Расчет и взыскание неустойки по ДДУ в 2021 году за просрочку сдачи квартиры застройщиком

Существует несколько способов стать счастливым обладателем собственных квадратных метров. Одним из них является участие в долевом строительстве. Граждане заключают соответствующие договора с подобранным застройщиком и через определенной время становятся хозяевами жилья. Это в идеале. А если застройщиком нарушены сроки по договору?

Неустойка по ДДУ: понятие и документы

Специально по таким случаям для недобросовестной стороны предусмотрена гражданская ответственность в форме неустойки.

Взыскание неустойки

Расчет и взыскание неустойки по ДДУ в 2021 году за просрочку сдачи квартиры застройщикомВозможность взыскания неустойки предусмотрена законодательно не только Гражданским кодексом РФ, но и Федеральным законом № 214-ФЗ, устанавливающим порядок участия в долевом строительстве и меры ответственности сторон в случае нарушения условий соглашения. Применение такой формы возможно, когда застройщик сорвал срок сдачи готового объекта дольщику. А также своевременно не предпринял установленных законом мер по информированию другой стороны.

Если завершение строительства заведомо невозможно к конкретной дате, то застройщик обязан не менее чем за два месяца предупредить об этом дольщиков. Кроме этого, направляется предложение о внесении изменений в уже подписанный договор долевого участия в строительстве.

Когда необходимые требования не выполнены, у дольщиков есть все основания начать процедуру взыскания с застройщика предусмотренной договором неустойки.

Важно! Величина прописанной в ДДУ неустойки не может быть ниже установленной законодательно.
Скачать для просмотра и печати:

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”

Необходимые документы для взыскания неустойки по ДДУ

Расчет и взыскание неустойки по ДДУ в 2021 году за просрочку сдачи квартиры застройщикомПервым этапом на пути взыскания неустойки с недобросовестного застройщика будет соблюдение внесудебного порядка урегулирования спора и направление претензии. Чтобы составить мотивированный документ, необходимо подготовить соответствующий пакет документов. К ним относятся:

  • сам договор;
  • все имеющиеся к нему дополнительные материалы (дополнительные соглашения, расчеты);
  • документы об оплате;
  • подсчет размера неустойки;
  • документ, удостоверяющий личность.

Указанных документов достаточно для написания претензии.

Скачать образец претензии застройщику за просрочку сдачи квартиры

Внесудебный порядок

Расчет и взыскание неустойки по ДДУ в 2021 году за просрочку сдачи квартиры застройщикомПрежде чем подать иск в суд, нужно пройти внесудебный порядок разрешения возникшей ситуации. Его соблюдение важно по двум причинам:

  • в некоторых случаях позволит избежать судебного разбирательства и сэкономит время;
  • докажет суду, если без подачи иска не обошлось, что были предприняты все попытки решить дело миром.

Если застройщик оценит перспективу судебного разбирательства и посчитает ее для себя неблагоприятной, то вполне возможно, что предпочтет урегулировать вопрос с недовольным дольщиком путем переговоров и покрытием неустойки без суда.

Можно ли взыскать во внесудебном порядке

Расчет и взыскание неустойки по ДДУ в 2021 году за просрочку сдачи квартиры застройщикомВзыскать неустойку с застройщика, минуя обращение в суд, возможно только в том случае, когда он признает требования, изложенные в претензии и согласится не только с произведенным расчетом суммы выплаты, но и добровольно сделать возмещение. Необходимо помнить, что устные договоренности в этом случае неуместны. Все документы составляются только письменно. Документы должны содержать даты, предмет соглашения, выводы к которым пришли стороны, печати, подписи сторон.

Касается это и претензии. Ее вручают под роспись, оставляя второй экземпляр себе. Также можно направить заказным письмом с уведомлением о вручении либо без него. Документы можно отправить заказным письмом с уведомлением, дата передачи письма послужит точкой отсчета срока досудебного урегулирования.

Внимание! В первом случае у дольщика будет возможность знать дату, когда его претензию вручат недобросовестному застройщику. Это важно для подсчета срока ответа и возможной подготовки материалов в суд.

Ответить на претензию застройщик должен, как правило, в течение 10 суток со дня ее получения.

Как определить размер неустойки по ДДУ

Расчет и взыскание неустойки по ДДУ в 2021 году за просрочку сдачи квартиры застройщикомОсновным моментом при составлении претензии, а в дальнейшем — искового заявления в суд, является правильный расчет неустойки. Согласно ФЗ № 214, она рассчитывается так: в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Рассмотрим на примере.

Пример

Согласно условиям ДДУ, квартира стоимостью 2 000 000 руб. должна быть передана собственнику 1 декабря 2017 г. Фактически акт приема-передачи подписан 2 июля 2018 г. Дни просрочки — 213. Ставка рефинансирования — 7,25. Рассчитаем сумму неустойки: 2 000 000×(7,25/150)/100×213 = 205 900. Итого размер выплаты за просрочку сдачи жилья составит 205 900 руб.

Внимание! Расчет производится до даты подписания акта приемки недвижимости либо высчитывается на день составления документа, если объект вообще не передан.

Этапы взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке

Процесс взыскания неустойки по договору долевого участия в строительстве состоит из следующих ступеней.

Последовательность действий Суть
Подготовка необходимых материалов Собрать все имеющиеся документы по ДДУ
Подсчет размера неустойки Для этого рассчитать период просрочки в днях и вычислить сумму
Составление претензии Написать претензию с указанием суммы неустойки, ссылаясь на нарушение конкретных пунктов ДДУ, ст. 6 ФЗ № 214, ГК РФ, Закона «О защите прав потребителей»
Направление претензии Доставить претензию застройщику можно лично под роспись или отправив заказным письмом (желательно с обратным уведомлением)
Ждем ответ При получении утвердительного ответа застройщика согласовываем процесс получения положенной неустойки. Если получен отказ или ответа вообще нет — готовим иск в суд

Обращение в суд производится, если застройщик отказался выплатить неустойку добровольно либо проигнорировал претензию в свой адрес.

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки и убытков с застройщика по ДДУ

Каким образом взыскать неустойку по ДДУ с застройщика через суд

Процедура взыскания неустойки по ДДУ через суд состоит из следующих этапов.

Этап Суть
Соблюдаем досудебный порядок и направляем претензию застройщику Уже на данной стадии должны быть необходимые документы и нужный расчет суммы неустойки
Когда ответ отрицательный либо застройщик никак не отреагировал на претензию, готовим иск в суд Еще раз проверяем произведенный расчет, составляем исковое заявление и подаем в суд общей юрисдикции по своему месту жительства либо по месту нахождения застройщика или строящегося объекта. Обязательно прикладываем к нему все копии имеющихся документов. Оригиналы позже можно будет взять на судебное заседание, чтобы предъявить их для заверения копий
Проходим все стадии судебного разбирательства и ждем вступления решения суда в законную силу Это может быть не только первая инстанция, но и апелляция
Приводим решение суда в исполнение Выписываем на основании вступившего в законную силу решения суда исполнительный лист и предъявляем в службу судебных приставов

Необходимые документы

Расчет и взыскание неустойки по ДДУ в 2021 году за просрочку сдачи квартиры застройщикомПри обращении в суд для взыскания неустойки по договору долевого участия кроме тех документов, что были нужны для составления претензии, могут понадобиться:

  • материалы, доказывающие дополнительные расходы дольщика в связи с просрочкой сдачи объекта (например, арендная плата за съемное жилье);
  • претензия и документы, свидетельствующие о ее направлении застройщику (сама претензия может быть с отметкой о получении им либо наличие квитанции о почтовом отправлении, уведомления о вручении);
  • доверенность на представителя (если дольщик защищает свои интересы в суде не сам);
  • материалы, подтверждающие понесенные судебные расходы;
  • иные документы, которые дольщик посчитает нужным приложить в качестве доказательств.

Важно! Судебные расходы также можно включить в исковое заявление. По доверенности на представителя нужно помнить, что она должна быть выдана по конкретному делу или судебному заседанию (Постановление Пленума ВС РФ № 1 от 21.01.2016).
Скачать для просмотра и печати:

Постановление Пленума ВС РФ № 1 от 21.01.2016 “О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела”

Последние изменения

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Подписывайтесь на наши обновления!

Посмотрите видео о неустойке по ДДУ с застройщика

31 августа 2018, 14:06 Дек 29, 2020 14:40 Льготы всем Ссылка на текущую статью Расчет и взыскание неустойки по ДДУ в 2021 году за просрочку сдачи квартиры застройщиком

Как рассчитать неустойку по ДДУ

Право на получение пени в случае просрочки передачи квартиры по договору долевого строительства предоставлено дольщикам в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ.  В этой статье мы расскажем, как дольщик может рассчитать неустойку по ДДУ.  Для наглядности мы также приведем формулу и примеры расчета неустойки по ДДУ.

Расчет и взыскание неустойки по ДДУ в 2021 году за просрочку сдачи квартиры застройщиком

Основания взыскания пеней по договору долевого строительства

Если застройщик нарушил срок передачи ключей дольщику, он обязан (по требованию дольщика) уплатить неустойку  (также именуемую пеней) в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является физическое лицо – потребитель, рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры необходимо в двойном размере.

Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Расчет неустойки по договору долевого участия производится по формуле, приведенной в процитированной выше статье 6-й Закона 214-ФЗ.  Для дольщиков – граждан и для дольщиков – ИП и юридических лиц установлены разные формулы расчета неустойки по ДДУ.

Правильный расчет неустойки по ДДУ должен быть сориентирован на то, кто является дольщиком – истцом. Дольщики – физические лица по умолчанию признаются потребителями, покупающими квартиру для личных нужд, не связанных с предпринимательством.  Закон предоставляет таким дольщикам дополнительную защиту в виде удвоения полученной с застройщика суммы (неустойка в двойном размере).

Дольщикам юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям дополнительная защита не положена.  Предполагается, что они ведут предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, и должны самостоятельно защищаться от возможных убытков.

В связи с эпидемией COVID-19 введен мораторий на начисление неустойки по ДДУ за период со 2 апреля по 31 декабря 2020 года. За это время неустойка не начисляется.

Как считать неустойку по ДДУ для дольщика – физического лица:

Для простого подсчета воспользуйтесь нашим калькулятором, либо используйте формулу расчета неустойки по 214-ФЗ:

  • В этой формуле:
  • «Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;
  • «Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

«Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.

Например:

Цена квартиры составляет 1 млн. 800 тыс. руб.  Застройщик должен был передать квартиру дольщику в срок до 30 апреля 2018 года, а передал только 15 августа 2018 года.  Количество дне просрочки составляет: 31 день в мае, 30 дней в июне, 31 день в июле и 15 дней в августе – итого 107 дней.  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составляла 7,25% годовых.

Сумма неустойки составит:

1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 93090 рублей.

Как считать неустойку по договору долевого участия для дольщика – ИП или юридического лица

Неустойка рассчитывается почти так же, однако двойная неустойка с застройщика не взыскивается (т.е. ключевая ставка ЦБ РФ не удваивается).  Используется следующая формула неустойки по ДДУ:

Читайте также:  Аукционы по продаже квартир должников, от банков, участие в электронных торгах

«Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;

«Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

  1. «Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.
  2. В указанном выше примере, сумма неустойки составит:
  3. 1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 46 545 рублей

Как рассчитывается неустойка по ДДУ

Как показано выше, итоговая сумма неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры рассчитывается из следующих компонентов:

Сюда входят все выплаты, которые дольщик перечисляет застройщику.  Если квартира приобретена в ипотеку, в расчет берется полная цена, которую застройщик получил от банка. При этом суммы уплаченных банку процентов не включаются в расчет (но в некоторых случаях их можно взыскать в качестве убытков).  Если же недвижимость приобретена в рассрочку, также учитывается ее полная цена.

  • Размер ключевой ставки ЦБ РФ.

Чтобы подсчитать неустойку по ДДУ, необходимо также знать ключевую ставку ЦБ РФ. Ключевая ставка заменила ставку рефинансирования, упомянутую в законе 214-ФЗ.  До 1 января 2016 года производился расчет неустойки застройщика по ставке рефинансирования ЦБ РФ (однако, с точки зрения дольщика разницы между ними нет).

Размер ставки ЦБ время от времени меняется.  Действующую ставку можно посмотреть на сайте Центрального банка. Чтобы упростить подсчет, воспользуйтесь нашим калькулятором с возможностью выбрать нужную ставку.

Чтобы рассчитать просрочку по ДДУ, нужно найти в договоре дату, которая указана как крайний срок передачи квартиры дольщику.  Отсчет периода просрочки начинается на следующий день после этой даты.  В расчет включаются все дни – и календарные, и рабочие. Чтобы не считать дни вручную, воспользуйтесь нашим калькулятором.

Эта дата должна быть указана в каждом договоре долевого строительства как существенное условие.  Поэтому застройщик не может не включить ее в договор (такой договор не будет действительным).  Строительная компания может попытаться указать такой срок с пометкой «примерно» или «приблизительно» — но эту оговорку суд не примет во внимание.

Важно не запутаться в указанных в договоре сроках. Для целей исчисления взыскиваемых с застройщика пеней учитывается именно срок передачи квартиры участнику долевого строительства.

Срок сдачи объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, также указанный в договоре, не учитывается.  Эти два срока не нужно путать.

  Срок сдачи дома в эксплуатацию также указывается в договоре долевого участия, но наступает на несколько месяцев раньше передачи квартиры.

Срок передачи может быть определен как конкретной датой, так и указанием на истечение месяца или календарного квартала (в этом случае период просрочки начинается на следующий день после окончания соответствующего месяца или квартала).

Если квартира уже передана к моменту написания претензии и подачи иска к застройщику, то отсчет проводится до даты приемки квартиры дольщиком.

Если же акт приема-передачи еще не подписан, рассчитать просрочку по ДДУ нужно по день, когда подписано исковое заявление.  В нем указывается просьба взыскать пени на день вынесения судебного акта по делу.

Пример расчета неустойки по ДДУ

Покажем, как рассчитать неустойку по договору долевого участия на конкретном примере.  Предположим, что:

  • цена квартиры составляет 2,1 миллиона рублей;
  • застройщик должен был передать ключи 1 апреля, а передал 15 июня.  Просрочка составила 76 дней;
  • ключевая ставка ЦБ составляет 7.25% (для целей расчета в формуле ее нужно указать, как 0.0725)
  • квартиру приобретает гражданин-потребитель.
  • Используем формулу для расчета неустойки по договору долевого участия:
  • 2 100 000 * 76 * 0,0725*2/300 = 77 140 руб.
  • Приведенный выше расчет пени по ДДУ меняется, если участником долевого строительства является юридическое лицо.  Сумма пени уменьшится в два раза:
  • 2 100 000 * 76 * 0,0725/300 = 38 570 руб.

Как считать неустойку по ДДУ, если ставка менялась

Возникает вопрос, как считать неустойку по ДДУ, если менялась ставка рефинансирования или ключевая ставка ЦБ.  Мнения судов по этому поводу разделились.

Вариант 1.  Применяется ставка на дату передачи квартиры участнику долевого строительства (если акт приема-передачи подписан) или на дату вынесения судебного решения (если нет)

Статья 6 Закона 214-ФЗ указывает, что применяется ставка ЦБ РФ на день исполнения обязательства застройщиком — то есть, на момент передачи квартиры.  Поэтому многие суды применяют для расчета пени по ДДУ ключевую ставку ЦБ РФ на дату акта приема-передачи (а при его отсутствии – на день вынесения судебного решения).

Вариант 2.  Применяется ставка на дату, в которую застройщик планировал подписать акт-приема передачи с участником долевого строительства согласно ДДУ

Именно эта дата рассматривается, как изначально определенная дата исполнения обязательства застройщика.  Однако в этом случае дольщик может оказаться в невыгодном положении, если ключевая ставка с тех пор выросла.

Вариант 3.  Для каждого дня просрочки применяется действовавшая на тот момент ставка

При таком подходе весь период просрочки разделяется на части – от одного изменения ключевой ставки до другого.  Для каждой такой части производится вычисление неустойки по той ставке ЦБ, которая применялась в то время.  Потом результат суммируется.

В судебной практике можно найти примеры каждого из перечисленных выше подходов к исчислению неустойки.  У участника строительства есть возможность выбрать правильный расчет неустойки по ДДУ на основе своего мнения и сложившейся ситуации.

Проиллюстрируем эти варианты конкретными цифрами.  Допустим, цена квартиры, купленной дольщиком-физическим лицом составляет 2 100 000 рублей.  Застройщик должен был передать квартиру 31 декабря 2017 года, а передал 30 июня 2018 года.

  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составила:  7,75% с 1 января 2018 года по 11 февраля 2018 года (42 дня); 7,5% с 12 февраля 2018 года по 25 марта 2018 года (42 дня) и 7,25% с 26 марта 2018 года по 30 июня 2018 года (97 дней).

  Общее количество дней просрочки – 181 день.

  1. В случае использования Варианта 1 применяется ставка на дату акта приема-передачи (30 июня 2018 года) – 7,25% (не забываем также про неустойку в двойном размере).  Расчет суммы неустойки в этом случае следующий:
  2. 2  100 000 * 7,25% *2 / 300 * 181 = 183 715 рублей
  3. В случае использования Варианта 2 применяется ставка на дату планируемой передачи квартиры согласно ДДУ (31 декабря 2017 года) – 7,75%.  Рассчитаем сумму неустойки:
  4. 2  100 000 * 7,75% *2 / 300 * 181 = 196 385 рублей
  5. В случае использования Варианта 3 сумма складывается из трех частей:
  • за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,75% с 1 января 2018 года по 11 февраля 2018 года, сумма рассчитывается следующим образом:

2  100 000 * 7,75% *2 / 300 * 42 = 45 570 рублей

  • за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,5% с 12 февраля 2018 года по 25 марта 2018 года, сумма ко взысканию с застройщика будет рассчитана следующим образом:

2  100 000 * 7,5% *2 / 300 * 42 = 44 100 рублей

  • за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,25% с 26 марта 2018 года по 30 июня 2018 года, сумма рассчитывается как:

2  100 000 * 7,25% *2 / 300 * 97 = 98 455 рублей

Итого общая сумма составит: 45 570+98 455 +188 125 = 188 125 рублей.

Но нужно иметь в виду возможность неблагоприятного развития событий.  Поэтому при расчете стоит уточнить у юриста, какую позицию занимают суды в том регионе, где планируется взыскивать неустойку, чтобы сделать правильный расчет.

  • Напоминаем также, что помимо неустойки участник долевого строительства может взыскать убытки и компенсацию морального вреда с застройщика.
  • Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
  • Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
  • Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ в 2021 г. Онлайн расчёт пени по договору долевого участия

Права дольщика на получение денежной компенсации в случае, когда строительная компания не спешит выполнять свои обязанности по передаче жилплощади владельцу, указаны и охраняются федеральным законом.

На застройщика накладываются обязательства по уплате неустойки-штрафа, который он должен оплатить покупателю.

Штраф рассчитывается и оплачивается за каждый день просроченного времени, в течение которого объект долевого участия не передан в пользование.

Расчет и взыскание неустойки по ДДУ в 2021 году за просрочку сдачи квартиры застройщиком

Инструкция расчета неустойки по ДДУ через онлайн калькулятор

Если самостоятельные переговоры с девелопером ни к чему не привели, то можно смело направлять исковое заявление в суд. Получить «свои кровные» можно по неустойке. При этом неплохо бы самим при помощи специального калькулятора посчитать сумму, которую в итоге удастся вернуть.

Итак, по порядку:

  1. Определяем стоимость жилья, ту, что указана в договоре;
  2. Находим конкретную дату, число, в которое недвижимость должна быть передана дольщику;
  3. Определяем число, на момент которого будет начат расчет. Это может быть текущая дата или та, на которую запланирована передача имущества по документам;
  4. Определяем в качестве какого лица выступает дольщик — физического или юридического;
  5. Подставляем цифры в калькулятор и рассчитываем сумму возмещения.

Формула расчета неустойки — (стоимость жилья Х количество просроченных дней Х ключевая ставка рефинансирования ЦБ в %)/150

1/150 — размер пени для физических лиц, 1/300-для юридических лиц и частных предпринимателей.

Если сдача жилья задерживается, то начинает действовать период просрочки. Он начинается со дня, следующего за указанным в договоре, и заканчивается только в день, когда подписан передаточный акт.

Это обозначает, что если в договоре указана сдача квартиры не позднее даты 31.12.2019 г., то с 1 января 2020 г. начинается отсчет просрочки. Притом если акт подписан 1 января 2020 г.

, просрочка все равно будет засчитана и составит 1 день.

Читайте также:  Как оформить завещание на квартиру - его форма, порядок, документы

Актуальные законы

Основной документ, который регламентирует отношения продавца и покупателя, это Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Законодательство определяет ставку: за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ, зафиксированная на день исполнения обязательства, а именно точного срока сдачи объекта. (согласно ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ).

Взыскать с нарушителя штраф можно даже если дольщик ничего не заявлял и не требовал. По закону достаточно самого факта нарушения прав дольщика, как потребителя, стороной строительной компании (пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17).

Действующие ставки

Размеры штрафов и начислений зависят от ставки рефинансирования. 1 января 2016 года она была приравнена к ключевой.

С 17 декабря 2018г. ключевая ставка составляла — 7,75 процента годовых.

В 2020 г. Центральный Банк решил снизить процентную ставку рефинансирования. С июля 2020 года ключевая ставка составляет 4,25% процента годовых.

В соответствии с 23 статьей Закона «О защите прав потребителей» процентная ставка неустойки составит 1% от цены ДДУ и будет высчитана за каждый день просрочки.

Когда можно требовать неустойку

Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:

  • ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия

Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.

  • ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:
  1. В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
  2. Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Застройщик будет освобожден от уплаты всех пени в том случае, если передача объекта не происходит по вине покупателя.

Если доказано, что девелопер выполнил все обязательства, указанные в документах, а дольщик по каким-то причинам уклоняется и не подписывает передаточный документ, речь уже будет идти о махинациях и ухищрениях со стороны дольщика.

Суд будет полностью на стороне застройщика в случае, если вида покупателя и его намерения затянуть срок передачи с целью получения неустойки будут доказаны.

Что еще может требовать дольщик

Дополнительно можно требовать денежной компенсации в виде:

  1. Возмещения морального ущерба путем денежной выплаты;
  2. Штрафа в виде 50% от суммы пени;
  3. Возмещения расходов на судебные издержки: оплата юриста, доверенности и пр.;
  4. Штрафа за просрочку установленной судом суммы (1% за каждый просроченный день);
  5. Пересмотра суммы неустойки и ее перерасчета ко дню заседания суда;
  6. Возмещение убытков на непредвиденные расходы, такие как оплата съемного жилья.

Девелопер в любом случае должен будет заплатить, если задержал передачу жилья. Неустойка предусматривается законом и зависит от конкретного срока, в течение которого обязательства по передаче недвижимости не выполняются.

Будьте внимательны, своевременное ознакомление с проектом и документацией ДДУ, грамотное изучение технических сроков позволит избежать многих проблем, связанных с опозданием строительства и просрочкой оформления недвижимости.

Неустойка по ДДУ: как правильно рассчитать, могут ли уменьшить?

Неустойка по ДДУ в настоящее время все чаще и чаще взыскивается дольщиками, не получившим вовремя свою квартиру. Казалось бы — что тут сложного, главное написать сумму в иске и суд удовлетворит — ведь по закону же «положено».Но все не так просто. Суды зачастую очень сильно снижают неустойку, а во взыскании штрафа и вовсе могут отказать, я уже не говорю про убытки, которые дольщики с маниакальным упорством пытаются взыскивать с застройщика. Что можно взыскать при просрочке сдачи дома — я написала здесь.

Верховный суд неоднократно публиковал практику, в которой сказано, что снижение неустойки возможно в редких случаях, когда для этого есть объективные и обоснованные причины, иными словами, когда нарушение срока передачи квартиры дольщику происходит по уважительным причинам. Снижение возможно, если неустойка носит явно несоразмерный характер, при этом суд должен обосновать в чем заключается несоразмерность. Снижение суммы по инициативе суда, без ходатайства ответчика невозможно.

Если взыскание неустойки заявлено в суд в период, когда квартира уже передается дольщику или она на стадии готовности — застройщики часто заявляют в суде о том, что дольщик уклоняется от приемки квартиры, предъявляя в суд заказные письма и квитанции.

Что из этого следует? Что письма от застройщика обязательно нужно получать на почте, не игнорировать. Иначе что может быть? Застройщик направит уведомление, акт — не дождется ответа и подпишет акт в одностороннем порядке.

И суд взыщет неустойку на дату составления одностороннего акта.

Если у вас поменялся адрес регистрации — изменения следует вносить в ДДУ — недостаточно просто письменно уведомить об этом застройщика.

Обычно именно так и поступают — отправляют письмо о смене адреса, на которое застройщик никак не реагирует.

Дольщик искренне полагает, что надлежаще уведомил,  ждет писем уже по своему новому адресу от застройщика, а застройщик же — продолжает отсылать уведомления по адресу регистрации, указанному в ДДУ.

Если вы приобрели квартиру по договору цессии, проще говоря — купили ее НЕ у застройщика, а у посредника (зачастую бывает, что квартиры продает не застройщик напрямую, а агентство) — следует знать, что неустойка будет рассчитываться от стоимости квартиры, а не суммы договора цессии.

В договоре цессии обычно прописывается стоимость квартиры и сумма сверху — это могут быть «услуги» посредника. Если это не посредник, а такой же как обычный дольщик — он вполне может перепродать свой недострой дороже, чем купил (многие так, кстати, зарабатывают).

Если стоимость квартиры 2 млн рублей, а по цессии вы ее купили за 3 — неустойка рассчитывается от 2 млн.

Конечно, суд может снизить неустойку и вовсе без объективных на то причин, указав на ее несоразмерность — таких примеров достаточно. Обжаловать или нет решение суда — каждый уже решает сам для себя.

Расчет неустойки — это сложно?

Формула проста

Неустойка по ДДУ, формула для расчета: С*Р / 150*К, где С – сумма долга, Р – ставка рефинансирования К – количество дней задержки.

Ставку рефинансирования смотрим на сайте ЦБ РФ, при этом ее размер определяется на ДАТУ исполнения обязательства — когда квартира должна быть передана. Допустим, если по ДДУ срок передачи квартиры — 3 квартал 2016 года, то ставку берем на 30 сентября 2016 года.

Претензия обязательна?

Нет, закон не требует от дольщика направлять претензию застройщику об уплате неустойки. Но! Ее следует направить, чтобы в последующем взыскать штраф в суде. Также претензию нужно направить, если она предусмотрена договором. Срок ответа на претензию — законом не регламентирован, обычно он прописан также в ДДУ.

В своем время я поэтому вопросу изучала очень много материала и практики — обязан ли дольщик или не обязан направлять уведомление, ждатьне ждать ответ на претензию, делатьне делать расчет неустойки в претензии и, не вдаваясь в дебри судебной практики, скажу так: лучше направить.

Чем больше у вас будет заявлений и претензий — тем лучше.

При отправке претензии что самое важное? Ну конечно же ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ее отправки. Я не помню ни одного судебного заседания или апелляционной жалобы (а решения по ДДУ застройщики всегда обжалуют), чтобы представитель ответчика не заявил о не получении претензии от дольщика. Это делается с целью избежать взыскания штрафа.

Что является подтверждением отправки? Квитанция и опись вложения. Опись вложения предусмотрена только для ЦЕННОГО письма.

Не нужно отправлять письмо обычным заказным — вы потом никак не докажете, что в конверте была та самая претензия, а не привет  или поздравление с новым годом. Где взять опись? На почте вам дадут или скачать у меня.

Уведомление о получении или распечатка с сайта Почта России данных о получении письма будет достаточным, чтобы доказать, что претензия об уплате неустойки по ДДУ была вручена застройщику.

А если срок сдачи квартиры в договоре прописан завуалированно?

Да, за последние 2-3 года сложилась ситуация, когда в договоре долевого участия застройщики указывают «срок сдачи квартиры в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию.

Срок сдачи в эксплуатацию — не позднее 4 квартала 2015 года». С какой даты рассчитывать неустойку? С той самой даты — отсчитываем 3 месяца с момента сдачи МКД.

Если дом сдан был в июне 2015 года, но квартира вам так и не передана — расчет ведем с сентября 2015 года.

А если дом так и не был сдан? Тогда неустойка по ДДУ будет течь с 01 апреля 2015 года — думаю понятно почему.

Если дом был сдан раньше срока, но застройщик не спешит передавать квартиру дольщику, обосновывая тем, что срок по договору еще не вышел, есть время до конца года (4 квартал 2015 года)? ВС про это как то высказывался, что не важно осталось время по ДДУ или нет — срок исполнения обязательств перед дольщиком определяется датой сдачей МКД в эксплуатацию.

Читайте также:  Капитальный ремонт многоквартирных домов: Фонд капремонта МКД

Неустойка по ДДУ ограничена верхним пределом — что делать?

Такие случаи имеют место быть, когда в договоре долевого участия написано, что дольщик не может взыскать неустойку выше условленной суммы или выше какой то планки, словом — договор ограничивает право дольщика на взыскание полной суммы неустойки. На это еще в 2013 году в пункте 21 Обзора ВС по долевым спорам было сказано, что неустойка по 214 ФЗ — законная и снижать ее по соглашению сторон нельзя.

Неустойка и штраф

Получу ли я штраф, если застройщик после подачи иска в суд перечислил на мой счет неустойку? Да, так как это уже не добровольное перечисление, а совершено после принятия искового заявления.

А убытки, я же могу взыскать разницу в площади квартиры и иные?

Да, но лучше всего это делать в ОТДЕЛЬНОМ иске. Дольщики тактически делают неверно, заявляя все сразу в одном иске — и, как правило, это приводит не к тем результат, которых хотелось. Почему? Тут долго объяснять — придется верить или не верить на слово.

Неустойка по ДДУ если застройщик банкрот

Да, но в процедуре банкротства застройщика (в Арбитраже), в суде общей юрисдикции уже нельзя.

Могу ли я в случае расторжения договора просить суд взыскать неустойку, так как мне квартира так и не была передана?

Скажу кратко — нет, на такие случае законодатель предусмотрел проценты — и сумма там будет приличная , не меньше неустойки (пример расчета процентов).

Получается так все легко — я и сам справлюсь?

В этом заблуждаются многие дольщики — скачивая в интернете образцы документов. Споры по неустойке ДДУ на первый взгляд — не сложные, но, там столько нюансов, включая возможный спор о подсудности, о времени предъявления претензии, уплате штрафа и так далее — нужно быть к ним готовым. Про одну из проблем я написала здесь.

А что с подсудностью?

Про это здесь.

Похожее

Взыскание неустойки с застройщика в 2021 году

Несоблюдение сроков строительства со стороны застройщиков — одна из самых больших проблем, с которой сталкиваются дольщики. Иной раз люди годами ожидают завершения строительства, арендуя съемное жилье, что влечет дополнительные затраты. Но их можно вернуть, если взыскать неустойку за неисполнение обязательств с застройщика.

https://ru.freepik.com/photos/sale

Отношения застройщика и дольщика, заключивших договор о долевом участии, регулируются различными законами.

Закон «О защите прав потребителей», предоставляет пайщикам несколько преимуществ. Дольщики могут рассчитывать на компенсацию в виде штрафа за нарушение прав потребителя и моральный вред. Рассчитывать на компенсацию сможет лишь потребитель — человек который приобрел жилплощадь для личного проживания, а не для коммерческой деятельности.

В 2020 году закон не позволял взыскать неустойку с застройщиков

В связи с пандемией коронавируса, разразившейся в 2020 году, Федеральное правительство РФ, чтобы подержать застройщиков до конца года наложило мораторий на взыскание неустоек за задержку сроков сдачи многоквартирных домов.

Действовало постановление с 3 апреля 2020 года до 1 января 2021. Также в этот период, проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства не начислялись.

С 1 января 2021 года антикризисные меры для поддержки застройщиков были отменены, что дало потребителям право взимать неустойку за просрочку обговоренных сроков передачи квартиры. Если застройщик не сумел в нужные сроки исправить дефекты предоставляемой жилплощади, на которые указал дольщик, с него взимается неустойка.

Согласно статье 23 Закона «О защите прав потребителя в этом случае ставка неустойки за уклонение исправления недостатков составляет 1 % от цены ДДУ (договор долевого участия), за каждые сутки просрочки.

Потребителям следует знать, недобросовестный застройщик может осложнить право дольщиков на компенсацию, подав ходатайство об уменьшении неустойки до размера, адекватного допущенному нарушению.

В некоторых случаях суд может пойти навстречу застройщику и снизить неустойку на основании статьи 333 ГК РФ, но вердикт должен быть обоснован.

Как взыскать штраф и неустойку с застройщика по ДДУ

Потребителю необходимо написать досудебную претензию в адрес застройщика, в которой нужно указать:

  1. В чем состоит нарушение прав истца;
  2. Требования истца в адрес строительной компании;
  3. Сумму, которую рассчитывает получить в качестве неустойки дольщик, компенсацию убытков и их детальный расчёт.

В случае если застройщик не ответит на претензию в течение 30 суток, дольщик может обратиться с иском в суд. Чтобы взыскать со строительной компании максимальную сумму, потребителю нужно приготовиться к судебному процессу, подключив хорошего юриста.

Статья написана вместе с юристом Меликовым Георгисом Игнатьевичем, который всегда готов проконсультировать по вопросам взыскания неустойки с застройщика. На сайте вы найдете формулу, по которой можно рассчитать сумму причитающейся вам неустойки и задать вопросы юристу.

Отмена неустойки по ДДУ на период до 1 января 2021

В связи с переходом большинства застройщиков на использование экроу-счетов, застройщики сейчас гораздо меньше зависят от участников долевого строительство, так как строительство осуществляется за счет собственных или кредитных средств. Однако, сложившаяся ситуация пандемии и введение режима повышенной готовности не могли не сказаться на рынке недвижимости.

Федеральным законом от 01.04.

2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительству предоставлено право в 2020 году принимать решения по установлению особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а также особенностей включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.

В качестве меры поддержки строительного рынка 2 апреля 2020 года Правительством издано Постановление №423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» (далее – Постановление).

Основной сутью указанного Постановления является введение временного запрета на применение ответственности за нарушения сроков по договорам участия в долевом строительстве.

Постановление действует со 2 апреля 2020 года и его срок ограничен 1 января 2021 года. При этом установленные нормы касаются застройщиков и дольщиков, спор о неустойке между которыми уже разрешен судом, но оплата полностью не произведена.

Перечень случаев временного запрета на начисление неустойки установлен пунктом 1 Постановления:

Калькулятор неустойки по ДДУ

Формула расчета неустойки по договору участия в долевом строительстве в точности соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

Внимание! Если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то неустойка рассчитывается в двойном размере. А если юридическое лицо — то в однократном.

Расчет неустойки онлайн

Бесплатная консультация юриста 8 800 600 80 55

  • Взыскание неустойки с застройщика без предоплаты.
  • Ознакомиться с выигранными делами в судах.
  • Скачать образец досудебной претензии.
  • Претензия к застройщику после подписания акта приема-передачи квартиры

Важные изменения в расчетах пени

  • С 1 января 2016 года ставка рефинансирования ЦБ РФ приравнена к ключевой ставке ЦБ
  • С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст. 6 214-ФЗ, однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.

Данным калькулятором пользуются юристы разных компаний, включая самих застройщиков, поскольку его расчеты соответствуют действующему законодательству и округлены по математическим правилам с точностью до 1 копейки.

Важно! Федеральный закон № 214-ФЗ направлен, в первую очередь, на защиту участников долевого строительства (слабой стороны договора) перед застройщиками (сильной стороной договора).

Именно поэтому если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то при просрочке передачи объекта долевого строительства в суде с застройщика взыскивается неустойка по ДДУ в двойном размере.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Для определения размера штрафных санкций утверждена формула расчета неустойки по ДДУ:

РН = (ЦД * КП * СР/100) / СД

  • РН – сумма неустойки;
  • КП – количество просроченных дней;
  • ЦД – цена договора;
  • СР – утвержденная ставка рефинансирования/ключевая;
  • СД – статус дольщика. Если юридическое лицо, то 1/300, если физическое, то 1/150.

Ставка рефинансирования

Как известно, Центральный Банк России часто меняет этот показатель, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки рефинансирования, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока. С 2016 года она привязана к актуальной ключевой ставке ЦБ РФ.

Онлайн-калькулятор на данной странице учитывает все требования законодательства РФ и приводит актуальный расчет с учетом ранее действовавших норм и текущих нововведений, в том числе с учетом ставки рефинансирования за период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.

Изменение ставки рефинансирования за 5 лет

В формулу онлайн калькулятора неустойки по ДДУ включена ставка рефинансирования которая выполняет роль важного индикатора денежно-кредитной политики. В настоящее время она формально не привязана к фактическим показателям, устанавливаемым Банком России по отдельным видам операций.

  • с 27.07.2020 по сегодня — 4,25%

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *