Что нужно знать при покупке квартиры через агентство — риэлторские услуги и их стоимость

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости.

При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья.

Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство - риэлторские услуги и их стоимость

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство - риэлторские услуги и их стоимость

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство - риэлторские услуги и их стоимость

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Покупка квартиры через агентство недвижимости, сколько стоят услуги риэлтора, как правильно заключить договор с риэлтором

Поиск недвижимости начинается с того, что выставляются определенные требования к ней. Нужно знать, какое месторасположение, квадратура и предназначение помещения интересует покупателя. Потом, нужно определить свои финансовые возможности для покупки недвижимости. От этого будет зависит выбор агентства недвижимости, которое работает с определенным классом предложений на данном рынке.

Как выбрать агентство по недвижимости?

Выбор недвижимости и агентства зависит от требований к будущему помещению:

  • Его стоимость.
  • Его площадь, количество комнат, коридоров и т.д.
  • Район, в котором объект недвижимости расположен.
  • Интересует частный дом, или же многоэтажный (сколько этажей в нем примерно должно быть).
  • Особые характеристики: большая ванная, высокие потолки, большие окна и т.д.

После того как будет чётко составлен список пожеланий к будущему жилью, необходимо подобрать хорошее агентство недвижимости. Тут есть несколько принципов, по которым можно выбрать профессиональное агентство, а не сомнительную организацию.

Первое и ключевое описание для любой компании в сфере недвижимости – это ее известность. Активная реклама и положительные отзывы – это признаки хорошей компании, которая дает гарантию на предоставляемые услуги. Хорошее агентство может позволить себе дорогую рекламу.

Далее необходимо обратить внимание на общий имидж агентства. Тут важно качество подачи себя, оформление офиса, внешний вид сотрудников – все то, что создает правильную картинку для организации. Порядок в офисе и качество самоподачи свидетельствует о том, что предоставляемые услуги соответствуют нормам этики, юридическим тонкостям и так далее.

С такими агентствами приятно и надежно сотрудничать.Что нужно знать при покупке квартиры через агентство - риэлторские услуги и их стоимость

Важным моментом оценки таких организаций является их опыт. Тут даже интересен не опыт самой организации, а ее сотрудников, точнее того, кто с вами будет работать.

В сфере недвижимости опыт – это главный показатель качества предоставляемых услуг.

Люди, которые сталкивались с разными ситуациями в практике, могут быстро и оперативно решать экстренные проблемы, выбирать лучшие предложения из лучших.

Необходимо проверить наличие сертификатов и дипломов как у агентства, так и у сотрудников. Это и будет главным показателем профессионализма и наличия практических знаний в данной сфере.

Ценовая политика агентства – это также один из важных факторов его выбора. На рынке таких услуг разрыв между ценами от разных организаций достаточно велика. Высокая цена в данном случае не является основным показателем качества предоставляемых услуг.

Низкая цена – это тоже повод засомневаться. Тут нужно рассмотреть несколько разных предложений на рынке и сравнить пакет услуг, который включили в данную стоимость.

Также стоит внимательно изучить отзывы о нескольких организациях с разным ценовым предложением.

Как не попасть на мошенников?

Есть ситуации, в которых при покупке квартиры через агентство недвижимости можно попасть на мошенников. Они обычно представляют себя владельцами квартиры, их представителями. Такие люди работают с фальшивыми документами. Сделка с мошенником — это большой риск, поскольку такие договоры определяют незаконными, а все проблемы обычно достаются покупателю.

Есть некоторые нюансы, которые помогают узнать, мошенник хочет заключить сделку или официальное (юридическое) физическое лицо:

  • У мошенника всегда есть при себе готовые документы, которые понадобятся при оформлении сделки купли-продажи. Они не откажутся сразу же оформить договор у нотариусов официально.
  • При заключении сделки посредники предлагают вносить большой задаток, в среднем 25% от стоимости.
  • У посредников может быть и не быть официальной доверенности.
  • При осмотре и продаже недвижимости присутствует только продавец, а владелец квартиры не может появиться.
  • Чтобы быстро на эмоциях заключить сделку, мошеннику могут специально устанавливать слишком заниженную стоимость.
  • Мошенники будут всячески увиливать от вопросов о документах и не дадут возможности их изучить.
  • Мошенники не пользуются услугами риелторов при заключении сделки, так как им придется дать документы на проверку.
Читайте также:  Какие документы нужны для оформления завещания на квартиру у нотариуса

Что касается покупки недвижимости через агентство, их также можно проверить на подлинность:

  • При заключении сделки необходимо проверить все данные агентства по недвижимости: номер регистрации, наличие ЕГРЮЛ и т.д.
  • Можно узнать у судовых организаций или налоговых структур, есть ли сомнительные ситуации, которые связаны с это организацией (не является ли она банкротом).
  • У самого риелтора можно проверить, является ли он официальным сотрудником данного агентства недвижимости.
  • Необходимо проверить всю информацию, которую агентство собрало про продаваемую недвижимость: подлинность документов, законность сделки и т.д.

Зачем нужен риелтор при покупке квартиры?

Выбрать хорошее агентство недвижимости – это полдела, так как основную работу покупатель будет вести именно с риелтором. Поэтому к его подбору есть тоже ряд требований. Профессиональный риелтор должен:

  • Знать все тонкости рынка недвижимости России.
  • Понимать клиента и его пожелания без лишних разъяснений.
  • Умеет находить индивидуальный психологический подход как к клиенту, так и к будущему продавцу квартиры.
  • Умеет акцентировать внимание перед продавцом на пожеланиях клиента.
  • Компетентный специалист во всех этапах от поиска квартиры к моменту завершения заключения сделки.
  • В профессиональной практике есть множество успешно совершенных сделок.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство - риэлторские услуги и их стоимость

На какие нюансы стоит обратить внимание при выборе квартиры?

Сотрудник агентства недвижимости будет подбирать варианты для клиента исходя из следующих критериев:

  • Наличие транспортного сообщения на доступном расстоянии от жилья.
  • Предлагаемые цены от продавцов недвижимости и сопоставление их с финансовыми пожеланиями покупателя.
  • Уровень обеспеченности и развития инфраструктуры вокруг объекта недвижимости.
  • Технические характеристики самого дома.
  • Месторасположение квартиры (вид из окон, этаж и т.д.).
  • Наличие/отсутствие ремонта внутри жилья, его состояние.
  • Изучение ближайших соседей. Именно они будут ключевым дополнением уютной и комфортной атмосферы вокруг.
  • Экологическая ситуация в регионе, где находится квартира. Большим преимуществом очень часто становится наличие парков, водоёмов и других природных объектов в округе.

Как составить договор с агентством недвижимости на оказание услуг?

Договор с каждым агентством недвижимости имеет индивидуальную форму, поэтому выделить какой-то один общий подход к их оформлению сложно. Есть несколько моментов, которые обязательно должны оговориться в  договоре с любым агентством:

  • Точное указание стоимости услуг агентства недвижимости.
  • Права, обязанности и требования от обеих сторон.
  • Перечень услуг, которые агентство готово предоставить от начала поиска квартиры до момента окончательного заключения сделки с продавцом (включительно).
  • Срок, на который составленный договор будет действителен (обычно, это период не менее одного года).
  • Описываются все условия и этапы преждевременного расторжения сделки.

Договор нужно очень внимательно изучить и обратить особое внимание на все нюансы, которые прописаны боле мелкими буквами.

Процедура покупки квартиры с использованием услуг агентств недвижимости

В процессе оформления сделки и заключения договора риелтор обязан сопровождать от начала до конца. Основные обязанности риелтора в такой ситуации следующие:

  • Он обязан внимательно изучить все юридические нюансы покупки жилья, будет ли она законной и есть ли какие-то юридические нюансы (например, проблемы с передачей прав собственности). Тут продавец должен будет предъявить документы, подтверждающие наличие прав собственности и использования у продавца, выписку из ЕГРН и т.д.
  • Участие в составлении договора купли-продажи недвижимости. Тут риелтор проверяет правильность заполнения и составления соответствующих документов.
  • После заключения договора риелтор помогает провести операцию государственной регистрации прав на жилье нового владельца.
  • Если покупатель хочет приобрести жилье в не застроенном доме, задача риелтора состоит в тщательной проверки истории строительной компании, ее надежности.

Чтобы все действия риелтора в процессе поиска и приобретения жилья были законными, покупателю необходимо нотариально заверить доверенность на дачу ему таких прав.

Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке с риелтором

Первое, на что должны обратить внимание и покупатель, и риелтор – это на состояние квартиры и дома, а также территории вокруг.

Тут также проверяется исправность систем обеспечения электроэнергией, подачи воды и водоотвода, теплосети и систем подачи газа.

Чтобы проверить законность всех застроек в помещении и вокруг него, необходимо сравнить утвержденный план БТИ и с фактическим планом. Риелтор обязан тщательно проверить все юридические моменты, связанные с данным жильем:

  • Историю передачи прав собственности на него.
  • Было ли жилье замешено в каких-то незаконных действиях.
  • Юридическую правильность всех оформленных документов на него.

Любые проблемы, связанные с помещением, риелтор обязан определить и устранить до момента заключения договора о купле-продаже.

Также, у риелтора есть возможность сделать условия сделки более выгодными для покупателя (например, сбить первоначальную цену).

Цены на услуги риелторов

Стоимость услуг агентств недвижимости – это сугубо индивидуальный вопрос. Более выгодные предложения можно встретить у небольших и средних организаций. А вот крупные представители рынка недвижимости диктуют свои правила установления цен.

У них можно найти более дорогие предложения, чем у маленьких фирм, но это объясняется гарантией высокого качества предоставляемых услуг. На территории России принято, что услуги риелтора оплачивает не продавец недвижимости, а ее покупатель.Что нужно знать при покупке квартиры через агентство - риэлторские услуги и их стоимость

Стоимость услуг риелтора определяется такими факторами:

  • Период поиска жилья и заключения сделки.
  • Уровень сложности решения всех юридических вопросов.
  • Окончательная стоимость объекта недвижимости, который будут покупать.

Расторжение договора с агентством недвижимости

На любой договор с риелтором в обязательном порядке на территории Российской Федерации распространяется действие Закона «О защите прав потребителя».

Есть ряд причин, которые могут стать весомым основанием для расторжения договора:

  • Риэлтор не выполняет в полной мере все обязанности, которые были оговорены в договоре. Их реальное качество не соответствует установленным нормам и требованиям.
  • Покупатель нашел подходящий вариант для приобретения недвижимости самостоятельно, раньше того, как это сделал риелтор.
  • У покупателя поменялась ситуация и ему больше не нужно покупать жилье.

При расторжении договора с риелтором агентство необходимо уведомить об этом в виде письма, которое составляется в двух вариантах. Такое уведомление можно отправить по почте.

Если агентство потребует возместить убытки при расторжении сделки, оно обязано предоставить документально подтверждение о наличии расходов по договору до момента его расторжения.

Если таких документов нет, клиент не обязан ничего платить.

Если риелтору предоставили аванс, то он обязан вернуть его клиенту на сумму непредоставленных услуг по договору. Вернуть деньги покупателю обязаны не позднее чем через 10 дней, после расторжения договора. Если риелтор не выполнит таких условий, покупатель имеет полное право обращаться в судебные органы.

Какую ответственность несет агентство недвижимости перед покупателем

Обычно представители АН стараются минимизировать уровень своей ответственности по договору, чтобы не нести больших финансовых потерь. Поэтому при заключении договора в нем необходимо обязательно оговорить, какую ответственность будут нести обе стороны на период действия договора и в случае его досрочного расторжения.

С какими рисками можно столкнуться, покупая жилье через агентство недвижимости?

Главной причиной возникновения рисков при использовании услуг агентства недвижимости является некомпетентность сотрудников.

У реального агентства недвижимости или частного риелтора должна быть доверенность от владельца квартиры на права ее продажи.

Также из-за некомпетентности сотрудников агентства недвижимости договор может быть составлен с ошибками, который обычный покупатель не заметит. Такой договор может утратить свою юридическую силу и его можно признать недействительным.

Сколько стоят услуги риэлтора и из чего складывается цена

Большинство людей, столкнувшиеся с необходимостью приобрести, продать или арендовать недвижимость, быстро приходят к выводу, что без помощи специалиста им не обойтись.

И тогда остро встает вопрос, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры? А при продаже? А кто будет платить эту комиссию? На все эти вопросы вам ответят сотрудники агентства недвижимости «Владис» в этой статье. Приходя в агентство недвижимости, клиент зачастую не представляет, от какого груза забот он избавляется.

Перечислим вкратце, на какие услуги может рассчитывать человек, решивший приобрести квартиру с помощью специалиста в сфере недвижимости:

  • Консультация (обычно бесплатная) – вместо того, чтобы корпеть над сайтами объявлений, сравнивая цены, клиент мигом узнает полный расклад как по вторичному, так и по первичному рынку в интересующем его городе, а также получит полную информацию о надежности застройщиков (если речь идет о новостройке), материале стен, престижности районов, транспортной доступности и так далее. Агент владеет огромной базой знаний, которые не так-то просто получить самому.
  • В ходе консультации агент и клиент обычно приходят к выводам, какое жилье нужно покупателю, обозначают требования к недвижимости и очерчивают круг цен.
  • Далее риэлтор начинает подбор жилья в базе и показывает клиенту наиболее соответствующие его пожеланиям объекты. Когда клиент остановился на двух-трех вариантах, агент договаривается с собственниками о показах на удобное время.
  • Если клиенту требуется ипотечный кредит, АН «Владис» могут поспособствовать в его получении. У нас работает команда профессиональных ипотечных брокеров, которые могут дать консультацию относительно выбора ипотечного кредита и посодействовать в его получении на выгодных условиях в одном из банков-партнеров, то же самое касается использования сертификата на материнский капитал или рефинансирования имеющейся ипотеки.
  • При осмотре объекта недвижимости профессионал, благодаря наметанному глазу и специфическим знаниям, поможет увидеть неочевидные изъяны или достоинства того или иного варианта. 
  • Когда с квартирой определились, наступает очередь переговоров с продавцом-собственником, и здесь без риэлтора не обойтись. Он выступает посредником на стороне клиента и обговаривает все условия сделки.
  • Юридический отдел, который всегда имеется в агентстве недвижимости, помогает проверить юридическую чистоту жилья, гарантируя отсутствие рисков для покупателя, а также помогает правильно составить договор и предварительный договор, если в этом есть необходимость.
  • И на заключительном этапе риэлтор присутствует при заключении сделки и регистрации права собственности на квартиру.
Читайте также:  Расчет и взыскание неустойки по ДДУ в 2021 году за просрочку сдачи квартиры застройщиком

Список получился внушительный, и вопрос, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры, лишается по крайней мере той своей части, где подразумевается «а за что вообще ему платить?». Что нужно знать при покупке квартиры через агентство - риэлторские услуги и их стоимость

Если речь идет об объекте недвижимости во вторичном жилом фонде, перечень забот риэлтора расширяется: ему предстоит оценка состояния рынка, оценка ситуации с ценами в конкретном районе (а в Москве она может сильно различаться). Усложняется и анализ самого объекта, ведь важно оценить не только непосредственно качество квартиры, но и подъезда, работы управляющей компании, даже соседей, не говоря уж о транспортной доступности и социальной инфраструктуре.  

При продаже клиента так же интересует вопрос, сколько стоят услуги риэлтора, как и при покупке квартиры.

Здесь в спектр услуг входит оценка рынка и стоимости объекта, выдача рекомендаций по приведению недвижимости в продажный вид, создание и распространение рекламной компании, поиски покупателя, организация просмотров, помощь в подготовке всех необходимых документов, а также взаиморасчеты и помощь в регистрации права собственности.

Кому предстоит платить: продавцу или покупателю?

Интересно, но продавцов не меньше волнует, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры. Дело в том, что до конца неясно, кому придется платить: продавцу или покупателю.  

Если агента нанимает покупатель, тут вопрос как бы и не стоит: он нанял, он и платит, а агент выступает на его стороне. Аналогично, если в агентство недвижимости обращается продавец: тогда выплата комиссии за услуги становится его заботой.

Но что если к риэлтору обратился и продавец тоже, и случайным образом встретились два одиночества, одному из которых нужно продать, а другому – купить? В этом случае все основывается на личных договоренностях: услуги специалиста могут оплатить оба, разделив ответственность.  

Если покупатель обратился к одному риэлтору, а продавец к другому, то каждый платит своему специалисту.   

Когда платить – вопрос тоже не праздный. Добросовестные агенты берут оплату после того, как сделка прошла все этапы, включая перерегистрацию права. Но встречаются и те, кто предпочитает получить деньги на этапе заключения договора между продавцом и покупателем.  

И наконец, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры? Редко какой специалист сразу называет фиксированную сумму. Обычно покупатель слышит ответ: «от 2% до 5% от суммы сделки».

Колебания «курса» зависят от множества факторов, которые стоит сразу уточнить, подписывая договор с агентством.

В итоге получается сумма не менее 150 тысяч рублей, в Москве она может достигнуть 500 тысяч и даже перешагнуть этот порог, если речь идет об обмене, разъезде или альтернативной сделке. Можно выбрать сокращенный перечень услуг и сэкономить.   

Цифры кажутся огромными, но стоит помнить, что в эту стоимость входит работа не одного только риэлтора, а целой команды: юристов, ипотечных брокеров и так далее. В результате чего вы получаете не только квартиру своей мечты, но и безупречно безопасную сделку, и кредит от банка на лучших условиях.  

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство - риэлторские услуги и их стоимость

Почему лучше выбрать профессионала

Итак, помимо очевидного, отвечая, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры, стоит также понимать, какую колоссальную пользу приносит специалист. Мы уже упомянули выше перечень его задач, которые он снимает с плеч клиента. В противном случае тому пришлось бы проделывать все это самому и без гарантии результата.

Следовательно, первое преимущество работы с профессионалом – это экономия времени. Второе – гарантия качества результата. Третье, как ни странно, экономия средств.

Невзирая на то, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры, обратившись к нему, вы можете хорошо сэкономить как на стоимости жилья (ведь агент будет добиваться максимально выгодных для вас условий), так и на ипотечном кредите (помним про ипотечных брокеров и партнерство с ведущими банками).

Стоит помнить, что нервные клетки не восстанавливаются, а профессионал на рынке недвижимости избавляет вас от длительных переговоров и множества проблем, которые могли бы нанести настоящий удар по нервам неподготовленного к подводным камням клиента.  

Основные три преимущества, которые оправдывают, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры, это экономия средств, гарантия безопасности, минимум усилий. Звоните! Специалисты АН «Владис» всегда рады помочь советом и оказать содействие в покупке, продаже и аренде любой недвижимости. 

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости?

Некоторым людям нужен риэлтор для покупки квартиры. Это существенно облегчает поиск недвижимости и снижает для покупателя риски. Но лишь в том случае, если риэлтор хороший и относится к работе ответственно. Таких найти тяжело, но можно. Также риэлтор может понадобиться для продажи недвижимости, и в сделке будет представлять интересы продавца.

Лучше не доверять на 100% даже агентству с безупречной репутацией. В сделках каждый преследует свои цели: продавец хочет продать, покупатель – купить, а риэлтор – заработать. Рассмотрим, как минимизировать риски, что нужно знать о сделке и как она проходит при участии посредника.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности и риски купли-продажи недвижимости

Покупателю и продавцу даже при участии риэлтора в сделке важно знать ее особенности:

  1. Договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами.
  2. ДКП удостоверяется нотариусом, если продается доля, в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный.
  3. Если покупатель вносит задаток до регистрации, а оставшуюся часть – после, — это обязательно отражается в ДКП. После подачи документов регистратор наложит обременение, благодаря чему продавец сможет отменить сделку, если не получит остаток своевременно. Получив документы о регистрации, покупатель отдает продавцу оставшуюся часть денег, а тот представляет расписку о получении в МФЦ или Росреестр, чтобы обременение было снято. Если же отразить получение всей суммы в ДКП сразу же, есть шанс, что продавец останется только с задатком, а оспаривать сделку или взыскивать вторую часть суммы придется через суд.
  4. Если покупка квартиры через риэлтора предлагается по договору об оказании информационных услуг, лучше не сотрудничать с таким агентством. Скорее всего, риэлтор выдаст клиенту список номеров собственников, и недвижимость придется смотреть самостоятельно. При этом большая часть номеров будет недействительна.
  5. Если квартира куплена продавцом в браке, понадобится нотариальное согласие его супруга (ст. 36 СК РФ).
  6. Если собственником является несовершеннолетний, родитель, представляя его интересы в сделке, должен получить разрешение органа опеки на продажу.
  7. Если для покупки квартиры или погашения ипотеки использовался материнский капитал, продавец обязан выделить доли в праве собственности. Если он утверждает, что маткапитал не использовался, не лишним будет запросить у него справку об остатке средств по сертификату из ПФР. В случае отказа в предоставлении лучше найти другое жилье, иначе сделку потому смогут оспорить дети, второй супруг, прокуратура, ПФР или орган опеки.
  8. Проверить отсутствие зарегистрированных лиц можно в выписке из домовой книги, а отсутствие долгов по ЖКУ – справками из ТСЖ или УК. Эти документы предоставляет продавец.
  9. Квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту. Проверить наличие обременений можно, заказав хотя бы электронную выписку из ЕГРН самостоятельно на сайте Росреестра. Для покупателя залоговая недвижимость представляет риски. От него понадобится увеличенный задаток, чтобы продавец закрыл ипотеку и банк снял обременения. Но если подходить к сделке грамотно и контролировать действия собственника, сделка пройдет без проблем.

Обратите внимание! Выше представлены главные особенности купли-продажи недвижимости, которые помогают избежать риск оспаривания. На вторичном рынке продается около 30% жилья, купленного с маткапиталом, еще часть недвижимости – с несовершеннолетними собственниками. Такие сделки всегда несут риски для покупателей, если не проверять все тщательно.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности купли-продажи квартиры через риэлтора

Покупка квартиры через агентство позволяет человеку быстрее найти желаемую недвижимость. В таком случае риэлтор самостоятельно проверит ее на юридическую чистоту, если он работает на совесть и эта услуга отражена в договоре.

Сотрудничество покупателя и продавца с агентством отличается. Хорошее агентство не будет требовать с людей оплату за еще не оказанную услугу. Плохое возьмет деньги, даст список номеров и будет игнорировать клиента.

Продажа недвижимости

Один из сценариев взаимодействия продавца и риэлтора при продаже недвижимости выглядит так:

  1. Собственник размещает объявления на онлайн-досках, в течение ближайших двух часов ему поступает поток звонков от риэлторов. Во время разговора они спрашивают, можно ли посмотреть квартиру и внести ее в базу. Если человек соглашается, они будут предлагать жилье своим клиентам.
  2. Риэлтор в назначенный день осматривает квартиру, придя один или с потенциальным покупателем.
  3. Если покупателю нравится жилье, с агентством заключается договор, сделку проводит риэлтор.

Есть и второй вариант, когда продавец сам обращается в риэлторское агентство:

  1. Собственник ищет хорошее агентство, заключает с ним договор.
  2. Риэлтор сразу вносит продаваемую квартиру в базу, находит покупателя, которого могло бы заинтересовать жилье.
  3. На показе хороший риэлтор старается преподнести квартиру в максимально выгодном свете. Некоторым даже удается обратить недостатки в достоинства.
  4. Покупатель решается на сделку, оформляется риэлторский договор, заключается ДКП, подаются документы на регистрацию.
Читайте также:  Приватизация муниципальной квартиры в 2021 году: кто и когда может приватизировать государственное жилье

Важно! Для продажи квартиры через риэлтора нужно подойти к выбору агентства ответственно. Недвижимость клиента, с которым заключен договор, предлагается покупателям в приоритетном порядке. Если у собственника нет возможности показывать жилье лично, можно передать ключи риэлтору, отразив это в договоре. Тогда он сам будет ездить на показы с покупателями.

Совет юриста: с передачей ключей нужно быть осторожным. Однажды я помогала человеку с проверкой дома. Продавало его агентство, риэлтор показал нам его. Потом мы нашли и собственницу, которая сказала, что ключи действительно передавала во время сотрудничества с агентством, но потом расторгла договор.

Нам открывали дом дубликатом, сделанным без согласия и ведома владелицы. Кроме того, дом оказался построенным за маткапитал. Доли не выделены, его пытались продать так. От сделки мы отказались: собственница не согласилась оформлять все по закону через выделение долей и получение разрешения органа опеки.

Покупка недвижимости

При покупке квартиры через риэлторское агентство также есть сложности. Сейчас найти объявления от собственников тяжело. Агенты же продают жилье с комиссией, наценка включается в стоимость.

Например, если собственник-продавец хочет получить после сделки на руки 3 000 000 руб., агент добавит комиссию 50 000-70 000 руб. и выставит на продажу за 3 070 000 руб.

Эти деньги можно сэкономить, найдя собственника.

Обратите внимание! Чаще всего агентства просто дублируют объявления владельцев квартир даже без их согласия. Чтобы не платить комиссию, достаточно хорошо изучить рынок, и посмотреть, кто разместил объявление – посредник или собственник.

Как происходит покупка квартиры через агентство недвижимости:

  1. Человек обращается за помощью к риэлтору, заключается договор. Комиссия оплачивается по факту сделки, обычно она закладывается в стоимость или сверх нее по согласованию с продавцом.
  2. Агент ищет подходящее жилье, ездит на осмотры с клиентом или без него – все зависит от договоренностей и условий договора.
  3. Когда недвижимость находится, после согласования условий сделки оформляется ДКП.

Если покупатель платит задаток, а остаток – после регистрации, — риэлторские услуги оплачиваются именно из оставшейся части.

Есть и второй вариант сотрудничества:

  1. Покупатель самостоятельно находит недвижимость, попадает на агентство.
  2. Риэлтор сам или с собственником показывает жилье, проверяются все документы.
  3. Заключается ДКП, подается на регистрацию.

Важно! Если недобросовестный риэлтор представляет интересы продавца, вряд ли он будет думать о защите покупателя. Он может умолчать о юридических и технических проблемах с недвижимостью. Лучше, если у покупателя будет свой риэлтор или юрист. Участие специалистов от обеих сторон в сделке законом не запрещено.

Обязанности риэлтора при покупке квартиры

Обязанности и ответственность риэлтора обычно отражаются в договоре с ним. Что он должен делать:

  1. Искать подходящее жилье с учетом требований клиента.
  2. Ездить на осмотры с клиентом или без него. В последнем случае квартира показывается, когда агент точно уверен, что она подойдет покупателю.
  3. Оформлять документы и сопровождать сделку с юридической стороны.
  4. Вести переговоры с продавцами и их представителями.
  5. Подавать документы на регистрацию.

Риэлтор может провести сделку с недвижимостью и подать документы в Росреестр от лица клиента. Но для этого понадобится нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ).

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Обязанности риэлтора при продаже квартиры

Рассмотрим, как работают агентства недвижимости по продаже квартир и что входит в обязанности агента:

  1. Осмотр недвижимости, фотографирование, сбор информации и проверка документов. Это нужно для дальнейшего размещения объявлений и внесения жилья в базу.
  2. Показ квартиры потенциальным покупателям.
  3. Получение и оформление документов.
  4. Поиск покупателей.
  5. Подача документов на регистрацию. Это делается в его присутствии, но он может действовать от лица собственника по нотариальной доверенности.

Совет юриста: доверенность стоит оформлять лишь в том случае, если продавец на 100% уверен в благонадежности риэлтора. Иначе есть риск лишиться жилья.

Ответственность риэлтора

Ответственность риэлтора за чистоту сделку наступает лишь в том случае, если с ним заключен договор на юридическое сопровождение сделки, либо эта услуга указана в риэлторском договоре. На практике такое встречается крайне редко.

Риэлторская деятельность подчиняется Закону о защите прав потребителей. Конкретно в ст. 29 указано, что клиент, получивший некачественную услугу, вправе требовать:

  1. Бесплатного устранения недостатков.
  2. Соразмерного уменьшения стоимости работы.
  3. Возмещения понесенных им расходов вследствие устранения недостатков.

Таким образом, если сделку оспорило третье лицо, а риэлтор отвечает за юридическую чистоту по договору, взыскать с него стоимость его услуг можно. Стоимость квартиры, уплаченная продавцу, обычно взыскивается с него же.

Есть еще один момент – сертификация. До 2002 года она была обязательной, сейчас – добровольная. Если агентство числится в Гильдии риэлторов и получило лицензию, при этом в договоре указана ответственность за юридическую чистоту, взыскать с него компенсацию будет проще.

Есть и другие варианты:

  1. Ответственность несет нотариус, если договор обязательно удостоверяется по закону.
  2. Отвечает страховщик, если покупатель приобрел страховку от утраты права собственности.
  3. Отвечает регистратор, вносивший запись о предыдущем собственнике, если покупатель лишается недвижимости.

Для взыскания компенсации придется обращаться в суд, но можно попробовать урегулировать проблему мирным путем, направив досудебную претензию.

Как выбрать риэлтора при покупке квартиры?

Чтобы выбрать хорошее агентство недвижимости для приобретения жилья, нужно обратить внимание на несколько моментов:

  1. Отзывы. В большинстве случаев в интернете положительные отклики заказные. Если у агентства много отрицательных отзывов, это должно насторожить. Лучше поинтересоваться у знакомых, проводивших успешные сделки с помощью риэлторов.
  2. Онлайн-консультации. Если агентство их предоставляет, лучше предварительно проконсультироваться и получить первое впечатление по ответу.
  3. Стоимость услуг. Слишком низкая цена – плохой показатель. Есть вероятность, что изначальные 0,1% при выходе на сделку превратится в 10%. Средняя стоимость риэлторских услуг – 1-3% от цены квартиры.
  4. Беседа с агентом. Если он сразу же предлагает заключить договор, не узнав, какое жилье нужно покупателю, это плохой показатель.

Обратите внимание! Помимо отзывов, стоимости и манеры общения есть еще ряд способов проверки. Они более надежные.

Как проверить надежность риэлтора?

Что нужно сделать для проверки агентства недвижимости на надежность:

Самый важный момент – содержание договора. Взаимоотношения клиента и риэлтора зависят именно от него. Стоит обратить внимание об ответственности агента: если там указано, что он не отвечает за последствия сделки, при этом предоставляет юридическое сопровождение, от сотрудничества с ним лучше отказаться.

Образцы договоров

Риэлторы заключают разные виды договоров с клиентами в зависимости от ситуации. Они отличаются между собой содержанием и ответственностью:

  1. Агентский договор (образец).
  2. Договор об оказании риэлторских услуг (образец).
  3. Договор об оказании юридических услуг (образец).
  4. Договор поручений (образец).

Ответы юриста на вопросы о покупке квартиры через агентство недвижимости

От чего зависит стоимость услуг риэлтора?

На общую сумму влияет перечень услуг, предоставляемых по договору. Например, в регионах просто поиск недвижимости обойдется примерно в 30 000-50 000 руб., эта сумма закладывается сверху ее стоимости, установленной собственником. Если покупателю нужно юридическое сопровождение, придется доплатить порядка 50 000 руб. В Москве и Санкт-Петербурге цены будут выше.

Может ли риэлтор работать как ИП?

Да, законом это не запрещено. Для проверки регистрации нужно запросить выписку из ЕГРИП вместо ЕГРЮЛ.

Куда пожаловаться на недобросовестного риэлтора?

Все зависит от ситуации. Если им нарушен ЗоЗПП, жалоба подается в Роспотребнадзор. Для взыскания компенсации направляется исковое заявление в суд. Если есть подозрение в мошенничестве или ином преступлении, следует обратиться в полицию или прокуратуру. Отдельной организации, контролирующей деятельность агентств недвижимости, нет.

Может ли риэлтор повлиять на срок регистрации перехода права собственности?

Нет, эти сроки устанавливаются законодательством. Если документы подаются через МФЦ, срок составит 9 календарных дней. Напрямую в Росреестр – 7 календарных дней. Но участие грамотного риэлтора существенно уменьшает риск приостановления или отказа в регистрации.

Агентство недвижимости предлагает купить квартиру у него. Есть ли подводные камни?

Подводные камни есть в любых сделках. Формально здесь нет ничего страшного: многие агентства занимаются срочным выкупом недвижимости, а затем продают ее по более высоким ценам. Но покупателю нужно проверить правоустанавливающие документы и запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит компании.

Заключение эксперта

  1. Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
  2. Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
  3. Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
  4. На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
  5. Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *