Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Почему в одном доме капремонт уже провели, а в другом его планируют сделать через пару десятилетий? Как приблизить эти работы? Кто гарантирует их качество? И что вообще ремонтировать в первую очередь? На эти и другие вопросы читателей и журналистов «РГ» ответили исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР) Анна Мамонова и исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам ОП РФ Светлана Разворотнева.

РГ: Татьяна Масленникова из Крыма спрашивает: «Мне приходит квитанция об оплате капитального ремонта. Договора с нами никто не заключал. Обязана ли я платить?»

Анна Мамонова: Да. Я думаю, этот вопрос спровоцирован первыми формулировками, которые были в Жилищном кодексе до 2014 года. Там была обязанность регионального оператора заключить со всеми договор.

Эта норма недолго существовала, ее исключили. Как только регион принял региональную программу, включил туда дом, у собственника возникает обязанность платить в силу закона. И никакого договора с ним не заключается.

РГ: Много вопросов про очередность ремонта домов. Дмитрий Валентинович живет в Екатеринбурге в доме 1932 года постройки, памятнике архитектуры регионального значения. Капремонт запланирован на 2039-2041 годы. Тогда как в домах более поздней постройки эти работы либо уже проведены, либо будут проведены в ближайшие 5 лет. От чего зависит место в очереди?

Светлана Разворотнева: Многие региональные программы, особенно в первые годы, формировались довольно произвольно. В лучшем случае за точку отсчета брался год постройки. Паспорта домов сплошь и рядом не делались. Поэтому как-то примерно разбросали очередность.

А некоторые даже с умыслом. Они думали, что раз денег сейчас мало — давайте мы основные, самые дорогие работы перенесем на более поздний срок. Или в первые годы будем по 4 дома ремонтировать, а потом с 2025-го по 2030-й отремонтируем все, что осталось.

С учетом того, что либо нас уже не будет, либо что-то переменится.

Конечно, пытаются сейчас поправить эту историю. Существует обязанность региональных властей ежегодно делать актуализацию региональных программ. Тут все зависит от регионов, от их желания и возможностей.

И от активности жителей.

Если жители звонят во все колокола, пишут письма и требуют переноса сроков, то, как правило, власти на основании обследований (но когда старый дом — наверняка там не все в порядке) переносят капремонт на более ранние сроки.

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Что думают москвичи и застройщики о будущем мусоропроводов

Анна Мамонова: Критерии, по которым выстраивается очередность, — это ответственность субъекта РФ. Но есть «Методические рекомендации о необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирных домах» минстроя, которые все четко обозначают.

В рекомендациях есть ссылка на строительные нормы, по которым определяется в том числе износ. Есть четкая рекомендация создать в субъекте комиссию о необходимости проведения капитального ремонта. Практически во всех регионах она создана.

Где-то работает очень хорошо, где-то носит формальный характер. Но она есть.

Предполагается, что собственники, которые недовольны сроком проведения ремонта, обращаются в эту комиссию и говорят: «Мы считаем, что нам сейчас нужен ремонт крыши». Комиссия устанавливает необходимость, направляет документы в органы власти. Многие жители так сдвинули свой дом вперед.

И еще я бы хотела добавить, что есть очень серьезная нерешенная проблема по капремонту объектов культурного наследия. На такие здания необходимо потратить гораздо больше денег, времени, сил из-за особенностей законодательства, чем на обычный дом.

У нас есть общая кубышка, куда все сложили деньги. И почему мы на один дом должны потратить больше, чем на другой, рядом стоящий? Многие говорят: «Он живет в центре города, практически во дворце.

Почему я, живя на окраине, должен вкладываться в эту лепнину?»

А если выстраивать очередь по дате строительства дома, то они все сейчас попадут в программу первым пунктом. Что делать? Потратить все накопленные деньги на лепнину? Вопрос сложный.

Поэтому житель Екатеринбурга может обратиться в комиссию, но в связи с тем, что у него дом — объект культурного наследия, у него очень сложный вопрос.

Пока этот вопрос на федеральном уровне достаточного внимания не получит, мы не сможем такой большой массе домов-объектов культурного наследия помочь.

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Инфографика «РГ»/ Александр Чистов/ Марина Трубилина

РГ: Александр Кравцов, житель поселка Яблоновский Республики Адыгея не может добиться нормального ремонта крыши. Две квартиры заливает. Управляющая компания считает, что это капремонт, а Фонд капремонта согласен проводить ремонт только всего дома целиком и тоже ничего не делает. Кто должен отремонтировать крышу?

Светлана Разворотнева: Пока, к сожалению, нет четких законодательных границ между текущим и капитальным ремонтом, и много таких коллизий возникает. Но путь для этих жителей ровно такой, какой уже обозначила Анна Ивановна.

Если они считают, что крышу надо ремонтировать, и, очевидно, целиком, они должны добиваться через муниципальные или региональные комиссии пересмотра программы. Здесь все средства хороши. Надо обращаться в государственную жилищную инспекцию. В прокуратуру можно обращаться. Если финансы позволяют, можно скинуться, провести экспертизу.

Чем больше будет обращений, тем больше будет мотивации у органов власти эту программу пересмотреть.

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Мэр Москвы сохранил тарифы на услуги ЖКХ до конца июня 2021 года

РГ: Правильно ли, что Фонд капремонта хочет проводить капремонт всего дома целиком?

Светлана Разворотнева: Вообще-то у нас проводятся работы по отдельным видам: отдельно крыша, отдельно фасад, инженерные системы. Большая проблема как раз в том, что нигде не делают капремонт дома целиком. Но если нужно только заплатку поставить — это точно не капремонт.

Анна Мамонова: Региональный оператор, конечно, никогда не делает частично работы. Если один элемент — крыша, фасад, инженерия — вошел в программу, то он должен быть сделан полностью, улучшены все его технические характеристики. И они должны отремонтировать так, чтобы этот конструктив до следующего ремонта по плану надежно служил гражданам.

Регионы, когда актуализируют программы, комбинируют работы: в один блок включают все наружные работы. Иначе получается, что ты отремонтировал фасад, а крыша течет, и следующий ремонт фасада придется делать раньше срока. Дальше переходят к внутреннему контуру. И третье — это лифты.

РГ: Алексей из Мурома жалуется, что в одной из комнат опасно провис потолок, сыплется шлак, штукатурка. Но фонд капремонта отказывает в реконструкции перекрытий и печной трубы, это в капремонт не входит. Что делать?

Светлана Разворотнева: На самом деле, фонд прав. Когда уже есть проблемы с перекрытиями, то речь идет, в первую очередь, о реконструкции. Здесь должны работать какие-то другие механизмы. Какие, сейчас активно обсуждает правительство.

Есть большое количество домов, которые бессмысленно ремонтировать. Их надо либо сносить, либо реконструировать. На это направлен закон о комплексном развитии территорий, который недавно Госдума приняла в первом чтении.

Наверное, единственный механизм, который поможет гражданам решить эту проблему не за счет своих средств, — привлечь инвестора, если это какой-то привлекательный участок. Построить на этом месте другой дом и переселить людей.

Пока такой инвестор не найден, у граждан есть право самим скидываться и что-то ремонтировать. Но, к сожалению, большинству такая возможность недоступна.

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Землю после сноса аварийных домов смогут получить многодетные семьи

Анна Мамонова: Жители должны обратиться в местные органы власти, чтобы определить, аварийный дом или нет. Либо могут сами провести экспертизу и с этими документами опять же обратиться в муниципалитет.

РГ: Жители 14-квартирного дома хотят как раз не капремонт, а хотят найти строительную компанию, которая снесет их дом в центре города и построит многоэтажку. Но 12 квартир за это, а две против. Председатель ТСЖ Темирсултан спрашивает: как решить проблему, чтобы были все довольны?

Светлана Разворотнева: Такое решение должны принять 100% собственников. Когда в 2019 году вносились изменения в Жилищный кодекс, в одной из редакций была норма, которая упрощала принятие решений и стимулировала такое саморасселение.

Но предложение не было поддержано депутатами. А мне кажется, что это очень правильная история. И я не теряю надежды, что, возможно, она все-таки вернется в законодательство.

Но сейчас, к сожалению, все рычаги по привлечению инвесторов находятся в руках местных органов власти.

РГ: Микрорайон трехэтажных домов в подмосковных Люберцах по договору 2014 года между администрацией города и застройщиком подлежит сносу. Но застройщик не выполнил обязательств по застройке территории. Анатолий Потехин спрашивает: правильно ли, что с жителей сейчас взимают взносы на капремонт?

Анна Мамонова: Пока дома в региональной программе капитального ремонта, они обязаны платить. Как только их из программы исключат, включат в программу аварийного жилья — накопленные на капремонт деньги будут возвращены. Они никуда не пропадут.

РГ: Типичная ситуация: в доме был запланирован ремонт на 2018-2019 годы, а его не провели, часто жители даже не знают, почему. Как быть?

Светлана Разворотнева: За выполнение региональных программ несет субсидиарную ответственность субъект РФ. К сожалению, невыполнение региональных программ характерно для многих регионов.

Только в этом году в 49 субъектах ремонтируют дома по программам прошлых лет. В первую очередь, надо жаловаться в Фонд капремонта. Достаточно активно следит за этим прокуратура.

Но все равно из года в год проблемы повторяются.

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Инфографика «РГ»/ Антон Переплетчиков/ Марина Трубилина

РГ: Вячеслав Владимирович из Самары жалуется, что жителям дома не дают перейти на спецсчет, поскольку сборы по капремонту у них ниже 97%. А они хотят сами распоряжаться деньгами. Что делать?

Читайте также:  Приватизация служебного жилья: перевод квартиры в социальный найм и судебная практика

Анна Мамонова: Это прямое нарушение. Во-первых, надо оформить свое желание протоколом собственников.

В течение 5 дней они должны представить протокол регоператору и указать, в течение какого срока он должен перечислить деньги на спецсчет. В Самарской области, насколько я знаю, срок перехода один год.

Ни о каких взносах, ни о какой платежной дисциплине здесь речи быть не может.

Светлана Разворотнева: Единственное исключение в том, что если им уже сделали какой-то ремонт за счет оператора капремонта, то они должны набрать и вернуть те деньги, которые фактически занимали у других домов. Давайте попробуем вместе разобраться. Я думаю, наши региональные центры подключатся. Если там препятствия чинят вопреки закону, поправим чиновников.

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Число домов со спецсчетами на капремонт увеличилось почти вдвое

РГ: Владимир говорит, что жители его дома подумывают о переводе средств на спецсчет. Но не понимают, как, не будучи специалистами, смогут понять, что именно и когда надо ремонтировать?

Анна Мамонова: Есть управляющая компания, ее обязанность следить за домом и вовремя сообщать, какой капремонт требуется. Выбирайте хорошую управляющую компанию и доверяйте ей.

Светлана Разворотнева: Даже собственники спецсчета не совсем свободны в выборе последовательности работ. Есть региональные программы, которые распространяются и на дома, выбравшие спецсчет.

В этих программах написано, когда надо делать крышу, когда «инженерку», когда остальные элементы. Собственники могут это сделать раньше.

Но не позже, это будет нарушением и даже основанием для возвращения их в «общий котел».

РГ: Как проходит капремонт в год пандемии?

Анна Мамонова: Для нас пандемия не стала такой критичной, как изначально прогнозировали. Собираемость платежей упала в целом по году всего на пару процентов. Заключение договоров с подрядными организациями осталось на уровне прошлого года. Единственное, с чем мы столкнулись, — нельзя было зайти в дома.

В первую очередь пострадали работы, связанные с отоплением, потому что у них очень короткий сезон, они выполняются летом. Невозможно было поменять стояки: все в доме, никто не должен контактировать, рабочих никто не пустит.

Поэтому работы, связанные с внутренними инженерными коммуникациями, в основном перенесены на следующий год.

Вопрос от партнера

Газета «Гатчинская правда» из Ленинградской области: «Собственники жилья и управляющие компании считают, что проводить гарантийный ремонт нужно сразу же после возникновения дефекта.

Но некоторые подрядчики считают, что нужно ремонтировать все, что накопилось, уже после истечения пятилетнего гарантийного срока.

Какая трактовка правильная? И как быть, если подрядчик уже через год после ремонта прекратил свое существование?»

Анна Мамонова: В Жилищном кодексе четко обозначено, что перед собственниками, которые вносят свои деньги в Фонд капитального ремонта, 5-летнюю гарантию несет региональный оператор. Регоператор никогда никуда не денется. И банкротом не может быть признан.

Людям, которые выявили какие-то нарушения в течение 5 лет, нужно идти к регоператору. А вот он уже будет разбираться с подрядчиками. Если даже подрядчик исчез, все равно несет ответственность регоператор. Поэтому никакого «ждать», «исчез» — нет.

Жители должны требовать устранения нарушений.

Звонок читателя

Пенсионерам 80 лет и старше положена компенсация по оплате капремонта 100%.

Мой знакомый живет в Псковской области в отдаленном поселке, имеет статус ветерана войны, инвалид, житель блокадного Ленинграда, ему далеко за 80 лет. Живет он один, собственник квартиры в многоэтажном доме.

И оплачивает взносы за капремонт в размере 50%. Потому что существует такой региональный закон. Почему так происходит?

Светлана Разворотнева: Норма об освобождении от взносов людей пожилого возраста, действительно, была не прямой. Регионы принимали самостоятельное решение. И, конечно, там много безобразий, которые мы сейчас видим.

Кто-то, например, говорит о том, что пожилой человек, если он является инвалидом или ветераном, должен выбирать одну из льгот. Для многих это превращается в хождение по всем кругам ада.

Если бы были контакты этого человека, можно было бы разобраться.

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Из московских платежек за ЖКУ исчезнет строка о добровольном страховании

Анна Мамонова: Нужно только дополнить, что выплата производится из расчета социальной нормы жилья. Если он один проживает в трехкомнатной квартире, ему весь платеж не будут компенсировать.

Я проживаю в Кемеровской области. Под домом была шахта, выемка угля из пяти пластов. В Кемерове и области существует программа переселения людей с отработанных территорий. Но я борюсь с чиновниками 10 лет. В суде мне сказали, что нужно экспертное заключение, акт комиссии, ее стоимость 42 тысячи. И выезжают только по договору с угольным предприятием.

Светлана Разворотнева: Давайте наши юристы вам перезвонят, и мы разберемся. Я направлю документы в адрес предприятия, в адрес главы региона, прокуратуры. И, может быть, вместе с «Российской газетой» разберемся. Не обещаем, что все решим, но мы попытаемся.

Портрет эксперта

Анна Мамонова

Эксперт в области капремонта общего имущества многоквартирных домов. В период работы в минстрое участвовала в разработке системы капремонта. С 2016 года возглавляет Ассоциацию региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР). Член Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

Портрет эксперта

Светлана Разворотнева

С марта 2013 года — исполнительный директор НП «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль». Председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, зампредседателя Общественного совета при минстрое, член Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации.

Все идет по плану: как проконтролировать капитальный ремонт своего дома

Проведение капитального ремонта многоквартирного домаКоллаж Валерии Силантьевой

Капитальный ремонт многоквартирного дома его жители зачастую воспринимают как стихийное бедствие, которое нужно просто пережить, не особо вникая в детали. Однако пассивная позиция чревата не только тем, что работы могут выполнить некачественно. Если проведению капремонта не содействует совет дома, это может привести к конфликтам подрядчика с жильцами и даже краху добрососедских отношений. Специально для активистов московский Институт экономики города разработал дорожную карту капитального ремонта. В ней пошагово расписан алгоритм действий, который поможет заинтересованным жильцам контролировать ход работ на объекте. С разрешения создателей мы подготовили текстовую версию этой схемы.  

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

На этом этапе нужно подтвердить необходимость проведения капитального ремонта дома в сроки, определенные региональной программой, а также понять, готовы ли его жители расширить перечень работ и увеличить для этого денежные взносы.

Шаг 1. Сбор и оценка информации, необходимой для принятия решения о проведении капитального ремонта

Первым делом необходимо узнать, какие работы по капитальному ремонту запланированы в региональной программе для вашего дома и какие из них будут проводить в ближайшие три года. Эту информацию можно получить на сайте оператора капитального ремонта (фонда капремонта — Ред.) вашего региона — обычно на таких ресурсах есть кнопка «Найти свой дом».  

Далее нужно будет сравнить эти планы с реальным состоянием многоквартирного дома. Программа программой, но все же вы знаете свой дом лучше, и может оказаться, что в намеченных работах он нуждается не так остро, как в чем-нибудь еще.

Запросите у управляющей компании или ТСЖ несколько документов, которые помогут это установить: 

  • выписку из технического паспорта дома; 
  • акты осмотра, проверки (испытаний) состояния оборудования и конструкций на крайнюю дату; 
  • выписку из журнала осмотра. 

Если управляющая организация откажет в помощи, осмотр можно провести силами актива дома. Право на ревизию общего имущества собственникам помещений, совету дома, правлению ТСЖ или ЖСК дает п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства № 491 от 13.08.2006). 

Вы можете скачать нормативные документы и стандарты, используемые для проведения технического осмотра многоквартирного дома, а также примеры актов осмотра, подготовленные Институтом экономики города.  

Второй вариант действий — привлечение к осмотру специализированной экспертной организации. Найти надежного подрядчика поможет сайт Национального объединения строителей.   

Актуализировав данные о состоянии дома, обсудите со специалистами управляющей организации возможность изменения сроков и перечня запланированных работ по капитальному ремонту. По итогам этой беседы нужно будет составить новый перечень с обоснованием внесенных изменений. 

Помните, что не все работы могут быть оплачены за счет средств фонда капитального ремонта. Перечень того, на что могут пойти установленные взносы (кроме работ, указанных непосредственно в Жилищном кодексе), каждый регион дополняет самостоятельно. Обязательно ознакомьтесь с таким перечнем перед тем, как что-то планировать

Следующий шаг — проведение опроса собственников жилья, в ходе которого нужно выяснить, поддерживают ли они выдвинутые активом предложения.

Узнайте у соседей, согласны ли они на изменение сроков и/или перечня работ по капремонту и готовы ли увеличить размер взносов для оплаты дополнительных работ или закупки более качественных материалов.

Примеры документов, информационных материалов для проведения опроса собственников помещений и оформления его результатов также можно найти на сайте Института экономики города.  

Если в опросе приняли участие менее 25% собственников жилья или они отвергли предложение актива, значит, оно, скорее всего, не получит поддержку на общем собрании, поэтому переходите к шагу 3.

Шаг 2. Оценка финансовой стороны предстоящего капитального ремонта

Если деньги на проведение капитального ремонта вашего дома аккумулируются на счете Фонда капитального ремонта (ФКР), то в стандартной ситуации вам нет нужды волноваться о том, что что-то пойдет не так.

По закону региональный оператор должен полностью финансировать проведение работ по намеченному плану. Однако, если вы собираетесь внести в него коррективы, заглянуть в финансовую документацию все же понадобится.

   

На сайте любого регионального фонда капремонта можно найти ежеквартальную отчетность о формировании фондов капитального ремонта по каждому дому, из которой видно, сколько денег есть «на счете» дома, когда и на какие работы они расходовались.

Читайте также:  ЖСК (расшифровка): паевой взнос, документы и собственность на квартиру

Имеющиеся накопления очень важно оценить, если: 

  • предполагается выполнение дополнительных видов работ; 
  • общее собрание решило провести капремонт раньше намеченного срока; 
  • при ремонте планируется использовать более дорогие и качественные материалы.   

В этих случаях активу дома необходимо просчитать потенциальное превышение максимальной стоимости работ, установленной региональными властями для регионального оператора, и поставить перед собственниками вопрос о соответствующем повышении взносов. Как уже было сказано, это требует обсуждения на общем собрании. 

Возможность сдвинуть срок капитального ремонта закреплена законодательно.

Проще всего сделать это, если деньги дома хранятся на отдельном спецсчете — тогда капремонт проводится на основании решения общего собрания собственников жилья.

В случае, когда взносы аккумулирует регоператор, процедура становится более сложной — изменения нужно будет обосновать и добиться внесения изменений в региональную программу

В любом случае первый шаг к ускорению капитального ремонта — это решение общего собрания собственников.

Далее алгоритм действий может быть разным в зависимости от того, хотят ли собственники выйти из «общего котла» и провести ремонт досрочно своими силами или они хотят, чтобы региональный оператор провел ремонт дома в более ранние сроки.

Возможность реализации первого решения зависит от региона.. Обычно власти просят сообщать о таком заблаговременно (примерно за год), чтобы деньги дома можно было перевести из «общего котла» на специальный счет. 

Если же собственники хотят, чтобы ремонт провел региональный оператор, то решение об изменении перечня или сроков работ нужно довести до уполномоченного регионального органа (регионального министерства ЖКХ) и регионального оператора.

Если необходимость проведения ремонта досрочно признают обоснованной, то уполномоченный орган внесет изменения в региональную программу, а региональный оператор будет проводить ремонт в соответствии с новым сроком и перечнем работ.

Разумеется, решение собственников воплотить в жизнь проще, если сумма на счете достаточна для проведения работ. Если же новая смета капремонта превышает накопления или установленный для регионального оператора  лимит, дому нужно будет определить дополнительные источники финансирования (это может быть повышение взносов, привлечение кредитов и другие варианты).

Шаг 3. Предотвращение возможных конфликтных ситуаций внутри дома, связанных с проведением капитального ремонта  

Не стоит думать, что проведению капитального ремонта дома будут безоговорочно рады все его жильцы, особенно, если он будет проходить внутри квартир.

У части собственников могут найтись причины, по которым они, возможно, будут не только высказывать возмущение относительно работ, но и мешать им.

К таким ситуациям лучше подготовиться заранее — в этом случае у актива будет намного больше шансов конструктивно решить все конфликты. 

Основная проблема при проведении капремонта связана с тем, что бригады рабочих не могут попасть в некоторые квартиры, а ведь в них тоже есть элементы общедомового имущества, например, стояки отопления. Причины здесь могут быть разными, и о них мы поговорим чуть ниже.

Начать же эту часть подготовительного этапа лучше с профилактической агитации. На информационных стендах у подъездов нужно разместить памятки о том, что пускать сотрудников подрядной организации к себе домой жильцов обязывает закон (пп. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ).

Пример такой памятки можно скачать здесь. 

Также при каждом удобном случае активу дома нужно проводить личные беседы на эту тему со всеми соседями, а затем организовать опрос или поквартирный обход (примерная форма для их проведения — здесь). Это позволит очертить круг потенциально проблемных квартир, в которых либо никто не живет, либо владельцы настроены категорически против.

Возможные проблемы:

  • в квартире никто не живет; 
  • собственник сдал квартиру нанимателям; 
  • владельцы не могут присутствовать при ремонте; 
  • хозяева установили новые трубы, радиаторы и т.п. и не хотят их менять; 
  • доступ к инженерным сетям в квартире перекрыт (например, после самовольной перепланировки); 
  • собственники не могут самостоятельно демонтировать внутреннюю отделку, кондиционеры, антенны на наружной стене и другие помехи. 

Проанализируйте полученные результаты (примерная форма сводного анализа — здесь). Если проблемных квартир не оказалось, вам очень повезло.

Если же трудности с доступом все-таки выявились, для каждого отдельного случая нужно разработать свой план действий: разыскать владельца квартиры, договориться с ним, обеспечить помощь в демонтаже мешающих конструкций и т.д.

(рекомендации по выявлению, предотвращению и разрешению конфликтов можно найти здесь; примерная форма плана действий — здесь). 

Будьте готовы к тому, что в доме могут остаться «проблемные» квартиры, в отношении которых актив не добьется никаких положительных результатов. Информацию о них нужно будет передать в региональный Фонд капремонта и попросить у его сотрудников помощи.

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Этап 2. Принятие решения о проведении капитального ремонта дома

Действия на этом этапе зависят от того, какое решение относительно сроков и объема работ по капремонту приняло общее собрание собственников.

Если жильцы решили придерживаться плана, который предлагает региональный Фонд, ничего в нем не менять и не доплачивать, то решение о проведении капитального ремонта принимается после получения соответствующего предложения от регионального оператора — в течение 1-3 месяцев с момента его поступления.

Правила и порядок проведения капитального ремонта жилых домов

Любое строение имеет свою длительность эксплуатации. Наличие мероприятий по поддержанию состояния здания в удовлетворительном виде любого характера – текущего или капитального, отражается на главных характеристиках помещений.

И если текущий ремонт это действие, предупреждающее серьёзные разрушения, то капремонт это совокупность мероприятий, которые направлены на замену, а также восстановление и модернизацию конструктивов МЖД и коммуникационных элементов, в связи с их физической изношенностью.

Порядок проведения капитального ремонта определён ФЗ№ 271[1] и его целью является благоустройство строения без внесения любых изменений в строительные параметры объекта.

Правила осуществления капремонта в МКД

Обновление многоэтажного дома капитального характера, которое предусмотрено согласно  статье 167 Жилищного кодекса[2] выполняется специализированными организациями, закреплёнными за жилой недвижимостью.

Масштабы проведения капиталки конструктивов и коммуникаций разняться в зависимости от рабочего состояния многоквартирного дома и потребностей существующих у живущих в нём граждан.

Длительная эксплуатация конструкций изнашивает их, и, как результат – разрушение определённых частей здания. Во избежание возникновения необратимых процессов здание требуется капитально ремонтировать. Также основой для проведения КР является соответствие сооружения, предназначенного для проживания, всем санитарным нормам и техническим правилам, закреплённым в законе.

Капитальные замены в квартирах частично могут осуществляться самими владельцами квартир. Выполняется это для обеспечения комфорта и безопасности своего жилища и перечень действий хозяин квартиры принимает по своему усмотрению. Такое правило не распространяется на владельцев муниципального жилищного фонда.

Поскольку действия дорогостоящие, то вовремя выполненные текущие мероприятия, помогут избежать трудоёмкого процесса капремонта с большим вложением средств. При этом важно знать, что собственники жилища производят мероприятия за счёт собственных средств, в наниматели госфонда обеспечиваются за счёт средств общего фонда КР.

Следует отличать реконструкционные меры от капремонта. Установка новых перегородок или смещения дверных проёмов приравнивается к реконструкционным действиям, на которые требуется получение спецразрешения в профильных ведомствах.

Если внутриквартирные решения владелец может осуществлять по своему усмотрению, но при наличии разрешений, то какие мероприятия внести в список на капитальные меры общего имущества МКД, решается на собрании жителей.

Также поводом для внесения работ в перечень капремонта может быть определение спецкомиссии, а периодичность и объёмы заданий назначаются компетентными инспекторами регионального фонда КР. При этом необходимость проведения восстановления жилых зданий регламентируется ЖК.

Так, на основании этого закона выполнять его необходимо при таком износе строения:

  1. Каменного здания процент изношенности должен находиться в пределах от 30 до 70%.
  2. Деревянного строения – не более 65%.

Порядок реализации капитального ремонта

На основании глава 18 ЖК РФ[3], закреплено, что возмещение трат на действия, связанные с капитальным ремонтом в МЖД осуществляется за средства регионального направления или местного бюджета. Однако также внедрена их оплата жильцами для наполнения фонда КР определённого ЖД.

Для инициирования проведения капремонта следует получить распорядительный документ от компании, которая несёт ответственность за содержание этого дома и проведение в нём эксплуатации оборудования. Основанием для возникновения такого документа может быть:

  • завершение даты эксплуатационного предела отдельных конструктивов строения;
  • требование жителей, основанное на неисправности какого-либо элемента здания.

Следует знать, что сроки выполнения капремонта каждого индивидуального конструктива или оборудования устанавливаются обособленно в зависимости от материала.

Нормативами закреплены минимальные временные отрезки безопасной эксплуатации каждого несущего элемента. И действия должны быть произведены не позднее, чем эксплуатационная способность этого конструктива перестанет исполнять свои основные функционалы, призванные обеспечивать комфортное нахождение людей в жилище на фоне безопасности.

Если обоснованное требование населения, обратившегося с вопросом назначения действий капитального характера, не удовлетворено предусмотренным способом, то следует инициировать судебное разбирательство с постановлением обязать проведение указанного регламента.

Согласно СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные[4], первичный КР в полном объёме, необходимо проводить не позднее тридцатилетнего срока последующего за введением ЖД в эксплуатацию, выборочный – по исходу двадцати лет. Срок службы всех элементов МЖД зависит от материалов, использованных при строительстве, нормативные показатели следующие:

  1. Для фундаментных и стеновых материалов – от 30 до 90 лет.
  2. Балконных элементов, лестничных маршей, крылец, веранд – от 30 до 80 лет.
  3. Элементов кровли, дверных и оконных проёмов – до 30 лет. При этом деревянные составляющие кровли установлены с запасом прочности до 80 лет.
  4. Внутренняя отделка помещений, при соответствующем производстве текущего ремонта может прослужить до 30 лет.
Читайте также:  Как оформить квартиру в собственность: возникновение права на жилое помещение у собственника в многоквартирном доме

Каждый МЖД с момента его ввода в эксплуатацию паспортизирован. Техпаспорт, который содержит первоначальные сведения об отстроенном здании, оснащён специальными графами, в которых отображается периоды проведения всех ремонтов, состояние домовых конструктивов и всех элементов.

За проведением осмотров закреплены коммунальные конторы. Согласно их зоны ответственности, осуществление осмотров должно происходить дважды в году.

Визуальные характеристики вносятся в паспорт, по этим сведениям происходит анализ состояния дома и необходимость выполнения капитального ремонта. Прохождение осмотров регламентировано правилами. Для реализации полного цикла работ, регламент осуществления обследования состояния дома прописан в статье 55 Градостроительного норматива[5] и Постановлением Правительства №170[6].

Определение важности выполнения работ входит в непосредственные обязанности профильной комиссии. Специалисты приглашённых ведомств, изучив данные проведенных осмотров, составляют акт с рекомендациями о необходимости инициирования обновлений. В большинстве случаев здание осматривают с выходом на место.

При получении рекомендаций к осуществлению КР окончательное решение принимается на общем сходе собственников жилищ, инициатором которого выступает коммунальная контора, получившая заключительный документ. Жильцы должны определить необходимость выполнения капиталки, объёмы выполнения, продолжительность реализации рекомендаций и порядок финансирования.

Полученное решение общего схода документально оформляется в установленном порядке и жилконтора может нанимать подрядную организацию. Жильцы вправе отказаться от выполнения деяний, если предоставленная смета указанного ремонта или материалов не обоснована и, по мнению жителей, завышена.

Однако, если это касается капремонта небезопасных аварийных коммуникаций или оборудования лифтового хозяйства, то выполнение лучше не затягивать. Можно подключить к действиям по выбору строителей и приобретению материалов инициативную группу жильцов, возможно, тем самым уменьшить общую стоимость капремонта.

Кто принимает выполненные работы КР

Все произведенные мероприятия подлежат обязательной приёмке. Порядок осуществления приёмки работ следующий:

  • за неделю до предположительного окончания действия, подрядчик оповещает об этом заказывающую сторону.
    • Если заказчик региональный оператор – именно он создаёт приёмочную комиссию и сам ответственный за составление акта строительного контроля объекта.
    • В случае заказа со стороны собственника помещения – ответственность за приглашение приёмочной комиссии лежит на нём.
  • на месте проводится исследование выполненных работ. В случае обнаружения брака, происходит его ликвидация за счёт виновной стороны;
  • одновременно с приёмным актом оформляется гарантия выполненных работ. Гарантийный срок, который начинает свой отсчёт со дня принятия объекта – пять лет. При наступлении гарантийной ситуации следует обратиться к региональному оператору или непосредственно к подрядному исполнителю. При этом все поломки устраняются за счёт подрядчика в сроки, которые лучше закрепить при составлении гарантии.

Все документы, которые сопровождают исполнение мероприятий, должны быть оформлены в соответствии с существующим законодательством и отвечать требованиям делопроизводства.

Важность правильно составленных бумаг заключается в том, что в случае восстановления своих прав в судебном порядке недооформленный документ или акт, составленный не по правилам, может быть причиной для не рассмотрения иска потерпевшей стороны.

2.статье 167 Жилищного кодекса 4.СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
5.статье 55 Градостроительного норматива
6.Постановлением Правительства №170.

Минстрой России актуализировал правила капитального ремонта жилых зданий

Ведомством подготовлены изменения в свод правил 368 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта». Обновленный документ приведен в соответствие с последними изменениями Жилищного кодекса Российской Федерации.

В частности, изменения коснулись перечня основных работ, проводимых при капитальном ремонте.

Новая редакция свода правил предусматривает применение технологий, конструкций и материалов, отвечающих уровню развития современной строительной науки.

Предыдущая редакция свода правил, главным образом, базировалась на ведомственных строительных нормах ВСН 58-88(р), разработанных в конце прошлого столетия. Об этом рассказал заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Дмитрий Волков.

«В соответствии с требованиями того времени в перечень работ были включены, с одной стороны, работы, которые действующая редакция Градостроительного кодекса Российской Федерации относит к реконструкции: например, замена (восстановление) перекрытий или перепланировка помещений. С другой стороны, в перечень включены работы, которые реализуются в рамках текущего ремонта. Такая путаница создавала сложности, в частности, при оценке целевого использования средств фондов капитального ремонта», — пояснил Дмитрий Волков.

Документ дополнен техническими решениями по переводу невентилируемых крыш в вентилируемые, устройству навесных вентилируемых и композиционных фасадных систем, использованию ПВХ стеклопакетов для оконных заполнений, применению современных битумно-полимерных, в том числе мембранных, кровельных материалов, полимерных труб, светодиодных светильников. Серьезного пересмотра и расширения потребовал перечень технологий и материалов ремонтных работ с учетом достижений последних десятилетий.

Большинство указанных решений зарекомендовали себя на практике, что позволяет говорить о плановом эксплуатационном эффекте – увеличение межремонтных сроков по причине улучшения качества проведенных работ, повышении энергосберегающих характеристик здания, приведении комфортности ремонтируемого жилья к нормативному уровню.

«Важно отметить, что актуализированный свод правил не только обеспечит возможность применения современных строительных материалов и технологий, но и ограничит использование устаревших. Например, введен запрет на использование восстановленных труб при замене элементов систем инженерно-технического обеспечения здания», — подчеркнул директор ФАУ «ФЦС» Сергей Музыченко.

В обновленном документе детально проработан вопрос определения необходимости проведения капитального ремонта. В частности, предусмотрена возможность применения СП 454 «Здания жилые многоквартирные.

Правила оценки ограниченно-работоспособного и аварийного состояния» в качестве технического основания для принятия соответствующего решения.

Уточнение требований к оценке технического состояния жилого здания при постановке на капитальный ремонт закрепляет нормативно-техническую базу, определяющую основания и необходимость проведения капитального ремонта.

«Ранее, когда речь шла не о плановом капитальном ремонте, а о выборочном ремонте отдельных конструктивных элементов, для принятия решения необходимо было проводить полное обследование по ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Это дорогостоящая процедура, которая включает в себя не только обследование, но и большую расчетную часть.

После актуализации СП 368 стало возможным проводить для этих целей обследование по упрощенной процедуре СП 454, которая значительно дешевле и ее могут заказать сами жители», — пояснила ведущий научный сотрудник АО «ЦНИИПромзданий» Елена Лепешкина.

  • Шагом в будущее цифровой экономики можно назвать новое положение об установке автоматизированных систем учета потребления ресурсов, представляющих собой комплекс программно-технических средств и оборудования, обеспечивающих дистанционный сбор, обработку, передачу и хранение данных о тепловой энергии, горячей и холодной воде, электрической энергии, газе, потребляемых в многоквартирных жилых зданиях.
  • При подготовке изменений в СП 368 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» были учтены результаты научно-исследовательских работ:
  • — «Разработка технических решений и технологий по капитальному ремонту мягких кровель»;
  • — «Определение перечня необходимых для эксплуатации объектов капитального строительства работ и услуг, а также периодичности их выполнения (оказания)»;
  • — «Проведение обследований многоквартирных жилых домов в различных климатических районах РФ для установления зависимости сроков эксплуатации от технического состояния объектов и условий эксплуатации».

Оптимизация затрат на техническое обслуживание жилых зданий во многом обусловлена рациональным планированием системы текущих и капитальных ремонтов.

Качественное проведение капитального ремонта продлевает срок службы здания в несколько раз, а его своевременность снижает затраты непосредственно на ремонтные работы и последующие эксплуатационные затраты по зданию.

Все это позволяет повысить надежность, безопасность и комфортность жилья.

Работа по подготовке изменений СП 368 организована ФАУ «ФЦС» и выполнена авторскими коллективами АО «ЦНИИПромзданий» и АО «НИЦ «Строительство».

Решения по капитальному ремонту — что делать, куда бежать?

Капитальный ремонт многоквартирных домов — для многих это внезапная головная боль, и почти для всех это стрессовая ситуация и проверка на прочность.

Если вы хотите, чтобы специалисты помогли вам с контролем капитального ремонта по вашему дому — заполните эту анкету:

Если вам нужна информация о состоянии расчётов с фондом капитального ремонта — укажите в описании ваш код плательщика с квитанции (ЕПД).

Как организовано финансирование капремонта?

С одной стороны, с тем, что капитальный ремонт общего имущества делать необходимо, никто не спорит — дома и коммуникации в них изнашиваются, ржавеют, стареют со временем.

С другой — мало кто понимает устройство многоквартирного дома, и даже в документах и технических проектах нету чёткого разделения — какое имущество является общим, а какое частным, что требует текущего ремонта, а что капитальной замены, и за чей счёт это предстоит делать.

Федеральная программа капитального ремонта незначительно упростила этот процесс, ответив хотя бы на вопрос «за чей счёт» — разумеется, за счёт средств собственников помещений в многоквартирных домах.

С 2014 года по всей стране с людей начали собирать взносы в фонд регионального оператора капитального ремонта, и структура выглядит примерно так: все собственники вносят ставку, установленную для региона, с каждого кв.

метра площади в фонд, а затем этот фонд направляет собранные деньги на выполнение ремонтных работ последовательно каждому дому, который в них нуждается.

Простыми словами — есть некий «общий котёл», куда собирают деньги со всех собственников по региону. Есть полный список домов, которые надо ремонтировать.

Есть последовательность, утверждаемая соответствующим постановлением правительства региона, зависящая от степени износа коммуникаций каждого дома (на основании эмпирических или инструментальных исследований), и есть приоритеты — какой дом из нуждающихся в каком году будет ремонтироваться.

Когда дом «входит в программу» — на его ремонт из котла выделяют всю необходимую сумму, составляют проектно-сметную документацию (ПСД) и подбирают подрядчика, который будет выполнять работы.

Затем, в идеальной ситуации, подрядчик выполняет работы, подписывает акт у соответствующих уполномоченных всем домом собственников и получает деньги за работу. А дальше дом потихоньку компенсирует разницу теми самыми взносами, пока не вернёт другим домам в котёл все деньги, потраченные на него.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *