Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: по доверенности, с обременением и признание сделки недействительной

Одна семья купила двухкомнатную квартиру в Москве. Продавец — молодая женщина Ольга, получившая столичную недвижимость в наследство от деда. Жилье находится в старом доме и нуждается в ремонте. Но главу семьи Сергея это не смутило, он все равно собирался делать ремонт, да и цена была невысокая.

Хозяйка «двушки» предупредила, что некоторое время назад она приютила знакомую, пустила ее жить и присматривать за квартирой. «Все равно там никто не живет, а ее жалко. Она там не прописана и знает, что жилье продается. Как только скажете — она сразу съедет с квартиры».

Когда Сергей осматривал квартиру, жилички в ней не было. А когда он о ней узнал, то не стал отказываться от сделки. Женщина не прописана, прав на жилплощадь не имеет — проблем не предвиделось. Семью вполне устраивали сама квартира, ее расположение и главное — цена.

Сергей попросил женщину съехать, но получил отказ. Оказалось, что пенсионерка имеет право проживания в квартире по завещанию прежнего собственника, дедушки Ольги. Этого бы не случилось, если бы Сергей проверил юридическую чистоту квартиры, то есть наличие обременения.

Рассказываем, что тaкoe oбpeмeнeниe на квартиру, в каких случаях оно накладывается, чем рискуют продавец и покупатель при продаже недвижимости с обременением.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: по доверенности, с обременением и признание сделки недействительной

Квартиру с обременением можно продать, если на нее не наложен арест. m.bsn.ru

Обременение недвижимости — что это?

Недвижимость с обременением — дом, квартира, участок или другой объект, на который наложены ограничения прав собственности. Ограничения появляются после получения другими людьми или государством права владения жильем.

Внимание! В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риэлторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной.

Собственник квартиры с обременением не вправе самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью. То есть решение, к примеру, о продаже недвижимости будет согласовываться с другими лицами или с государственными органами. А иногда продажа просто невозможна.

Какие бывают обременения: виды и условия

Причины для обременения квартиры или дома могут быть разными: по решению суда, по воле собственника, по предъявлению акта, составленного уполномоченным органом, к примеру, органами опеки. 

Ипотека

Если вы приобрели недвижимость с помощью ипотечного кредита, будь то «вторичка» или новостройка, то на нее будет наложено залоговое обязательство. То есть ваша новая квартира станет залогом, гарантирующим выполнение обязательств перед банком, другими словами — жильем с обременением.

Весь период оплаты кредита вы являетесь собственником квартиры. Но на некоторые действия со своей недвижимостью вы должны получить одобрение банка. К примеру, разрешение кредитора потребуется, если вы решите продать, подарить или сдать в аренду недвижимость с обременением.

Внимание! Специалисты не советуют покупать залоговую квартиру без участия банка. Продавец может отказаться от сделки сразу после закрытия кредита или на недвижимость может быть наложен арест за другие долговые обязательства.

Банк снимает обременение с ипотечной квартиры, когда вы закроете кредит, не нарушая сроков, указанных в договоре. С этого момента вы вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Если долг не выплачивается, то банк продает залоговую недвижимость, чтобы вернуть свои деньги.

Договор безвозмездного пользования

В 1991 году россияне получили право приватизировать свое жилье, находящееся в муниципальной собственности. Кто-то воспользовался возможностью, а кто-то отказался от приватизации в пользу другого человека, сохраняя право бессрочного пользования.

То есть такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания. Cнять с недвижимости обременение по договору безвозмездного пользования можно только после выписки жильца или его смерти.

Арест

Обременение имущества может наступить в результате судебного разбирательства. Судья выносит такое решение, основываясь на том, что собственник жилья злостно нарушает свои долговые обязательства или приговорен к тюремному заключению.

С этого момента все действия с арестованной квартирой должны согласовываться с членами специальной комиссии, которая формируется судебными органами. Судебная комиссия вправе принять решение о конфискации недвижимости и ее продаже. Все средства от реализации жилья идут в счет оплаты долга и судебных издержек.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: по доверенности, с обременением и признание сделки недействительнойЕсли не вернуть вовремя долг, то можно остаться без дома. ipotekaved.ru

Доверительное управление

Доверительное обременение на недвижимость налагается по желанию собственника на основании договора доверительного управления. Иными словами, вы приглашаете управляющего и передаете ему определенные права пользования квартирой, исключая права собственности.

К примеру, вас отправили за границу в длительную командировку. Чтобы ухаживать за квартирой, вы пригласили управляющего, которому передали право проживания на вашей жилплощади, поручили оплату коммунальных услуг и других расходов по содержанию квартиры.

Обременение недвижимости по договору доверительного управления наступает, когда начинает действовать соглашение. Договор оформляется у нотариуса. Снимается обременение, когда заканчивается срок договора или со смертью одной из сторон.

Аренда

Некоторые ограничения на использование своего жилья получают арендодатели. Если вы сдаете квартиру в аренду, то не сможете в ней жить весь срок действия договора, если иное не указано в договоре. Этот вид обременения исключает сдачу жилья третьим лицам.

Продать квартиру или дом с обременением по договору аренды можно, но только вместе с жильцом. Если вы приобрели такое жилье, то учтите, что квартиросъемщик имеет право проживания на вашей новой жилплощади до окончания срока действия договора аренды.

Квартира с несовершеннолетним

Несовершеннолетние собственники или просто прописанные в квартире уже являются обременением данной недвижимости. Государство ставит на первое место защиту детей, в том числе защиту их интересов в вопросах купли-продажи жилья.

Поэтому вы не сможете продать квартиру с несовершеннолетним, не выполнив определенные требования, установленные законом. А именно: после продажи недвижимости несовершеннолетний должен получить равное или лучшее по условиям жилье.

Иначе органы опеки и попечительства, контролирующие соблюдение прав ребенка, могут наложить запрет на сделку. Обременение снимается, если все требования выполнены и получены доказательства, что условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились.  

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: по доверенности, с обременением и признание сделки недействительнойОбременение с квартиры можно снять, если предоставить несовершенолетнему равное жилье. pvlida.by

Рента

Обременение недвижимости по договору ренты подразумевает передачу прав собственности плательщику ренты на определенных условиях.

Это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением.

В первом случае новый собственник в обмен на квартиру выплачивает бывшим владельцам определенную сумму до момента их смерти. Во втором — не только выплачивает ренту, но и помогает по хозяйству.

В полной мере распоряжаться жильем с обременением рентой вы сможете только после смерти бывшего владельца. Снять обременение можно, если рентополучатель по каким-либо причинам расторгнет договор ренты.

Завещательный отказ

Завещательный отказ — обязательство наследников реализовать волю наследодателя, если он передает указанным лицам имущество в собственность. Обременение налагается на недвижимость, которую получат наследники, выполнив определенные условия по завещанию.

К примеру, вы получили в наследство от дяди «трешку» в столице. По завещанию дяди, его дальний родственник, не являясь наследником, получает право на пожизненное проживание в этой квартире.

То есть наследуемое вами жилье получает обременение в виде жильца, которого нельзя выселить. Он не потеряет право проживания даже в случае смены владельца недвижимости.

Сервитут

Понятие слова «сервитут» можно расшифровать как: «обременение на недвижимость, дающее право юридическому или физическому лицу частично распоряжаться имуществом другого человека». Обычно такое обременение получают земельные участки и расположенная на них недвижимость.

Например, к участку вашего соседа нет доступного подъезда, поэтому вам придется смириться с тем, что посторонние люди будут ходить к своему дому через вашу территорию. Может случиться, что госструктурам потребуется проложить через ваш участок какие-либо коммуникации.

Встречаются ситуации, когда сервитут налагается на квартиру. К примеру, двум собственникам принадлежат равные доли в двухкомнатной квартире с проходной комнатой. Жилец дальнего помещения не сможет попасть на свою жилплощадь, минуя комнату соседа.

Собственник квартиры с сервитутным обременением распоряжается своим имуществом в полной мере. Такую недвижимость можно сдать, подарить, продать. Но поскольку сервитут неотчуждаем, то есть его нельзя снять, то вместе с покупкой жилья новому владельцу перейдет и обременение.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: по доверенности, с обременением и признание сделки недействительнойСнять сервитут с недвижимости в большинстве случаев невозможно. adm-shr.ru

Все вышеперечисленные виды обременения должны быть зарегистрированы в Росреестре. Исключение составляют права пользования, проживания и регистрации. То есть наличие прописанных жильцов в квартире тоже можно считать обременением.

Читайте также:  Отмена дарственной на квартиру: основания, порядок и последствия

Внимание! Ограничение на продажу может быть наложено на недвижимость, признанную архитектурным памятником. Историческое наследие охраняется законом, поэтому чтобы продать такое жилье, собственник должен получить разрешение органов по охране памятников.

Какие еще виды обременения не регистрируются в Росреестре: где и как узнать

  • право коммерческой аренды, если договор аренды жилой недвижимости заключен на срок меньше года — расспросите соседей, посетите квартиру без предупреждения;
  • право на общее имущество, приобретенное в браке, если недвижимость оформлена на одного из супругов — запросите информацию в ЗАГСе;
  • право преимущественной покупки, когда доля в квартире продается без согласия других владельцев долей — попросите у продавца письменные отказы содольщиков.

При продаже квартиры стоит учесть, что эти права могут быть предъявлены в суде. В случае удовлетворения такого иска продавец может погрязнуть в судебной тяжбе, а покупатель останется и без квартиры, и без денег.

Как узнать, есть на квартире обременение или нет

Узнать, есть ли обременение на квартире, можно самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов. Закажите выписку из ЕГРН в МФЦ, на сайтах Росреестра или Кадастровой палаты.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: по доверенности, с обременением и признание сделки недействительной

Выписку из ЕГРН можно получить, не выходя из дома. rosreester.net

В документе указано, кто собственник интересующей вас квартиры, какова доля в праве собственности, есть ли обременение, и т.д. Стоимость выписки варьируется от 250 до 1000 рублей, в зависимости от вида документа.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности может быть рискованной как для покупателя, так и для продавца. Как для одной, так и для другой стороны признание сделки недействительной — это всегда потеря денег и времени.

Риски покупателя

Если вы решились купить недвижимость с обременением, то должны понимать, что наличие ограничений не даст вам распоряжаться своим имуществом полноценно.

Если сделка купли-продажи уже свершилась, то вам придется потратить дополнительные средства, чтобы попытаться снять обременение. К примеру, вернуть долги бывшего владельца и снять арест с недвижимости.

Но такой вид обременения, как сервитут, вы снять не сможете, так как он в большинстве случаев неотчуждаем. Поэтому до совершения сделки вам нужно узнать, какой вид обременения имеет жилье.

Риски продавца

Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности подразумевает, что продавец сообщит покупателю, какое обременение он получает вместе с жильем. Если этого не сделать, то ваши действия могут признать мошенничеством со всеми вытекающими последствиями.

  • Как я расселил коммунальную квартиру в центре Петербурга и превратил ее в неофициальный отель
  • Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС
  • Как родители позаботились о том, чтобы их невестка при разводе осталась ни с чем
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Суд признал договор купли-продажи недействительным

16 сентября 2020 в 20:39
960

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: по доверенности, с обременением и признание сделки недействительной

Покупка жилья – мероприятие дорогостоящее, чаще всего, граждане вкладывают в приобретение все, что у них есть. Если это к тому же единственное жилье, то при признании сделки недействительной покупатель рискует остаться без крыши над головой. Суд признал договор купли-продажи недействительным: в каком случае это происходит?

Последствия признания сделок недействительным — возвращение квартиры продавцу (в конкурсную массу при банкротстве), а денег покупателю. Но на момент вынесения решения денег у покупателя уже может и не быть.

В каких случаях суд может признать договор купли-продажи квартиры или дома недействительным? Как доказать свою добросовестность? И какие основные признаки того, что сделка может быть оспорена?

Продажа квартиры перед банкротством или во время банкротства

Одна из частых причин для оспаривания договоров – это продажа жилья должником перед банкротством или после возбуждения дела о банкротстве.

Должник любыми способами пытается вывести имущество из конкурсной массы. Но конкурсные кредиторы или арбитражный управляющий активно стараются это имущество вернуть, в том числе, путем оспаривания сделок.

Сроки совершения сделок, которые могут быть оспорены при банкротстве, в зависимости от основания составляют от месяца до трех лет до возбуждения дела о банкротстве, ну и конечно, если жилье продано уже после начала процедуры.

Вам может быть интересно:Что нельзя делать гражданину перед своим банкротством

Как не поддаться на ухищрения продавцов

Что должно насторожить покупателя при совершении сделки?

В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.

Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.

Проверяйте историю квартиры, запросите у покупателя правоустанавливающие документы, на основании которых у него возникло право собственности.

Проверьте предыдущего собственника на наличие исполнительных производств, а также на банкротство (в картотеке арбитражных дел и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве), особенно, если квартира продавцу была подарена.

Очень рискованно заключать договор не с собственником, а с его представителем по доверенности. Очень много мошеннических сделок производят именно с помощью доверенностей.

Как не проиграть в цене

Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.

Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.

Где смотреть информацию?

Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.

Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.

Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.

Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.

Когда еще могут признать сделку по купле-продаже жилья недействительной

Оспорить в суде договор купли-продажи жилья могут также в случаях:

  • нарушения прав несовершеннолетнего,
  • нарушение прав супругов.

Если продавец состоит в браке, должно быть обязательно нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Кроме того, если брак расторгнут недавно, а имущество не разделено, то сделка также может быть оспорена, так как иск о разделе имущества супругов можно подать в течение трех лет после расторжения брака.

Выясните у продавца его семейное положение, если он разведен, уточните, когда он развелся. Если недавно, запросите решение суда о разделе имущества или нотариальное соглашение.

Нарушение прав несовершеннолетнего

Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.

Если продавец не исполнил разрешение и не приобрел новое жилье для несовершеннолетних, то договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным (Определение ВС РФ от 13.04.2018 №48-КГ18-1).

Чтобы снизить риски, покупатель может истребовать у продавца предварительный договор купли—продажи нового жилья. Также в договоре можно указать ответственность продавца за нарушение условия предварительного разрешения.

Еще одно распространенное основание для признания сделки по продаже квартиры недействительной – нарушение прав несовершеннолетних при приватизации жилья.

Необходимо запросить у продавца архивную выписку с перечнем всех, кто был ранее прописан в жилом помещении. И если там на момент приватизации были прописаны несовершеннолетние, проверьте, были ли им выделены доли.

Также суды признают недействительным договор купли-продажи квартиры, которая была приобретена продавцом с использованием средств материнского капитала, но в нарушение закона доли детям в праве собственности на жилье выделены не были. (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.01.2017 №33-910/2017).

Поэтому обязательно проверяйте договор купли продажи, в котором будет указано, что жилье приобретается с использованием средств материнского капитала. Запросите сведения в ПФР.

Читайте также:  Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Как покупателю доказать свою добросовестность

Добросовестность покупателя не всегда спасет от признания договора недействительным, она не поможет, если квартира была отчуждена не по воле предыдущего собственника, а в результате неправомерных действий третьих лиц.

Но все же у добросовестного лица есть шанс отстоять сделку. Кроме того, если покупатель добросовестный, то даже при возврате квартиры первоначальному собственнику он вправе потребовать возместить затраты на содержание и на улучшения жилья.

  • Покупателя признают добросовестным, если с точки зрения разумного человека у него не могло возникнуть сомнений в правомочиях продавца, если перед совершением сделки он удостоверился в личности продавца, проверил в ЕГРН информацию о собственники жилья, о наличии судебных споров, обременений и ограничений.
  • Покупатель не мог знать и не знал о притязаниях третьих лиц.
  • Покупатель должен убедиться, что стоимость квартиры соответствует рыночной, проверить все необходимые документы и сведения.

Проверяйте общедоступную информацию, запрашивайте документы у продавца:

  • основания приобретения права собственности (договор купли-продажи, дарения, приватизации, ренты, судебный акт, завещание, свидетельство о праве на наследство по закону и т.п.)
  • закажите выписку из ЕГРН,
  • проверяйте личность продавца и его семейное положение, наличие несовершеннолетних детей,
  • узнайте, кто зарегистрирован в квартире,
  • проверьте историю жилья, закажите архивную справку,
  • проверьте задолженность по оплате коммунальных услуг,
  • выясните. есть ли в отношении продавца и предыдущего собственника исполнительные производства, не возбуждено ли дело о банкротстве, особенно, если продавцу квартира подарена.

Именно квалифицированный юрист поможет проанализировать документацию продавца, подскажет, какие еще документы необходимо запросить.

Когда подан иск о признании сделки недействительной, сразу же обращайтесь к адвокатам. От того, насколько правильно выстроена линия защиты, написан отзыв, подобраны доказательства, во многом зависит результат судебного процесса.

Адвокатское бюро «Правовая гарантиЯ» предлагает комплекс услуг по правовой помощи покупателям недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: по доверенности, с обременением и признание сделки недействительной

  • Юридическая экспертиза документов на квартиру — от 10 000 рублей 
  • Юридическое сопровождение сделки по покупке/продаже квартиры от 30 000 рублей 
  • Юридическая консультация — 5 000 рублей  
  • Защита интересов в судах общей юрисдикции и арбитражных судах.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Случай из практики

Сергей купил квартиру в Москве, ему даже удалось выторговать хорошую скидку. Сделка прошла гладко, нотариус заверил документы, но через полгода Сергей получил заказное письмо от незнакомого человека с просьбой освободить квартиру, которую он занимает незаконно.

Автор письма – Зоя Викторовна, мачеха продавца квартиры. Она продала 2/3 своей доли в единственной квартире своему пасынку, а затем через 4 месяца и оставшуюся треть. Сделку заверили у нотариуса дважды по факту передачи частей квартиры. В документах написано, что Зоя Викторовна получила деньги до подписания бумаг. Но на деле ни копейки из обещанных 10 млн она от своего пасынка не видела.

В итоге женщина обратилась в суд, рассказала, что страдает физическими и психическими заболеваниями и момент заключения сделки даже не помнит, и выиграла дело. Судья признал: во время заключения договора она была недееспособной. В итоге квартиру вернули Зое Викторовне, на ее пасынка наложили финансовое взыскание, а Сергей остался без квартиры и денег.

Попасть в подобную ситуацию крайне неприятно, но столкнуться с ней при покупке вторичного жилья может каждый. Чтобы подобная участь не коснулась вас, мы описали самые частые риски при покупке квартиры на вторичном рынке и способы их снизить.

Риск обмана со стороны продавца

В чем подвох

Бывает так, что продавец умалчивает о проблемах, с которыми вы столкнетесь уже после покупки. Чаще всего это:

  • большие долги по коммунальным платежам, которые могут доходить до сотен тысяч. Выплачивать их придется вам, так как задолженность закрепляется за квартирой, а не собственником;
  • незарегистрированная перепланировка, которая приводит к штрафу от 2000 до 2500 руб. и предписанию на возврат квартиры к изначальному состоянию или дорогостоящему согласованию изменений;
  • процесс оспаривания собственности на квартиру в суде, о котором при продаже вам не рассказывают. В итоге сделку могут признать недействительной, а деньги не возвратят.
  • собственник находится в предбанкротном состоянии, поэтому принадлежавшую ему ранее квартиру отберут за долги, но уже у вас.

Иногда встречаются и настоящие мошенники. Они используют фиктивную доверенность на право продажи или поддельный паспорт на имя настоящего владельца, но со своей фотографией. Как правило, в такой ситуации мошенники пропадают сразу после получения аванса. Но иногда они доводят сделку до конца. После этого появляется настоящий владелец квартиры и возвращает ее себе в судебном порядке.

Как себя обезопасить

В первую очередь нужно сверить фото из паспорта и внешность продавца. Личность человека можно проверить по реестру недействующих паспортов или в паспортном столе, а затем по открытым базам данных (единый реестр о банкротстве, ФССП).

  • Обязательно нужно сверить планировку с планом БТИ. План жилья (чертеж) вместе с экспликацией (перечисление основных параметров квартиры) можно получить в районном отделении БТИ. Также можно вызвать замерщика, который отметит незаконные изменения прямо на чертеже красными линиями. Обратите внимание, что запрос в БТИ может выполнить только владелец квартиры.
  • Сверьте фактический адрес квартиры с указанным в выписке из ЕГРН. Получить выписку можно в электронном или бумажном виде в Росреестре. Для этого понадобятся: заполненное заявление, паспорт гражданина РФ, квитанция об оплате госпошлины.

Риск потери аванса

В чем подвох

Обычная практика, когда покупатель передает продавцу аванс, чтобы закрепить свое намерение купить квартиру.

  • Аванс – сумма, которая в случае отмены сделки возвращается покупателю вне зависимости от причин.

Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение. Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр.

Важно!

В случае отказа продавца вернуть положенную сумму, можно обратиться в суд и добиться этого в соответствии со ст. 381 ГК РФ, если соглашение было оформлено правильно.

Как себя обезопасить

Внимательно читайте соглашение об авансе, если его предоставляет продавец. В тексте могут содержаться невыгодные для вас условия или неточная информация:

  • ваша дополнительная ответственность;
  • сроки, когда продавец снимает с себя все обязательства и оставляет себе деньги;
  • фиктивные паспортные данные и т. д.

В документе обязательно укажите все детали будущей сделки – сроки продажи, стоимость квартиры, характеристики жилья и прочее. Также в соглашении можно прописать штрафные санкции, которые будут применяться в случае нарушения договоренностей одной из сторон. Обязательно проверьте подлинность документов продавца, чтобы можно было потребовать возврат аванса в судебном порядке.

Риск нарушения прав несовершеннолетних

В чем подвох

Покупка жилья, в котором зарегистрированы (или имеют долю) дети, может привести к признанию сделки недействительной, если ребенок решит заявить свои права.

По п. 1 ст. 21 ГК РФ все люди, не достигшие 18 лет, считаются несовершеннолетними.

Если ребенок имеет долю в квартире или зарегистрирован в ней, для покупки недвижимости потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Это ведомство отслеживает, чтобы во время сделок с квартирами не ущемлялись права детей. Без соответствующего разрешения договор купли-продажи будет признан недействительным.

Также суд может признать сделку недействительной, если несовершеннолетний ребенок не участвовал в приватизации квартиры.

Например, несовершеннолетний проживал в квартире, но в список владельцев во время приватизации его почему-то не включили.

При этом отсчет срока исковой давности в данном случае начнется с момента, когда ребенок узнал о нарушении прав. То есть даже через 5 и более лет после правонарушения.

  • Важно!
  • Дети могут обратиться в суд для признания сделки недействительной до и после исполнения 18 лет.
  • Как себя обезопасить
  • Возьмите из органов опеки и попечительства разрешение на проведение сделки. Это самая надежная защита. Письменный запрос на его получение могут сделать родители или другие лица, имеющие законное право представлять интересы ребенка. Запрос делается в органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Выдача справки бесплатная.
  • Убедитесь, что у ребенка будет место жительства. Запросите у продавца справку, что у ребенка гарантированно будет место для проживания после продажи квартиры.
  • Проверьте прописку детей в квартире. Запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. В этой справке указываются все лица, которые когда-либо были зарегистрированы в жилом помещении. Документ позволяет посмотреть информацию о прописке несовершеннолетних до приватизации. Это позволит понять, существует ли вероятность нарушить права детей при покупке квартиры. Если недвижимость была приватизирована с прописанным в ней ребенком, он не теряет на нее права даже после продажи.
Читайте также:  Обмен квартиры на квартиру: как обменять жилье на другое с доплатой или без

Риск нарушения прав супруга собственника

В чем подвох

Сделку могут аннулировать, если на квартиру имеет право настоящий или бывший супруг продавца. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ, все нажитое супругами в браке имущество является совместной собственностью, если отсутствует договор с иными условиями владения.

В случае с квартирой муж или жена могут претендовать на долю, даже не будучи внесенными в реестр в качестве собственника. Для проведения сделок с недвижимостью, являющейся совместным имуществом, обязательно нужно письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Без этого документа муж или жена, не участвующий в продаже, может добиться признания договора недействительным через суд.

Важно!

Согласие второго супруга не требуется в случаях, когда жилье принадлежит только одному лицу. Например, согласно п. 1 ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное до вступления в брак, а также полученное в дар или наследство во время брака, не относится к категории совместно нажитого. Соответственно, собственник вправе осуществлять его продажу без согласия супруга.

Как себя обезопасить

Проверьте по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья. Если паспорт выдан позднее даты покупки и не содержит отметки о семейном положении, запросите письменное заявление о гражданском состоянии, заверенное нотариально. В этом документе продавец указывает, что не имеет супругов, которые могут претендовать на недвижимое имущество.

Бывают ситуации, когда собственник квартиры зарегистрировал брак второй раз, а квартира была приобретена в первом браке. В подобных случаях нужно требовать письменное согласие на продажу именно от бывшего супруга.

Риск приобрести квартиру, обремененную правами третьих лиц

В чем подвох

После покупки квартиры на нее могут предъявить права:

  • Пользователи квартиры, отказавшиеся от приватизации. При приватизации квартиры один из взрослых членов семьи мог прописаться и написать отказ от приватизации. В данном случае за ними сохраняется право пожизненного пользования этой недвижимостью.
  • Получатели ренты. Люди, продавшие квартиру по договору ренты, сохраняют право проживать в ней. Они называются рентополучателями. Рентополучатель подписывает с покупателем договор, по которому продает квартиру по очень выгодной цене в обмен на возможность жить в квартире, получать финансовую или иную (продукты питания, физическая помощь) поддержку. Продавцы могут умолчать о существовании этих лиц и продать вам недвижимость вместе с рентополучателем, который потом в судебном порядке вернет квартиру себе.
  • Несовершеннолетние под опекой или попечительством. Если не было получено разрешение из органов опеки и попечительства, законный представитель ребенка может обратиться в суд для признания сделки недействительной.
  • Лица, имеющие право пользования в силу завещательного отказа. По завещанию можно обязать наследников передать права пользования недвижимостью третьим лицам, чтобы, например, рассчитаться по долгам (ст. 1137 ГК РФ). Это и есть завещательный отказ. Наследники могут не сообщить о своих обязательствах и продать вам квартиру, которая на самом деле принадлежит другому лицу.

Главная опасность фактора «третьих лиц» состоит в том, что их участие в сделке неявное, но при этом за ними сохраняется право на пользование квартирой даже после смены собственника. Отследить нарушение их интересов по типовому набору документов очень сложно.

Впоследствии «третьи лица» могут оспорить сделку купли-продажи и заявить права на квартиру. И даже без признания договора недействительным они могут предъявить претензии на пользование жильем.

В любом случае вы будете существенно ограничены в правах на квартиру, даже если не потеряете ее.

Важно!

Согласно ст. 460 ГК РФ, приобретаемое жилье должно быть свободным от прав третьих лиц. Если вас не поставили в известность о том, что на квартиру претендуют другие люди, можно требовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке. Вы сможете вернуть деньги и начать поиск нового жилья.

Как себя обезопасить

В первую очередь запросите у продавца выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если вы обнаружите в справке кого-то, кроме самого продавца, выполните следующие действия.

  • Потребуйте снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире.
  • Убедитесь, что все договоры о передаче жилья в аренду или безвозмездное пользование расторгнуты до проведения сделки.
  • Возьмите новую выписку из домовой книги. В квартире не должно быть зарегистрированных лиц.

Обратите внимание, пользователи квартиры по завещательному отказу, снятые с регистрации, не теряют свое право на эту недвижимость. В таком случае у них нужно взять письменное заявление об отказе от претензий, заверенное нотариусом.

Риск признания продавца частично или полностью недееспособным

В чем подвох

Договор купли-продажи можно признать недействительным, если в судебном порядке будет доказана ограниченная дееспособность или недееспособность продавца. Сложность состоит в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки могут уже после оформления договора. Инициаторами судебных исков обычно выступают недовольные родственники. Реже – опекуны или попечители.

Важно!

На момент заключения договора купли-продажи продавец уже может быть признан недееспособным по решению суда и находиться на учете в соответствующих диспансерах. Данный факт при продаже квартиры могут скрыть недобросовестные посредники. Повышенное внимание нужно проявить при совершении сделок с людьми преклонного возраста.

Как себя обезопасить

Попросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, а также из органов опеки и попечительства об отсутствии попечительства и судебных решений по ограничению прав из-за недееспособности.

Если продавец на момент проведения сделки стоит на учете, подписывать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача-психиатра. Для большей надежности можно вести видеосъемку. Обратите внимание на особенности подписания договора.

В зависимости от степени ограничения дееспособности:

  • лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать документы самостоятельно, но в присутствии попечителя;
  • в случае полной недееспособности договор заключается с опекуном, действующим от имени подопечного на основании соответствующих документов.

В обеих ситуациях нужно потребовать разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки.

Чтобы обезопасить себя от ситуаций, когда продавца постфактум признают недееспособным или ограниченно дееспособным на момент заключения сделки, рекомендуем обратиться к юристам. Также договор купли-продажи следует заключать у нотариуса. В случае признания такой сделки недействительной он понесет материальную ответственность.

Риск нарушения прав наследников

В чем подвох

После продажи квартиры, полученной в наследство, вас могут ожидать судебные разбирательства с ранее неизвестными наследниками. И риск высок, поскольку в данном случае общий срок исковой давности (3 года) имеет исключения.

Например, неучтенный наследник может появиться спустя длительное время после смерти хозяина квартиры.

И если в суде он убедительно докажет, что пропустил срок вступления в наследство по уважительной причине, договор купли-продажи признают недействительным по ст. 1155 ГК РФ.

Важно!

Дополнительно могут возникнуть проблемы, если квартиру передали по завещанию. Например, документ признают поддельным в судебном порядке или окажется, что он составлен неправильно. Кроме того, наследодателя могут постфактум признать недееспособным. В этом случае завещание автоматически теряет силу.

Как себя обезопасить

Чтобы обезопасить себя, покупку лучше совершать по истечению срока исковой давности. Обязательно нужно заверить договор у нотариуса. Также потребуйте от продавца написать заявление об отсутствии иных наследников на квартиру. Это позволит усилить ваши позиции при защите своего права на квартиру в суде.

Исковая давность – надежный защитник от рисков

Согласно ст. 195 ГК РФ, участники сделки и третьи лица имеют право предъявлять претензии и оспаривать сделки с недвижимостью в пределах сроков исковой давности. Отсчет исковой давности наступает только с того момента, когда человек узнал, что его права были нарушены.

Общий срок исковой давности составляет 3 года. При этом он не может превышать 10 лет со дня совершения правонарушения (ст. 196 ГК РФ). По истечению установленного законом периода заинтересованное лицо теряет право на подачу иска для защиты своих интересов. Учитывая данный факт, рекомендуем приобретать квартиры, которые уже долгое время находятся в собственности у продавца.

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с рисками. Без специальных знаний сложно учесть все сложности, которые могут возникнуть до, во время и после оформления договора купли-продажи. Чтобы избежать проблем, обращайтесь к опытным специалистам Safe Estate.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *