Изменения в 214-ФЗ с 1 января 2017 года: уставный капитал застройщика и эскроу счета

  • Изменения в 214-ФЗ с 1 января 2017 года: уставный капитал застройщика и эскроу счета

С 1 января 2017 года вступают в силу поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…», известному как 214-ФЗ (принят в 2004 году). За время своего существования закон обрел уже 13-ю редакцию. Подорожает ли жилье? Получат ли дольщики необходимые гарантии? Не ставят ли законодательные новшества в заведомо невыгодное положение девелоперов и их посредников? Портал ЮГА.ру попытался разобраться, что конкретно новая редакция закона изменит для всех участников рынка, и взял комментарии у специалистов.

Теперь большое значение будет иметь юридическая чистота сотрудников компаний-застройщиков. Например, главный бухгалтер и директор строительной компании, работающей по 214-ФЗ, не должны будут иметь судимостей.

Другие нововведения касаются работы сайтов застройщиков: теперь участники долевого строительства смогут наблюдать, что происходит с их домом.

Новые законодательные акты обяжут застройщиков выставлять на официальные сайты фотографии объектов в динамике, а также своевременно размещать информацию об изменениях в проектной декларации.

Впрочем, это косметические моменты, существенно не влияющие на работу застройщиков. Другие пункты поправок значительно сильнее затрагивают их финансовые интересы.

К примеру, поправки регламентируют новые требования к размеру уставного капитала застройщиков. Если раньше во многих компаниях не придавали этому значения, выставляя уставный капитал в минимально допустимом размере 10 тыс. рублей, то теперь он будет варьироваться от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей, в зависимости от площади всех объектов долевого строительства застройщика.

Нововведение, направленное на безопасность сделок, — создание компенсационного фонда долевого строительства. Его главная задача — гарантировать завершение строительства многоквартирных домов, даже если застройщик не исполнит обязательства перед дольщиками. Компенсационный фонд будет работать наравне со страхованием ответственности застройщиков.

Застройщик будет обязан вносить определенный процент от стоимости строящегося объекта в фонд. Предполагается, что сумма отчислений составит 1% от стоимости сделок. При этом непонятно, как этот процент будет начисляться, кем и в какой сумме, от чего будет считаться — от сметной или рыночной стоимости объектов, и кто ее определит.

Действующих механизмов пока нет.

Альтернативный механизм обеспечения прав дольщиков — размещение их средств на эскроу-счетах. Девелоперы получают средства от дольщиков со счета только в том случае, если выполняют свои обязательства на каждом этапе строительства.

Использование эскроу-счетов означает посредника между участниками долевого строительства в лице банка, а значит, ликвидирует риски потери денег или мошеннических действий недобросовестного застройщика. Это ставит прочный заслон на пути нецелевого использования денег.

Правда, в законе есть одна оговорка: деньги зачисляются на счета эскроу в том случае, если кредитная организация открывает застройщику проектное финансирование. С точки зрения застройщиков, у этой схемы есть очевидный минус — девелоперы теряют возможность напрямую и, по сути дела, бесплатно привлекать доверенные им средства дольщиков.

Кроме того, при банкротстве банка деньги на эскроу-счетах могут зависнуть надолго, если не навсегда. Вопрос страхования денежных средств граждан, размещаемых на таких счетах, пока не регламентирован.

С 1 июля 2016 года введен единый реестр застройщиков, который размещается на официальном сайте — его будет вести Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации. При этом не до конца ясно, по какой методике те или иные застройщики будут включаться в этот реестр и насколько он окажется объективным.

Разъяснение регулятора

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края предоставил официальное письмо (имеется в распоряжении редакции) за подписью заместителя руководителя департамента Оксаны Коробкиной. Письмо проясняет некоторые непонятные моменты в вопросе вступающих в силу изменений.

Так, по решению правительства РФ может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Порядок управления фондом, размер и порядок осуществления обязательных отчислений, условия и порядок использования, размещения и инвестирования средств фонда будут установлены правительством РФ. Размер обязательных отчислений не может быть установлен свыше 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанного в проектной декларации застройщика. Однако до настоящего времени указанный фонд не создан, нормативные документы, регламентирующие его работу, правительством РФ не утверждены.

Оценка застройщика

Изменения в 214-ФЗ с 1 января 2017 года: уставный капитал застройщика и эскроу счета

Комментирует генеральный директор компании «Краснодар Сити» Андрей Сигидин:

— Цены поднимутся на 15–25% в зависимости от месторасположения возводимого объекта. Кроме того, мне кажется, что ввиду ухода с рынка «случайных игроков» образуется дефицит жилья, который может компенсироваться только года через три.

В общем и целом усложнение 214-ФЗ (а я считаю, что поправки — это его усложнение) приведет к тому, что цена за квадратный метр поползет вверх. Во-первых, потому что застройщики начнут компенсировать свои затраты.

А во-вторых, люди в панике кинутся искать недвижимость, которую могут не найти.

Те, кто давно занимается строительным бизнесом, скорее всего, в нем останутся, а вот застройщики, которые работали «под серым флагом», вряд ли сохранят свои позиции.

Открыть новую строительную компанию станет на порядок сложнее. По крайней мере, на городском и краевом уровнях активно появляться они не будут.

Мы увидим экспансию на местный рынок московских и питерских компаний, то есть тех застройщиков, которые плотно прицеплены к каким-то финансовым структурам.

Они сомнут наш рынок, и будет, как в свое время с «Роснефтью», — строить будут здесь, а налоги платить в Москве.

Весь 214-ФЗ направлен на то, чтобы «улучшить финансовое состояние застройщика» — как бы… (улыбается). Тот, кто имеет рядом с собой мешок с деньгами, — пожалуйста, строй. У кого мешка нет — иди гуляй. Так что сейчас на строительном рынке будет реальное укрупнение.

По поводу создания компенсационного фонда. Мы все являемся участниками саморегулируемых организаций, куда и сдаем деньги, чтобы создать компенсационный фонд. У каждой СРО он есть, хранится в уполномоченном банке. Кроме того, мы ежемесячно платим членские взносы, часть из которых туда тоже идет.

Этот фонд направлен на то, чтобы снять риски третьих лиц. Но за время существования СРО я не знаю случаев, чтобы этот фонд использовался для достройки какого-либо объекта. Кроме того, с ноября прошлого года мы с каждого договора долевого участия платим 1,5% в страховые компании, уполномоченные Банком России.

Их всего двенадцать, мы работаем с пятью, представленными на нашей территории. Это тоже страхование ответственности застройщика перед третьими лицами. То есть если мы по каким-то причинам объект не достроим, страховая компания в полном объеме выплачивает по договору дольщика.

Что такое новый компенсационный фонд? Про 1% от сделки все слышали — но непонятно, кому его платить, непонятно за что.

О планируемом размещении денег на эскроу-счетах в банке, который предоставляет застройщику проектное финансирование, мы знали еще в прошлом году. Поэтому у нас появился банк-партнер, который открыл на нас лимиты до окончания строительства.

По поводу механизма реализации квадратных метров, который предлагается для гарантий дольщикам, — мы отдаем себе отчет, что это минимум плюс процентная ставка банка. Дольщик кладет деньги в банк, по сути на депозит, по которому получает низкую процентную доходность, но гарантированный возврат. А застройщика банк кредитует по абсолютно рыночной ставке.

С одной стороны — ты не задумываешься, банк тебя финансирует. С другой стороны — не будет чувствоваться связь между покупателем и застройщиком. Потому что клиента, приходящего ко мне в отдел продаж, мы будем отправлять открывать депозит в банк. И лишь потом «схлопывать» эту ситуацию, после того как все построим.

При этом мы продолжаем платить страховым компаниям. Вот те затраты, о которых я говорил выше. То есть 15% мы соберем только на затраты.

К каждому закону идут нормативные документы, объясняющие, как им пользоваться. Может быть, там будет прописано что-то гениальное, позволяющее снизить эти затраты.

Увеличение уставного капитала строительных компаний — заградительный порог, направленный на предотвращение появления «СМУ шараш-монтаж», но не надо забывать, что уставный капитал — это бухгалтерская категория, а отнюдь не финансовая.

Пример: в уставный капитал можно внести земельный участок, оцененный в 200 млн рублей, так эта сумма появится в составе уставного капитала. Но вот вы использовали этот участок, и что с ним стало? А в ЕГРЮЛ будет написано — 200 млн рублей. Для серьезных застройщиков это не проблема.

Аналогично и с требованиями к сайту, изменениям в проектной декларации — это больше маркетинговые моменты, у всех крупных компаний с этим всегда было все в порядке. В целом покупатели жилья должны понять главное — рынок скоро изменится.

Точка зрения риелторов

Изменения в 214-ФЗ с 1 января 2017 года: уставный капитал застройщика и эскроу счета

Вадим Камалов, директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре:

— Цель федерального закона, принятого в 2004 году, изначально была в том, чтобы прекратить «парад обманутых дольщиков». Очень много копий сломано вокруг этого закона. Мы видим достаточно крупные новации, которые могут повлиять на отрасль, начиная с создания единого реестра застройщиков, единого информационного ресурса.

Порядок его создания будет прописан в подзаконным акте, постановлении правительства, которого пока не существует, так что критерии оценки неясны. Вторая новация давно назрела — размещение проектной декларации в открытом доступе в интернете. Состав обязательных пунктов декларации расширяется, прописывается ответственность застройщика за ее актуальность.

Сейчас эта обязанность формально тоже есть, но никто за этим особо не следит.

Правила закона теперь будут распространяться на дома с блокированной застройкой. Здесь была небольшая вакханалия, люди работали по договорам строительного подряда. Там тоже были обманутые дольщики, но они не попадали под этот закон и защищали свои права в соответствии с Гражданским кодексом. Теперь законодатели решили расширить действие закона и на эту категорию.

Увеличение размера уставного капитала, который привязывается к площади всех возводимых объектов, — достаточно спорный момент. Я не понимаю, как размер уставного капитала может защитить интересы дольщиков.

На практике уставный капитал может быть потрачен в течение года, потом доложен. У застройщиков нет обязанности, чтобы он в 100% объеме лежал на расчетном счете, нет механизма, который может за это покарать.

Читайте также:  Какие документы нужны для прописки в квартиру

Если компания будет банкротиться, эти деньги также могут быть потрачены.

Самая спорная новация — новый механизм привлечения средств через специальные эскроу-счета в банке. Получается, что застройщик может получить средства дольщиков после того, как им передадут квартиру, привлекая проектное финансирование в банках.

В очень выгодном положении оказываются банки: они выдали деньги дольщику под проценты в виде ипотечного кредита, тут же получили их обратно на свой счет и эти же деньги передают застройщику в виде кредита по проектному финансированию. Тут у банков получается двойная маржа. Сейчас деньги дольщиков привлекаются застройщиками не под проценты.

В выигрыше только банки, видимо, банковская сфера очень серьезно пролоббировала эту поправку к закону.

Создание компенсационного фонда: размер отчислений — не более 1% от стоимости возводимого дома. Опять же, эти средства должны храниться в каком-то уполномоченном банке. Самое интересное, что процедура получения дольщиками из банка своих денег нигде не прописана. Закон есть, подзаконного акта нет. Как будет работать эта норма — тоже непонятно.

Я боюсь, что этот закон может привести к какой-либо олигополии, потому что увеличение уставного капитала — это, может быть, оправданная мера с точки зрения защиты граждан, но в то же время палка о двух концах, так как это ударит по среднему бизнесу.

При этом, конечно, неприемлема и вакханалия, которая творится сейчас в Краснодаре, когда каждый, у кого были желание и небольшие возможности, чтобы начать строить дома, начали строить, даже не зная, как это делать. В результате — масса недостроенных объектов по городу.

Или как в Сочи — объекты, построенные с нарушениями действующих норм законодательства.

Мой прогноз: с введением изменений к 214-ФЗ стоимость квадратного метра будет расти. Однако, учитывая ситуацию на рынке Краснодара, мы не ожидаем взрывного скачка — предложений на рынке много, закон спроса-предложения никто не отменял. Поэтому небольшое повышение цен на строящееся жилье останется в рамках 5–10%.

Мнение банкиров

Изменения в 214-ФЗ с 1 января 2017 года: уставный капитал застройщика и эскроу счета

— К такому инструменту, когда все риски, связанные со строительством, перекладываются на банк, я лично негативно отношусь. Это неправильно, — считает директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24 Андрей Осипов.

— Необходимо более жесткое регулирование отрасли, а не простое перераспределение рисков между участниками рынка. Хотя в целом любое движение в сторону улучшения качества конечного продукта для потребителя я, конечно, приветствую.

При этом не нужно забывать, что законопроект может привести к риску еще большей монополизации рынка в пользу банков, которые активно финансируют застройщиков. Вообще, инвестирование в строительство жилья неквалифицированными инвесторами — физическими лицами в целом неправильно, так рынок работать не должен.

Во всем цивилизованном мире застройщик сначала полностью возводит дом, а потом продает в нем квартиры. Это правильная картина рынка, и к этому абсолютно точно нужно приходить, это будет выгодно потребителям.

Изменения в 214-ФЗ с 1 января 2017 года: уставный капитал застройщика и эскроу счета

— Застройщики прогнозируют рост цен на новостройки, но о точных цифрах по росту стоимости квадратного метра говорить преждевременно, — отмечает руководитель отдела по работе с застройщиками ипотечного банка «ДельтаКредит» Анна Якимова.

— В этой связи целесообразно оформить ипотечный кредит на квартиру в новостройке до 1 января 2017 года (когда закон вступит в силу, за исключением отдельных положений, вступающих в силу после 1 июля 2017 года) и не дожидаться возможного повышения стоимости квартир.

Закон распространяется только на те ЖК, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после 1 января. На новостройки, квартиры в которых реализуются в настоящий момент, поправки не распространяются. Таким образом, у рынка есть достаточно времени, чтобы приготовиться к работе в новых условиях.

Мы прогнозируем рост рынка ипотеки в 2016 году по сравнению с 2015 годом (около 1,4 трлн рублей против 1,16 трлн рублей). В 2017 году ипотечный рынок к результату 2016 года также вырастет.

Счета эскроу застройщика в долевом строительстве (214-ФЗ)

30.01.2019 2 224 1 Время на чтение: 17 мин. Рейтинг: Изменения в 214-ФЗ с 1 января 2017 года: уставный капитал застройщика и эскроу счета

В предыдущей статье я описал, что такое эскроу счета, объяснил это понятие и принцип их работы: кто не знает — обязательно ознакомьтесь. А сегодня продолжу эту тему и расскажу, как будут использоваться счета эскроу в долевом строительстве, как через них будут происходить расчеты с застройщиками в России, согласно последним изменениям к закону 214-ФЗ.

Итак, 01.07.2018 года в России принят закон 175-ФЗ. Им внесены изменения в известный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым регулируются все взаимоотношения между дольщиками и застройщиками. Фактически, этот закон регламентирует большинство ключевых вопросов, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке.

Законодатели посчитали, что предыдущая версия закона несет в себе слишком много рисков для покупателей (в этом они, собственно, правы), и решили сильнее защитить права дольщиков, с этой целью и были приняты изменения к закону 214-ФЗ.

Основным нововведением, согласно этим изменениям, является следующее: теперь для расчетов между застройщиками и дольщиками при долевом строительстве обязательно должны будут использоваться счета эскроу.

Обязательным это станет уже с 1 июля 2019 года, а сейчас действует т.н.

«переходный период», в который может применяться как эта схема расчетов, так и взносы застройщика в специальный компенсационный фонд, по усмотрению застройщика.

Счета эскроу в долевом строительстве

Суть использования счета эскроу в долевом строительстве очень проста.

Дольщик вносит оплату за приобретаемую недвижимость на специальный эскроу счет, на котором они депонируются («замораживаются») до сдачи дома в эксплуатацию.

После этого, если застройщик выполнил свои обязательства — право распоряжения данными деньгами переходит к нему. Если не выполнил — средства возвращаются дольщику.

Рассмотрим, как происходит весь процесс участия в долевом строительстве и расчетов по сделке с использованием эскроу счетов застройщика.

Этап 1. Выбор объекта. Покупатель выбирает застройщика и желаемый объект недвижимости.

Этап 2. Заключение ДДУ. Покупатель и застройщик заключают Договор Долевого Участия в строительстве (ДДУ).

Этап 3. Внесение средств на счет эскроу. Покупатель вносит оплату по договору на эскроу счет застройщика, открытый в уполномоченном банке (банк для открытия счета выбирает застройщик, но среди тех, что находятся в специальном реестре ЦБ).

Этап 4. Строительство объекта. Застройщик осуществляет строительство объекта, но средства на счете эскроу для этих целей он использовать не может — они находятся там «замороженными» до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Этап 5. Использование средств на счету эскроу.

 Только после того, как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, первый дольщик получит документы на свою недвижимость и ключи, застройщик получает право использования средств на счету по своему усмотрению.

Если же объект не будет достроен и сдан в эксплуатацию в указанный в договоре срок, средства со счета эскроу возвращаются дольщику, и тот может использовать их по своему усмотрению.

При использовании схемы расчетов через эскроу счета покупатель выступает депонентом, застройщик — бенефициаром, а банк — эскроу-агентом по сделке. Схематически использование счетов эскроу в долевом строительстве можно изобразить так:

Изменения в 214-ФЗ с 1 января 2017 года: уставный капитал застройщика и эскроу счета

Отличия счета эскроу от аккредитива

Расчеты через эскроу счета при покупке недвижимости имеют много общего с другой схемой расчета — через банковский аккредитив. Однако, есть и различия, обозначу основные:

  1. При использовании аккредитивной схемы расчетов покупатель может закрыть аккредитив даже без уведомления продавца. При использовании счета эскроу закрытие возможно только в случае расторжения ДДУ.
  2. Правила открытия и использования аккредитива более конкретно регламентированы законодательно, тогда как при использовании счетов эскроу остается больше возможностей для варьирования (например, в описании условий, которые необходимо выполнить для перехода средств от депонента к бенефициару).
  3. Средства, зарезервированные на счете эскроу по ДДУ, попадают под действие государственных гарантий вкладов в сумме до 10 млн. рублей, на аккредитивы действие государственных гарантий не распространяется.
  4. Открытие и обслуживание счета эскроу существенно дешевле, чем открытие и обслуживание аккредитива.

В целом, эскроу счета лучше подходят для проведения безопасных расчетов с застройщиками недвижимости при заключении договора доверительного управления по закону 214-ФЗ, чем аккредитивы, но и в них есть свои недостатки.

Счета эскроу с позиции дольщика

Рассмотрим основные важные моменты, связанные с введением счетов эскроу в долевом строительстве с точки зрения дольщика.

Эскроу счета для дольщика выглядят очень привлекательно, поскольку его права при использовании этой схемы защищены сильнее, чем это было раньше.

Такая схема для дольщика гораздо безопаснее, ведь средства, внесенные на счет эскроу, никуда не денутся, пока застройщик не выполнит свои обязательства, а если он их вдруг не выполнит, то дольщик получит свои деньги обратно.

Даже, возможно, с небольшими процентами (банки могут начислять проценты по средствам на эскроу счетах).

Таким образом, дольщику уже не нужно тщательно анализировать деятельность застройщика и оценивать риски его банкротства — счет эскроу снимает эти риски.

Однако, есть другие моменты, которые несут в себе определенные риски для дольщика, необходимо их знать.

Риск 1. Превышение суммы, попадающей под действие государственной гарантии. В случае отзыва лицензии у банка, в котором открыт счет эскроу, государство на данный момент гарантирует возмещение суммы не более 10 млн. рублей.

Таким образом, если дольщик покупает более дорогую недвижимость или несколько объектов сразу — он рискует на часть средств, и ему необходимо внимательно анализировать надежность банка (при том, что выбрать банк он не может — это делает застройщик).

Более того, в процедуре получения компенсации тут действуют строгие ограничения, нужно быть внимательным и оперативно реагировать на ситуацию, иначе можно вообще ничего не получить.

Риск 2. Наложение взыскание на счет эскроу. На средства, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Например, если у дольщика есть долги и другой контрагент выиграл суд против него.

В этом случае средства со счета эскроу будут списаны в счет погашения задолженности, дольщик будет считаться не выполнившим свои обязательства по ДДУ и полагающуюся недвижимость не получит (если не произведет необходимую доплату).

Читайте также:  Долевое участие в строительстве или договор инвестирования?

Риск 3. Отсутствие обеспечения других обязательств застройщика.

 При использовании схемы расчетов через счет эскроу, застройщик освобождается от других возможных видов обеспечения своих обязательств перед дольщиком (страхование ответственности, отчисления в компенсационный фонд, залог прав на недвижимость и/или земельный участок, и т.д.). Таким образом, если застройщик выполнит обязательства, предусмотренные договором на обслуживание счета эскроу, но не выполнит какие-то другие, дольщик не сможет взыскать с него штрафные санкции.

Вот еще некоторые важные моменты, которые обязан знать дольщик для проведения расчетов с застройщиком за недвижимость через эскроу счет:

  1. Один ДДУ — один счет эскроу. Под каждый заключенный договор долевого участия открывается отдельный счет эскроу. При этом о проведении расчетов через конкретный счет должно быть указано в самом ДДУ, а также там должны быть обозначены все условия депонирования средств (сумма, срок, основания для прекращения).
  2. Срок депонирования средств на счете эскроу на 6 месяцев или более превышает срок получения квартиры. Это дает возможность застройщику несколько «затянуть» сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Срок действия счета эскроу оговаривается сторонами, но он обязательно должен быть на 6 месяцев (или более) длиннее срока по ДДУ. При превышении срока депонирования средств на счете эскроу автоматически расторгается и договор долевого участия.
  3. Основания для прекращения депонирования. Для каждого договора об открытии эскроу счета и ДДУ такие основания могут быть разными, но при этом они не должны противоречить действующему законодательству.

В каких случаях дольщик может забрать деньги с эскроу счета:

  • По окончанию срока депонирования (если застройщик не выполнил свои обязательства);
  • При расторжении ДДУ (если договор расторгнут по соглашению сторон или по решению суда);
  • При одностороннем отказе застройщика от завершения проекта (если по каким-то причинам он не в состоянии завершить строительство объекта);
  • При одностороннем расторжении договора самим дольщиком (на законных основаниях — например, если застройщик признан банкротом, ликвидируется, кредитор застройщика обращает взыскание на объект строительства и т.д.).

Если дольщик решит продать свой объект недвижимости — он может переуступить свое право по ДДУ, и тогда новым депонентом по счету эскроу тоже станет новый покупатель, все права и обязанности по данному счету тоже перейдут к нему.

Счета эскроу с позиции застройщика

Для застройщиков переход на схему продажи жилья в новостройках по 214-ФЗ через счета эскроу выглядит менее привлекательным.

Главный недостаток в том, что застройщик не сможет пользоваться деньгами дольщиков на протяжении процесса строительства. Соответственно, для этих целей ему придется привлекать другие ресурсы: или собственные, или, вероятнее всего, заемные.

За заемные средства, в отличие от средств дольщиков, придется платить, и эти расходы в итоге будут перераспределены, конечно же, на дольщиков.

То есть, переход к проектному финансированию однозначно приведет к подорожанию недвижимости на первичном рынке, как минимум — на размер стоимости кредитных ресурсов (10-15%).

Однако, можно увидеть и некоторые плюсы для застройщика.

Например, тот факт, что при привлечении заемных средств через проектное финансирование застройщик сразу получит необходимую сумму от банка, либо же откроет кредитную линию, которой сможет пользоваться по мере необходимости.

А при использовании для строительства средств дольщиков, этих средств может не хватать, например, если плохо идут продажи — в такие периоды стройки часто «замораживались», что влекло за собой массу проблем.

В целом, переход на проектное финансирование и счета эскроу более выгоден крупным застройщикам, которые смогут найти собственные средства для финансирования строительства. И возможность за счет этого продавать свою недвижимость дешевле может вытеснить с рынка более мелкие компании, которым для строительства придется привлекать кредиты.

Счета эскроу с позиции банка

И, наконец, во всем этом есть сторона, которая выиграет больше всего от перехода на счета эскроу застройщиков в долевом строительстве. Это, конечно же, банки!

Судите сами. Большая часть жилья в новостройках продается через ипотечные кредиты. Фактически, с внедрением схемы проектного финансирования, банк получает возможность:

  1. Выдать ипотечный кредит дольщику.
  2. Зачислить эти же деньги на открытый у себя же счет эскроу, получив дополнительные пассивы.
  3. За счет этих же пассивов выдать второй кредит застройщику.

Это типичный пример работы т.н. денежного мультипликатора, когда одни и те же деньги оборачиваются в банке многократно, и каждый раз банк на них зарабатывает.

Причем, риски для банка в данном случае минимальные — он «перестраховывается» дважды, да и сумма кредита, фактически, находится у него же на счете. Если застройщик не выполнит обязательства и не завершит строительство — дольщик погасит свой ипотечный кредит со счета эскроу.

А от застройщика останется залог — земля и незавершенное строительство, который тоже можно будет реализовать.

Теперь вы имеете представление о том, как будут использоваться счета эскроу застройщика в долевом строительстве с 1 июля 2019 года, согласно изменениям к закону 214-ФЗ.

Это ключевая, общая информация, и чтобы не упустить ничего существенного конкретно в вашей ситуации, перед покупкой жилья в новостройке рекомендую внимательно изучить вышеупомянутый закон со всеми актуальными на тот момент изменениями.

Изменения 214 фз от 1 января 2017 года: что ждет дольщиков?

Изменения в 214-ФЗ с 1 января 2017 года: уставный капитал застройщика и эскроу счета

Получите бесплатную консультацию юриста!

Собираетесь покупать квартиру? Если вы планируете для этого вступить в долевое строительство, тогда должны знать последние новости этой сферы.

Прошлым летом в закон «Об участии в долевом строительстве МКД» внесли масштабные поправки. С 1 января они вступили в силу. Внесение изменений в 214 фз в 2017 году – следствие большого числа обманутых дольщиков в России. Отныне закон по-иному определяет правила поведения застройщиков.

Мы проанализировали обновленный документ и предлагаем вам обзор изменений фз 214 с 01.01.2017 г.

1. Уставный капитал застройщиков по-новому: комментарии и обзор

Важное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается требований к уставному капиталу строительной компании. Она не сможет принимать деньги от дольщиков, пока он не оплачен полностью.

Ужесточилась и политика в отношении величины капитала. Теперь она привязана к площади квартир и нежилых помещений в строящихся домах.

  • Если площадь 1,5 тыс. кв. метров, капитал должен быть не менее 2,5 млн. рублей;
  • Площадь 2,5 тыс. кв. метров – не менее 4 млн. рублей и т.д.

Чем больше площадь квартир и дополнительных помещений, тем больше и минимальный уставный капитал у застройщика. Авторы закона полагают, это поможет избавить рынок от ненадежных компаний.

Хотя законодатели дали шанс застройщикам с недостаточным уставным капиталом. Они могут заключить договоры поручительства.

Требуется проверка надежности застройщика? Звоните нам +7(812)603-72-21!

2. Дома блокированной застройки по ДДУ

Первая новость для дольщиков, – с 01 января 2017 года фз-214 распространяется не только на многоквартирные дома, но и на возведение домов блокированной застройки.

Не всякий сразу поймет, что это такое, но вы их наверняка видели. Блокированная застройка – одно из популярных сейчас направлений в строительстве.

– По Градостроительному кодексу, это жилые дома не более трех этажей из нескольких блоков. По-простому – квартир, – разъясняет Алексей Лапшин, председатель ООЗПП «Правовой Петербург». – У них общие стены с соседними квартирами, но расположены они на своем земельном участке.

Важно! Если вы намереваетесь строить квартиру в таком доме, требуйте у строителей договор долевого участия. А если он пытается убедить в обратном, лучше поищите другую компанию.

По новой версии 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 г. вас проконсультирует юрист по долевому строительству.

3. Изменение в фз 2014 с 01.01.2017 г. по ЖСК

Ещё одно очень изменение в фз 2014 с 01.01.2017 года! Теперь под закон о дольщиках подпадают и кооперативы – жилищно-строительные и накопительные.

Это необходимо так, как сфера работы ЖСК в России довольно непрозрачна. И это повод для различных злоупотреблений со стороны инициаторов таких строек.

Правда, и в обновленном законе о контроле кооперативов сказано немного. Теперь специалисты контролирующего органа могут вести надзор за привлечением ЖСК средств от граждан на возведение многоквартирных домов.

Проблемы с признанием права собственности на квартиру? Поможет наш адвокат!

4. Что дольщик должен знать об эскроу-счетах

В обновленном законе его разработчики позаботились о дополнительной защите дольщиков. Застройщику, получившему в банке целевой кредит под возведение МКД, – часто так и бывает! – финансовое учреждение может поставить одним из условий открытие эскроу-счета.

Важно! Эскроу-счет – это целевой банковский счет для временного хранения средств. На него дольщики смогут вносить свои деньги, а строители получат их после окончания стройки.

– В 214-фз эти изменения вступили в силу с января 2017 года, но применять их можно будет с 1 июля. Пока эскроу-счета – ноу-хау на рынке банковских услуг. Оно наберет популярность в России, по оценкам Минстроя, через 5-10 лет, говорит Алексей Лапшин.

Новый закон заметно ужесточает и другие условия финансовой состоятельности застройщиков. 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 года запрещает компаниям долевое строительство, если:

  • она банкротится;
  • деятельность приостановил арбитраж;
  • у руководителя или бухгалтера компании судимость за экономические преступления.

5. Проект ДДУ на сайте застройщика

Дополнительное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается уровня открытости застройщика. В новой версии закона есть ст. 3.1, посвященная документам, которые компания обязана опубликовать на своем сайте. Среди них: 

  • разрешение на ввод домов в строй;
  • проектная декларация;
  • ДДУ;
  • договор поручительства;
  • фото строящихся домов и др;

Важно! Теперь дольщику не нужно просить документы в офисе строительной компании, – всё должно быть в открытом доступе. И если договор не будет соответствовать проектной декларации, дольщик вправе признать его в суде недействительным.

С расторжением ДДУ поможет адвокат по долевому строительству.

6. Заключение ДДУ

Несомненно, положительное изменение 214 фз с 1 января 2017 года – это четкое определение срока, когда дольщик должен передать средства. Только после регистрации договора в Росреестре!

До появления такого новшества застройщики, случалось, принимали деньги и в момент подписания договора, заключали дополнительные соглашения о задатке или договор о беспроцентном займе на всю стоимость квартиры. Теперь эти лазейки для недобросовестных компаний закрыты.  

Читайте также:  Что такое ипотека на квартиру — объясняем простыми словами

Хотите заключить договор об уступке прав по ДДУ? Вам помогут наши юристы.

7. Теперь и у квартиры будет инструкция по эксплуатации

ФЗ 214 с изменениями на 2017 год содержит еще одну новацию. При передаче квартиры строители обязаны вручить покупателю инструкцию по её эксплуатации.

– Дольщик должен получить её при подписании акта о приемке квартиры, – уточняет Алексей Лапшин.

Из инструкции вы узнаете:

  • срок службы квартиры;
  • фрагментов отделки;
  • систем обеспечения: вода, газ, электричество…

Важно! Собственник, обнаруживший недостатки в квартире в гарантийный период, имеет право согласовать с застройщиком срок их устранения. Нарушив соглашение, застройщик заплатит дольщику неустойку по Закону о защите прав потребителей.

214 фз с последними изменениями 2017 года дает застройщику право отказаться от устранения дефектов, если:

  • бывший дольщик, а ныне собственник квартиры, нарушил условия инструкции по эксплуатации жилья;
  • недостатки возникли из-за нормального износа;
  • жильцы провели ремонт, а он оказался неудачным.

Купили квартиру с недостатками? Обратитесь за помощью к юристу!

8. Новое в ФЗ 214: расторжение ДДУ

В 214 фз с последними изменениями 2017 года нашлось место и правкам в части процедуры расторжения ДДУ.

  • При условии, что застройщик исполняет обязательства, дольщик не имеет права на одностороннее расторжение договора по внесудебной схеме.
  • Дольщик, решивший пойти на переуступку по ДДУ фирме или компании – то есть юридическому лицу, – имеет право перечислить деньги лишь после государственной регистрации договора об уступке.
  • Если дольщик отказывается подписывать акт приёма-передачи квартиры без уважительной причины, а застройщик выполнил свои обязательства, гражданин не сможет требовать неустойку за просрочку в передаче жилья.
  • При отклонении от запланированной площади квартиры больше, чем на 5%, дольщик может разорвать договор со строителями.   

Не знаете, как взыскать неустойку с застройщика? Звоните +7(812)603-72-21!

9. Как определяется цена квартиры в ДДУ

Согласно обновленному закону, цена договора – то есть цена квартиры! – должна указываться как произведение стоимости единицы площади (квадратного метра) на общую площадь жилья.

Скажем, площадь вашей квартиры 50 «квадратов», а он стоит 56 тыс. рублей. Умножаем первую цифру на вторую, получаем 2,8 млн. рублей. Эту сумма и должна быть приведена в ДДУ.

– Такой подход сделает более прозрачным определение стоимости квартиры и позволит дольщику избежать непонятных дополнительных выплат, – поясняет Алексей Лапшин. – Если в договоре указана другая цена, есть повод задать вопросы строителям. 

Важно! В квартире есть веранда, балкон, терраса, квадратный метр которых стоит дешевле, чем площадь жилой части квартиры? Это тоже учитывается при определении стоимости квартиры. 

10. Фонд защиты обманутых дольщиков

214 фз с последними изменениями содержит важное дополнение. Статья 23.2 предусматривает создание фонда для защиты интересов дольщиков, которые так и не дождались своих квартир и потеряли деньги.

Фонд может быть создан по решению российского правительства. «Сбрасываться» в него должны все компании, занимающиеся долевым строительством.

Важно! Размер отчислений от каждой компании должен быть не более 1% от стоимости будущего дома.

Про изменения 2017 года в фз 214 и комментарии к ним расскажут наши юристы. Консультация бесплатная!  

11. Государственный контроль застройщиков

Специалисты ведомства, контролирующего деятельность строительных компаний, отныне будут следить за тем, соответствует ли они требованиям обновленного закона.

  • Соответствует ли сайт компании новым правилам;
  • Соблюдает ли застройщик график строительства дома;

Поводом для внеплановой проверки должно стать:

  • отклонение от графика строительства минимум на полгода;
  • недостоверная информация в проектной декларации, договоре поручительства;
  • если нарушения не устранены в течение полугода.

Отныне чиновники вправе запросить у застройщика информацию о его субподрядчиках, стройматериалах и товарах. Например, специалисты могут проверить, есть ли у партнеров застройщика нужные допуски, лицензии. 

Результаты своих проверок чиновники должны опубликовать на сайте контролирующего ведомства. А если полагают, что есть повод для возбуждения уголовного дела, – направить материалы проверки в полицию.

Изменения в 214 фз, назначенные на 2017 год, – одни из самых масштабных за последние годы. Разобраться в них без помощи квалифицированного юриста будет трудно.

Сориентироваться в новинках законодательства дольщику поможет специалист!

Звоните нам +7(812)603-72-21!

Хотите задать вопрос? Получите консультацию юриста онлайн бесплатно!

Изменения в 214 ФЗ О долевом участии с 2017 года

В закон 214 ФЗ, регулирующий долевое строительство, в 2017 году вступают в силу существенные изменения, о которых каждому дольщику следует знать. Что это за изменения и как они могут повлиять на правоотношения сторон в моей статье ниже.

Сам закон, которым были приняты поправки, можно скачать здесь.

Отныне расторгнуть договор по собственному желанию (ст. 32 ЗЗПП), без нарушений застройщиком сроков строительства иили других условий договора будет нельзя. Ранее про данную возможность я писала здесь.

  Я думаю, что данное условие существенно не повлияет на права дольщиков, ведь если квартира строится — то и расторгать договор смысла нет.

С другой стороны — защитит застройщика от потребительского экстремизма, который имеет место быть.

С другой стороны законодатель дополнил такое понятие, как существенное изменение проектной документации, которое является основанием для расторжения ДДУ через суд. Раньше эту существенность должен был доказать дольщик и следует сказать, что практика в целом была отрицательная по таким расторжениям.

Теперь же существенным отклонением будет в том числе (а не исключительно) отклонение в площади квартиры более чем на 5 процентов. Как видно отклонение в размере ДО 5% является допустимым, если данное условие будет предусмотрено договором.

Оплата по договору долевого участия теперь может производиться исключительно ПОСЛЕ государственной регистрации договора. Застройщик не имеет право принять от вас деньги, если ваш договор не зарегистрирован. Ранее в 90% случаев из 100 застройщик мог начать принимать деньги еще на стадии согласования проектной документации, без разрешения на строительство и т.п.

Как теперь будет? Думаю также, ведь доверчивых дольщиков, готовых отдать деньги первому, кто покажет красивую картинку «нового микрорайона в экологически чистом месте» и поверившему красивой рекламе, еще много.

Бывает я на консультации спрашиваю — перед тем как отдать деньги вы проверили документы, как вы договор вообще подписывали? Заключали через агентов, застройщика в глаза не видели, как и его документы — что тут скажешь и как поможешь «обманутому» дольщику? Пенять не на кого, да и государство в таком случае в реестр дольщиков требование не включит.

Предполагаю, что в обход требований закона о приеме денег после регистрации договора застройщик придумает схему с задаком, авансом или займом — не знаю, практика покажет. Соглашаться или нет — это дело дольщика.

Застройщик должен иметь собственный сайт в сети интернет, зарегистрированный на ЗАСТРОЙЩИКА или его поручителя. Если ваш застройщик входит в группу застройщиков или является спутником другой фирмы-застройщика он все равно должен иметь свое доменное имя и свой сайт.

На сайте в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке должны размещаться подлежащие раскрытию документы, а также проект ДДУ и  фото стройки — вывешиваются текущие фотографии объекта, обновляемые каждый месяц.

Документы размещаются в течение 5 дней с даты их получения застройщиком или изменения. При несоответствии сайта нормам закона застройщик может быть привлечен к ответственности по ст. 14,28  КоАП по заявлению дольщика.

Размер уставного капитала застройщика теперь будет зависеть от размера строящегося объекта, к примеру, при площади дома 1500 кв.м. он должен составлять не менее 2500 млн. рублей. Теперь фирма-спутник, имеющая капитал в 10 тыс рублей (да и тот не оплаченный) не сможет заключать договор по 214 ФЗ — что уже радует.

Увеличение капитала возможно хоть в какой то степени защитит права дольщиков при банкротстве застройщика.

Если размер капитала не соответствует требованиям — застройщик НЕ ИМЕЕТ право строить дом и принимать от дольщика деньги — это важно понять КАЖДОМУ дольщику, бремя понимания закона и своих прав лежит на вас, законодатель и контролирующие органы не могут выявлять своевременно всех мошенников.

Также введены

дополнительные требования к застройщику:

  • застройщик должен быть внесен в единый реестр застройщиков;
  • в реестре недобросовестных поставщиков (223-ФЗ и 44-ФЗ) ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
  • в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
  • у застройщика отсутствует НЕДОИМКА по налогам и сборам в размере более чем 25 % от активов застройщика по данным отчетности.

Договор долевого участия должен соответствовать проекту и содержать в себе подробный план объекта и ПОДРОБНЕЙШЕЕ описание будущей квартиры, включая материал стен.

Одним из самых важных, на мой взгляд, нововведений в 214 ФЗ является следующее.

Если застройщик нарушает срок устранения недостатков в квартире дольщика он уплатит неустойку в размере 1% от стоимости расходов.

Ранее застройщик мог «кормить завтраками» месяцами и дольщику приходилось обращаться в суд за взысканием стоимости ремонта (только стоимости, без неустойки — ответственности застройщика).

Расширены полномочия контролирующего деятельность застройщиков органа —  теперь он может осуществлять проверку ЖСК. Подробнее про проверки и полномочия государственного органа в отношении ЖСК можно прочитать в ст. 123.2 ЖК РФ.

Законодателем введена в закон возможность создания компенсационного фонда (являющегося дополнительной мерой защиты прав дольщиков), а также работы застройщика через так называемые эскроу счета — когда деньги дольщика хранятся на счете банка, а после передачи квартиры — перечисляются застройщику. При этом сам дом будет строиться за счет кредитных средств банка, в котором открыт эскроу-счет. Захотят ли застройщики работать по схеме эскроу счета — не знаю, думаю норма будет не работающая, учитывая, что процент по кредиту может быть очень большим, а цена по договору участия не изменится.

И еще: теперь при передаче квартиры застройщик обязан приложить к акту приема передачи инструкцию по эксплуатации помещением. Использование помещения в нарушение инструкции является основанием для освобождения застройщика от устранения недостатков квартиры.

Похожее

Страница 1 из 11

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *