою очередь, расплатится за него не сразу, а путём внесения периодических платежей, расторгнуть соглашение можно в судебном порядке при неуплате покупателем долга.

Расторжение договора купли продажи с ипотекой | Ипотека онлайн

Любое взаимодействие участников сделки прекращается в результате расторжения договора купли продажи с ипотекой. В момент, когда процесс завершится, бывший владелец имущества не сможет уже так просто вернуть жилплощадь – придется заявлять отдельное требование об этом. Аналогично обстоит ситуация и с задатком, переданным покупателем владельцу жилья.

Подобные негативные последствия лучше заранее оговорить в договоре купли-продажи (ДКП). Тогда вы избежите ненужной бумажной волокиты, да и в случае судебного разбирательства будет проще расторгнуть сделку. Отдельно стоит решить вопрос с залогом квартиры. Она служит обеспечением по кредиту, поэтому к разбирательству придется привлекать банк, в качестве третьего лица.

Другие нюансы касаются расторжения сделки после регистрации ДКП и до таковой. В первом случае процедура значительно усложняется. Может потребоваться составление обратного договора, т.к.

изначальное соглашение признается исполненным. Также надо понимать, какие лица могут выносить требование о расторжении договора купли продажи квартиры с ипотекой.

От этого зависит, на каких основаниях проводится процедура.

Кто может потребовать расторгнуть ДКП

С данным требованием вправе обратиться участники сделки – продавец и покупатель (ГК, ст. 450.1 (скачать)). Кроме того, расторжение возможно:

  1. По согласию сторон.
  2. По распоряжению госорганов.

Во втором случае требование выдвигается из-за противоречия условий сделки законодательству. Либо процедура запускается третьими лицами, имеющими доказательства, что соглашение заключалось под давлением или с недееспособным лицом. Хотя причины расторжения могут быть самыми разными.

Важно знать: Признание сделок с материнским капиталом недействительными

По каким основаниям расторгается ДКП по требованию продавца

Зачастую причина в серьезном нарушении условий ДКП одной из сторон. К ним относят уклонение покупателя от оплаты жилья или отказ от регистрации договора. Среди прочих оснований:

  • отказ второй стороны от подписания акта приема-передачи объекта;
  • неявка на осмотр или иные действия, не позволяющие принять квартиру;
  • отказ от приобретения страхового полиса и прочие препятствия завершению сделки;
  • невыполнение иных условий ДКП, либо отрицательное решение банка по ссуде.

В данных ситуациях происходит расторжение договора купли-продажи квартиры с ипотекой по инициативе продавца. Иногда такое действие допускается, когда изменились обстоятельства, предшествующие заключению сделки. У покупателя есть свои основания не завершать оформление недвижимости.

По каким причинам расторгается ДКП, если инициатор – покупатель

Процедура проводится, если заемщик представляет доказательства наличия следующих обстоятельств:

  • вторая сторона уклоняется от передачи недвижимого имущества;
  • жильё имеет значительные дефекты, незаметные ранее;
  • на жилплощади прописаны члены семьи продавца или иные лица;
  • для заключения сделки представлены ложные сведения (ГК РФ, ст. 174.1 (скачать));
  • использовались поддельные или неправильно оформленные документы;
  • нарушаются условия залога, что привело к порче объекта;
  • сделка заключена по принуждению или недееспособным лицом (ГК РФ, ст. 177 (скачать)).

Еще одно из оснований – расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика (когда соглашение с банком теряет силу). Однако оно подходит и к причинам отмены сделки продавцом. При этом важно учитывать и другие нюансы процедуры, такие как сроки и способ ее проведения.

В какой срок необходимо расторгнуть дкп

Данное действие совершается в период, установленный в самом соглашении. Если в ДКП нет четкого указания сроков, то расторжение происходит в течение месяца. Либо срок определяется способом проведения сделки. Когда требуется государственная регистрация договора, но она еще не проведена, то расторжение проводится до момента такой регистрации.

Если бумаги переданы в Росреестр, уведомление об отмене сделки лучше подавать в течение семи дней. За это время, скорее всего, ведомство не успеет зарегистрировать документы. Достаточно будет подать заявление в МФЦ о прекращении государственной регистрации, и не составлять соглашение о расторжении.

Чтобы точно выяснить, в какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры с ипотекой, нужно изучить конкретную ситуацию (сроки давности прописаны в ГК РФ, ст. 181 (скачать)). Еще важнее понимать, как проводится такая процедура. От этого зависит ее успех.

Как действовать в случае расторжения ДКП

Последовательность действий зависит от стадии совершения сделки. Если у участников не возникло разногласий, необходимо:

  1. Составить специальное соглашение, а затем подписать его (подписи ставят оба участника сделки).
  2. Если договор еще не зарегистрирован, а деньги не перечислены владельцу жилья (квартира, соответственно, не передана заемщику), нужно уведомить банк и на этом можно закончить.
  3. Когда имущество уже получено покупателем, придется составлять акт о его передаче продавцу.
  4. При внесенной оплате за недвижимость, придется оформить расписку или иным образом зафиксировать возврат средств на банковский счёт (обычно порядок регламентируется ДКП).
  5. Если произошел переход прав, соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре (об этом вносится запись в ЕГРН).

Когда согласия достичь не удалось, важно собрать достаточные основания расторжения договора купли-продажи по ГК РФ (ст. 450 (скачать)), обратившись с ними в суд. Процедура проводится так:

  1. Подается претензия второй стороне сделки, где указывают причины расторжения и собственные требования.
  2. В течение 30 дней не получен ответ или лицо отказалось от устранения нарушений, нужно собрать документы для суда, составив иск.
  3. После объявления даты судебного заседания, необходимо прибыть на рассмотрение дела, объяснить свою позицию и представить доказательства.
  4. С решением суда, вступившим в законную силу, следует направиться в Росреестр для удаления записи о правах покупателя на жильё или обратиться к приставам за возвратом средств.

В суд обращаются только при наличии конфликта или факта незаконных действий. Но потребуется досудебная попытка решить проблему и уведомление о начавшейся процедуре, направленное кредитору.

Важно, чтобы причины расторжения договора купли продажи квартиры с ипотекой соответствовали указанным в законе основаниям. При отмене сделки по обоюдному согласию тоже есть свои нюансы. В основном они касаются содержания соглашения и его формы.

Как правильно составить соглашение о расторжении: простая письменная или нотариальная форма

Если между сторонами сделки не возникло разногласий относительно сложившейся ситуации, договор расторгается через подписание соглашения.

Однако данный способ возможен, если уже произошла государственная регистрация прав покупателя, в качестве владельца жилплощади.

При составлении документа, подтверждающего обоюдное согласие приобретателя и продавца, нужно соблюдать одно правило – расторжение проводится в той же форме, что и заключение сделки:

  • если при подписании ДКП вы прибегали к нотариальному удостоверению, то и соглашение придется составлять в таком же формате;
  • если же договор не проходил процедуру заверения у нотариуса, достаточно будет простой письменной формы.
Читайте также:  ЖСК (расшифровка): паевой взнос, документы и собственность на квартиру

Данное правило закреплено в ст. 452 ГК РФ (скачать). В первом случае, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры с ипотекой по обоюдному согласию можно получить в нотариальной конторе. У специалиста найдется подходящий бланк. Если документ готовится самостоятельно, укажите в нем:

  • число подписания и место заключения;
  • сведения о сторонах сделки;
  • информацию о ДКП и предмете договора;
  • цели соглашения и последствия расторжения;
  • как будет возвращаться переданное каждой стороной.

При обращении к нотариусу или в ходе регистрации прав потребуется оплатить государственную пошлину. Но в процессе могут возникнуть дополнительные споры. Последствия расторжения договоры прописаны в Гражданском кодексе РФ, ст. 453 (скачать).

Кто должен платить госпошлину

Когда происходит расторжение договора купли-продажи квартиры с ипотекой по соглашению сторон, необходимо оплатить услуги нотариуса. Если без нотариального удостоверения обойтись нельзя, госпошлина вносится по договоренности сторон. На практике оплата возлагается на лицо, нарушившее условия ДКП. Однако оно не всегда готово пойти навстречу.

Если же соглашение отправляется на регистрацию в Росреестр, придется зарегистрировать право собственности продавца.

В данном случае государственная пошлина вносится лицом, чье право регистрируется – продавцом.

Когда одна из сторон отказывается передавать средства для оплаты услуг нотариуса (хотя должна это сделать), можно взять на себя эту обязанность, а впоследствии взыскать сумму через суд.

Оцените автора (1

Можно ли отменить договор купли продажи квартиры

В некоторых случаях оказывается, что заключенный договор купли-продажи квартиры необходимо аннулировать.

Такое желание может возникнуть, если при его заключении были допущены нарушения, либо одна из сторон нарушила согласованные условия (например, покупатель не полностью внес оплату).

Соглашение можно расторгнуть, а его последствия – отменить и по желанию сторон. Подробнее о том, как действовать в этих случаях, читайте ниже.

Расторгнуть по взаимному согласию

Это самый простой способ, который можно применить, если продавец и покупатель готовы прекратить его действие. Единственное условие – с юридической точки зрения расторгнуть уже исполненный договор невозможно.

Если уже была передана квартира, зарегистрировано право собственности, оплачена ее цена и выполнены все иные условия, считается, что обязательства исполнены в полном объеме. Такой договор расторгнуть нельзя, т.к. у сторон отсутствуют неисполненные обязательства. В такой ситуации можно только заключить соглашение об обратной купле-продаже квартиры.

Для расторжения по согласию обеих сторон необходимо заключить соглашение об этом. Порядок действий сторон различается в зависимости от того, на какой стадии исполнения договора купли-продажи заключено соглашение о его аннулировании:

  • если расторжение происходит до регистрации перехода права собственности к покупателю, обращаться в Росреестр не требуется;
  • если же в единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) уже была внесена запись о смене собственника квартиры на покупателя, соглашение о расторжении договора будет основанием для внесения новой записи о возврате недвижимости к продавцу.

Для того, чтобы Росреестр внес запись об обратной передаче, в соглашении о расторжении договора купли-продажи нужно прописать подробный порядок возврата купленной недвижимости и ее обратной перерегистрации.

В случае, если стороны уже подписали акт приема-передачи, квартира должна быть возвращена продавцу.

Если действие договора прекращено, когда документы уже поданы в Росреестр, но регистрация не состоялась, необходимо подать заявление об отзыве документов и прекращении регистрационных действий. Соглашение о расторжении необходимо приложить к нему, как основание.

Когда можно расторгнуть по желанию одной из сторон

Помимо взаимных договоренностей, расторжение договора возможно и по желанию одной из сторон. При этом действуют два условия:

  • исполнение договора все еще не завершено (так же, как и в случае с расторжением по взаимному согласию);
  • закон или договор предусматривают возможность такого расторжения.

Одностороннее расторжение может быть (хотя и не обязательно) связано с нарушением договора другой стороной. К примеру, основанием для отказа продавца от сделки может стать неисполнение покупателем обязанности по оплате цены квартиры.

Покупатель же может отказаться от заключенного соглашения, если:

  • продавец не передал ему квартиру,
  • у недвижимости обнаружились существенные недостатки,
  • документы на квартиру не соответствовали действительности,
  • зарегистрированные в квартире лица не освободили ее и т.п.

Возможен и отказ без каких-либо оснований, если это право предусмотрено договором.

Отменить в суде

Аннулировать действие договора купли-продажи можно и через суд при наличии существенных нарушений, которые дают право одной из сторон прекратить его.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, через суд можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры в случае, если одна из сторон допустила его существенное нарушение.

Для некоторых видов соглашений в законе предусмотрены дополнительные основания расторжения.

К примеру, договор долевого участия о приобретении квартиры у застройщика может быть расторгнут по специальным основаниям, предусмотренным п. 1.1. ст.

9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в связи с прекращением строительства, изменением проектной документации и по ряду других оснований.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается такое нарушение, в результате которого одна из сторон в значительной степени лишается того, на что могла бы рассчитывать. Вопрос о существенности тех или иных нарушений вызывает немало споров, поскольку при его определении очень велико воздействие субъективных факторов.

Кроме того, зачастую сложно доказать, что одна из сторон действительно не знала о тех или иных обстоятельствах, послуживших мотивом для подачи иска в суд.

Большинство из существенных причин для расторжения можно обезвредить, грамотно проведя проверку недвижимости перед покупкой и юридически грамотно составив договор. Однако, если избежать проблем не удалось, остается подать иск в суд.

Перед этим необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке – возможно, это позволит избежать траты времени и усилий на судебный процесс. Досудебное урегулирование проводится путем направления другой стороне письменного требования (претензии) с предложением расторгнуть заключенные договоренности.

В системе общей юрисдикции существуют также мировые суды, рассматривающие дела по небольшим спорам. Однако из-за высокой стоимости недвижимости иск о расторжении договора купли-продажи квартиры попадет именно в районный суд.

Исковое заявление составляется по правилам, предусмотренным Гражданским процессуальным кодексом РФ. В нем указывается:

  • наименование суда и сторон спора;
  • описание обстоятельств дела – когда, какой договор и в отношении какой квартиры заключен;
  • что именно было сделано или не сделано сторонами по нему;
  • основания для расторжения (аннулирования) договора;
  • иные обстоятельства, имеющие значение для дела;
  • требования истца – отменить договор, вернуть недвижимость или уплаченные за нее деньги.

Важно, что по общему правилу исполненное до расторжения соглашения не подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон или законом (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Исковое заявление облагается госпошлиной, размеры которой зависят от суммы требований одной стороны к другой.

В какой срок

Гражданский кодекс устанавливает общий срок исковой давности для предъявления требований о расторжении договора в суде – 3 года с момента, когда одной из сторон стало известно о нарушении ее прав.

После принятия искового заявления судом будет назначено одно или несколько заседаний, в которых стороны будут представлять свои аргументы. По итогам рассмотрения суд вынесет решение о расторжении либо об отказе в иске. Решение суда можно обжаловать в апелляционной и кассационной инстанциях путем подачи соответствующих жалоб.

Расторжение договора купли-продажи квартиры имеет много нюансов, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

  • Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
  • Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
  • Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Важный вопрос: можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации? Пути его решения

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Можно ли признать сделку недействительной?

Регистрация сделки завершается получением договора купли-продажи с отметкой о регистрации и выписки о праве собственности из ЕГРН (узнать о том, как составить типовой договор купли-продажи квартиры, а также посмотреть образец документа можно здесь, а о правилах оформления и заключения этого документы мы рассказывали в этом материале). Кроме этого стороны заключают передаточный акт, удостоверяющий фактическую передачу прав на недвижимость.

Однако ряд ситуаций, сопутствующих сделке, допускает её признания:

  • недействительной или ничтожной;
  • оспоримой.

В случае их наступления сделку можно считать ничтожной на основании норм статьи 167 ГК РФ по обстоятельствам, перечисленным в статьях 168—172 ГК РФ. Или – расторгнуть, оспорив её правоспособность на основании статьи 166 ГК РФ, независимо от того, что она прошла регистрацию, и сведения о ней внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В этом случае следует опираться на нормы статей 450—453 ГК РФ. А так же на источники законодательства, предусмотренные для тех или иных специфических условий, применимых в частных случаях.

СПРАВКА! Любое не исполненное положение договора купли продажи может стать причиной расторжения сделки.

Подробно о том, можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации, мы рассказывали тут.

Условия, сопутствующие прекращению соглашения

Если регистрация завершена, и сведения о сделке внесены в информационный банк ГКН, то для её расторжения нужны официально подтверждённые основания. Расторжение договора допустимо при условиях, когда одна из сторон не выполнила условий сделки, указанных в договоре.

Например, покупатель уплатил сумму, положенную по сделке, но продавец по тем или иным причинам не составил и не подписал передаточный акт, а так же не предоставил купленное жильё в пользование (п.1 ст.416 ГК РФ). Или, наоборот – передаточный акт составлен и ключи для пользования жильём переданы, но покупатель не рассчитался за приобретение недвижимости (ст. 439 ГК РФ).

Читайте также:  Кадастровая стоимость квартиры в 2021 году: как определить и узнать по адресу

Статья 416 ГК РФ. Прекращение обязательства невозможностью исполнения

  1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
  2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Для того чтобы эти причины стали прецедентом к расторжению сделки, требуется наличие условий, прописанных в договоре:

  • сроки передачи квартиры передаточным актом;
  • сроки и условия внесения платежа по сделке.

Такие причины аннулирования сделки считаются самыми распространёнными. Кроме этого расторжение допускается при условиях:

  1. Когда покупатель не знал и не мог знать о наличии третьих лиц, чьи имущественные права были нарушены проведением купли продажи.

    Например, при наследовании не были учтены другие наследники, не оповещённые о смерти наследодателя. Или при приватизации квартиры несовершеннолетние и иные лица были незаконно лишены своих долей в праве собственности. А так же, когда законные претенденты на право собственности (пользования) находились в местах лишения свободы, в долгосрочной командировке и т.п.

  2. Третьими лицами, чьи права нарушены, являются несовершеннолетние дети, или лица, признанные недееспособными. Или – если таковые не выписаны бывшим собственником после регистрации сделки.
  3. После регистрации обнаружено, что в квартире есть обременения, или оставлены граждане, имеющие право пожизненного проживания.
  4. После вселения были выявлены причины, существенно снижающие качество приобретённого жилья. Например – протекающая крыша, отсутствие отопления и т.п.
  5. Иные обстоятельства, нарушающие право приобретателя, в том числе – отсутствие или ненадлежащее состояние документации на квартиру.

ВНИМАНИЕ! Если покупатель знал о наличии нарушений, за счёт которых была существенно снижена стоимость квартиры, оспорить сделку он не сможет.

Для того, чтобы сделка стала оспоримой, в договор должны вноситься положения, противоречащие фактическому состоянию дел:

  1. О том, что права третьих лиц не нарушаются совершением сделки.
  2. Указываются сроки, в течение которых произойдёт полная передача объекта, со снятием с регистрационного учёта всех жильцов, в том числе несовершеннолетних и недееспособных.
  3. В характеристиках объекта даётся ссылка, что в квартире отсутствуют обременения.
  4. Продавец скрыл от покупателя, не указав в передаточном акте недостатки жилья или неправоспособность документации на квартиру.

Если в купчую вносились требования по страхованию недвижимости, или иные существенные положения, контрагент вправе требовать их исполнения или оспаривать сделку.

Пошаговая инструкция расторжения

Иногда возникают сопутствующие обстоятельства, которые имеют объективную основу, не позволяющую исполнить указанное по сделке. Их относят к обстоятельствам форс-мажор.

При заключении договора следует внести положение, регулирующее действие сторон при наступивших обстоятельствах неодолимой силы (ст. 452 ГК РФ).

В таком случае требуется действовать согласно пунктам, устанавливающим алгоритм действий на такой случай.

По преимуществу такая процедура проводится по согласию сторон и оформляется соглашением. Но если регистрация завершилась, и право собственности зарегистрировано на нового правообладателя, нормы данной статьи не действуют. Проблема в том, что регистрирующий орган вправе изменять сведения только на основании гражданско-правового договора, заключённого сторонами, или по решению суда.

Если стороны решили аннулировать действие договора по взаимному согласию, то условия, которые повлекли прекращение его действия, не играют существенной роли. Исключение составляют случаи нарушения законодательства, изложенные в статьях 168-172 ГК РФ. При перечисленных здесь противоправных деяниях контрагента, следует обращаться в суд.

Статья 168 ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

  1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
  2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По нормам статей 450—453 ГК РФ расторжение так же допускается через суд. Но в этом случае допустимо провести аннулирование обязательств по сделке собственными силами:

  1. Стороны обмениваются претензиями и ищут компромисс.
  2. При возникновении взаимного согласия по аннулированию правовых последствий купчей, составляют новый гражданско-правовой договор.
  3. В нём контрагенты меняются местами – покупатель выступает в роли продавца, а продавец – в роли покупателя.
  4. Купчая на квартиру подписывается сторонами, и передаётся на регистрацию в Росреестр.
  5. Составляется новый передаточный акт по возврату недвижимости.

ВАЖНО! Такие действия потребуют уплаты НДФЛ соразмерно 13% стоимости средств, уплаченных по сделке.

Второй вариант расторжения зависит от решения суда и не даёт гарантий. Но в случае его реализации стороны сэкономят сумму НДФЛ. Можно испробовать, если в дело вмешались обстоятельства форс-мажора.

Алгоритм действий следующий:

  1. Стороны составляют соглашение о расторжении договора купли продажи, указывая обстоятельства, не позволившие покупателю вступить в права собственности (или иное).
  2. Подают соглашение в Росреестр на регистрацию прекращения права собственности покупателя.
  3. Росреестр по преимуществу отказывается от регистрации таких соглашений, в ответ на отказ контрагенты запрашивают мотивированную выписку с причиной отказа.
  4. В течение 10 дней после получения выписки стороны отправляются в суд, с исковым требованием о проведении регистрационной процедуры по аннулированию сделки.
  5. Суд даёт положительное решение, на основании которого вносится кадастровая запись. В случае отказа, оформляется гражданско-правовой договор купли продажи.

Если партнёры по сделке не достигли компромисса, вопрос рассматривается в суде.

Такой вид аннулирования последствий сделки должен удостоверяться судом.

При его проведении во внимание принимаются малейшие нюансы, связанные со спецификой нарушения имущественных прав контрагента, инициировавшего расторжение договора.

Здесь обязательно учитываются условия, повлекшие возбуждение иска. То есть, причина, вызвавшая прекращение права собственности новым правообладателем жилья, должна относиться к нарушению договора.

Это значит, что в договоре должно быть прописано условие, которое контрагент не исполнил. Предварительно, на основании допущенных нарушений, проводится уведомительная досудебная процедура. Инициатор расторжения, составляет претензионное уведомление, в котором излагает причину, допускающую оспаривание договора.

Например, продавец требует уплатить положенное по сделке, в том числе – недоимку от стоимости квартиры. Или покупатель требует выписать прежних жильцов, выехать из квартиры или составить передаточный акт.

В суд обращаются:

  • если ответ оппонента был отрицательным;
  • если ответа не последовало в течение месяца.

СПРАВКА! Проведение досудебной процедуры должно подтверждаться документально, например, полученными в почтовом отделении квитанциями, об отправке заказного письма с описью вложения.

Обращаться нужно в районный суд по месту расположения здания, в котором расположена оспариваемая квартира (ст.28 ГПК РФ). Исковое заявление составляется по установленной форме (ст.131 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

В заявлении указывается:

  1. Сведения о сторонах договора, которые выступают истцом и ответчиком.
  2. Обстоятельства заключения сделки купли продажи, с реквизитами договора.
  3. Перечисляются условия, которые должны были выполняться ответчиком, но не исполнились, со ссылкой на пункты, в которых они сформулированы.
  4. Просьба к суду о признании иска и просьбой признать договор расторгнутым.

К заявлению прилагаются документы, доказывающие правомочие иска (ст.132 ГПК РФ). Они зависят от причин и условий расторжения сделки. Базовыми документами к заявлению являются:

  • договор купли продажи;
  • передаточный акт;
  • выписка из ЕГРН (для покупателя);
  • расписка в получении денег (для покупателя).

Кроме этого предъявляются доказательства нарушения прав истца.

Если продавец опирается на отсутствие оплаты за приобретённое жильё, то достаточно указания этого факта в исковом заявлении, со ссылкой на пункт договора об условиях оплаты.

Если не составлялся передаточный акт, так же даётся только указание на факт данного нарушения, со ссылкой на пункт, в котором сформулированы условия передачи квартиры.

При обнаружении обременения предоставляется кадастровая выписка о наличии обременения. Если жильцы не выписались из квартиры – выписка из поквартирной книги. А если они не выехали – выписка и акт о том, что они продолжают проживать на территории не принадлежащего им помещения.

То есть по каждому специфическому случаю в суд предъявляется:

  1. Указание на положение договора и пояснение, что данное положение нарушено ответчиком.
  2. Доказательства факта нарушения в виде документации, фото или видеоматериалов.

Если качество помещения не отвечает критериям, указанным в договоре, требуются:

  • заключения независимых экспертов;
  • акты, составленные представителями управляющей компании;
  • письменные и устные свидетельства соседей, фотографии имеющихся нарушений.

Сроки обращения в суд составляют 1 год с того момента, как истец узнал о возникших нарушениях (ст. 196 ГК РФ).

Кроме документации, требующейся для рассмотрения дела, нужно приложить квитанцию по уплате госпошлины. Её размер составляет 300 рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Скачать образец искового заявления в суд о расторжении договора купли-продажи квартиры после регистрации

Как оспорить расторжение?

После того как решение суда будет принято в пользу истца, ответчик вправе подать апелляцию для оспаривания принятого решения.

Она подаётся в областной суд в течение 10 дней после получения выписки с решением суда. Если апелляция не подана, через 10 дней принятое судом решение вступает в силу.

Выписка передаётся для регистрации указанного судом решения. Процедура вступает в юридическую силу и оспариванию не подлежит.

Видео по теме

О том, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры:

Заключение

Если регистрация сделки купли-продажи квартиры завершена, договор можно расторгнуть через суд. По взаимному согласию вернуть правоспособность сторон к состоянию, бывшему до начала сделки, можно только новым договором купли-продажи.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *