Что делать, если площадь квартиры меньше или больше, чем в договоре ДДУ

Что делать, если площадь квартиры меньше или больше, чем в договоре ДДУ

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

Что делать, если площадь квартиры меньше или больше, чем в договоре ДДУ

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Что делать, если площадь квартиры меньше или больше, чем в договоре ДДУ

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.


Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

фото: gizmodiva.com

Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей. Споры с застройщиками



Что делать, если площадь квартиры меньше, чем в договоре долевого участия?

Что делать, если площадь квартиры меньше или больше, чем в договоре ДДУ

При участии в соглашении по приобретению недостроенного жилья, всегда следует учитывать, что проект не всегда будет совпадать со сданной жилой площадью. Что делать, если площадь квартиры оказалась меньше чем по ДДУ?

Что делать, если площадь квартиры меньше или больше, чем в договоре ДДУ

Нормативное регулирование

В ФЗ N 214 закреплено положение, согласно которому допускаются незначительные колебания в цене за метр уже после подписания договора. Также указаны все случаи, когда это возможно.

Отсюда следует, что каждая ситуация между клиентом и строительной компаний индивидуальна. Нередко бывает, что подписанное соглашение не включает в себя положений, касаемо изменения итоговой стоимость жилья.

При таком раскладе ни один из субъектов не будет обязан выплачивать другому дополнительные денежные компенсации.

В соглашении по долевому участию допускается учитывать изменения проекта. Однако в такой ситуации должно быть заключено дополнительное соглашение между сторонами. До его подписания и регистрации в органе государственной власти требовать доплату, либо компенсацию неправомерно.

Согласно ст. 19 этого же нормативно правового акта, при получении разрешения на строительство и регистрации в росреестре, строительная компания обязана предоставить определенный пакет документов.

В него входит: информация о юридическом лице, о проекте строящегося дома, о количестве жилых помещений в нем и об их параметрах. Поэтому определение площади строящейся квартиры – это обязательное условие для получения регистрации.

А в случае, если проект не соблюдается, застройщик будет компенсировать денежные средства своим клиентам.

Что делать покупателю квартиры?

После завершения строительства и передачи жилого помещения покупателю проводятся контрольные замеры. Если ожидания не соответствуют реальности, клиент должен внимательно изучить заключенный договор на наличие пункта о возможном несоответствии.

Далее требуются следующие шаги:

  • клиент составляет и направляет заявление на руководителя строительной компании. Желательно это сделать до подписания акта приема передачи. Это позволит избежать возможных длительных судебных разбирательств. В акт вносится информация о площади, полученной по результатам замеров, она же сравнивается с проектной площадью. При несовпадении двух величин, указывается желаемое решение проблемы. В своем заявлении следует указать банковские реквизиты, куда планируется получить компенсацию. Заявление отдается лично в руки сотруднику компании с получением от него бланка о регистрации обращения. Если используются услуги почты, обязательно сохраняются квитанции. Подобные документы будут служить доказательствами в суде при недобросовестности компании.
  • при несоблюдении застройщиком срока о перечислении компенсации, можно написать претензию к имени руководителя. ВАЖНО !!! Если застройщик продолжает игнорировать, можно смело обращаться с исковым заявлением в суд. Здесь следует заручиться помощью квалифицированного юриста, так много важных нюансов, пропускать которые не стоит. Свои доводы можно строить на положениях Федерального закона «О защите прав потребителя», Гражданского Кодекса Российской Федерации и иных нормативных актах, регулирующих долевое строительство. Если первоначальным договорам были предусмотрены санкции за несоблюдение своих обязательств, клиент может требовать выплаты неустойки, компенсации морального вреда. Сумма компенсации может быть установлена как фиксированный штраф, либо как пени. Основное денежное требование будет выражено в выплате средств за недостающие квадратные метры жилого помещения. Проигравшая сторона понесет расходы за судебное разбирательство.

Расчёт величины доплаты

Размер компенсации всегда будет на усмотрение суда, но, чтобы приблизительно определить размер запрашиваемой суммы, следует придерживаться следующего алгоритма:

  • из договора долевого участия узнается размер проектной площади квартиры;
  • после проведения замеров сданного жилья и получения результатов две величины сравниваются, из большего вычитается меньшее и получает количество неполученных квадратных метров;
  • стоимость за 1 квадрат прописана в заключенном договоре, она и будет коэффициентом.
Читайте также:  Как получить выписку из ЕГРН через МФЦ и сколько она стоит в 2021 году

В подаваемом исковом заявлении рекомендуется запрашивать именно такой размер выплаты за несоответствие проекту. Помимо этого, застройщик понесет все предусмотренные договором издержки и неустойки.

Что обязательно прописывается в договорах участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – основной документ, где указываются взаимные обязательства между строительной компанией и дольщиком…

Что делать, если площадь квартиры меньше или больше, чем в договоре ДДУ

Некоторые характеристики квартиры и проекта в целом должны быть прописаны в ДДУ в обязательном порядке, другие (к примеру, наличие мусоропровода) указываются по желанию застройщика.

Портал недвижимости superrielt.ru расскажет Вам, какие условия обязательно должен содержать ДДУ, как действовать дольщику, если строительная компания изменила важные характеристики, и какие нововведения содержит последняя редакция ФЗ-214.

Более полная информация

Благодаря последним изменениям в ФЗ-214 на раннем этапе ознакомления с жилым комплексом покупатель имеет право получить гораздо больше информации о проекте и застройщике, нежели раньше.

Девелопер должен размещать на сайте каждого проекта сведения об объектах, возведенных за последние три года, заключение контролирующего органа о том, что проект и сам застройщик соответствуют требованиям 214-ФЗ (в Москве такое решение принимает Москомстройинвест), шаблон ДДУ и фотографии ЖК.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает, что благодаря расширенной проектной декларации граждане смогут узнать гораздо больше технических подробностей о проекте.

В частности, об элементах благоустройства территории, количестве многоквартирных домов, которые планируется возвести в рамках проекта, и их характеристиках, перечень общедомового имущества в многоквартирном доме: названия и площадь всех помещений общего пользования, список и характеристики инженерного и технологического оборудования, которое предназначено для обслуживания помещений в этом доме (например, мусоропровод).

Однако заявленная на сайте застройщика или в офисе продаж информация не обязывает компанию реализовывать проект именно в том виде, в котором он был запланирован изначально. Поскольку изменить можно даже проектную декларацию, полностью соблюдать такие менее строгие документы, как планы, не обязательно. Поэтому необходимо знать, какие именно условия должны быть указаны непосредственно в ДДУ.

Свои метры

В пункте 4 статьи 4 ФЗ-214 перечислены параметры объекта, которые обязательно нужно указывать в ДДУ. Для самой квартиры это: этаж, количество комнат, балконов, лоджий, веранд и террас, общая площадь, а также площадь каждого помещения.

По словам директора по информационной политике и PR Urban Group Яны Максимовой, остальные условия прописываются в ДДУ по желанию сторон.

При внесении каких-либо дополнительных условий в договор, они становятся обязательными, если в документе не указано иное.

Необходимо знать, что застройщик вправе изменить проект. Иногда дольщики жалуются, что вместо остекленных лоджий в их квартире построили открытые балконы. Как говорит Мария Демидова, директор департамента развития «НДВ-Недвижимость», при изменении внешнего облика дома застройщик может заменить одну конструкцию другой.

Также эксперт отмечает, что для сохранения изначального облика фасада покупателям могут запретить остеклять балконы. Если застройщик вносит изменения в проектную декларацию, он должен сообщить об этом всем дольщикам, которых затронули такие изменения.

Покупатели жилья могут в судебном порядке требовать компенсации или расторжения ДДУ, если докажут, что изменения действительно были внесены.

Общие зоны

В той же статье 4 ФЗ-214 говорится, что в ДДУ должны быть указаны следующие сведения: материл, используемый для стен и перекрытий здания, класс сейсмостойкости и энергоэффективности дома, его назначение,  общая площадь и этажность. Также в ДДУ обязательно должен быть включен план объекта долевого строительства. Как правило, этот план составляется на базе выкопировки из проектной документации на дом.

По словам юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова, застройщик не обязан указывать в ДДУ все объекты общедомового имущества. Это несущественное условие для договора – перечень таких объектов содержится в проектной документации. Однако последняя редакция ФЗ-214 обязывает прикладывать к ДДУ проектную декларацию.

Если раньше этот документ служил в основном источником информации для покупателя, то теперь в нем определены обязательства, которые застройщик должен выполнить перед дольщиком.

Более того, согласно последним изменениям в ФЗ-214, в проектной документации, кроме перечисления всех мест общего пользования, должны быть до мельчайших деталей прописаны их размеры и другие характеристики.

С другой стороны, застройщик сохраняет за собой право внести изменения в проектную декларацию. Но такие изменения в обязательном порядке нужно согласовать с дольщиками.

По словам директора московского офиса дирекции по правовым вопросам Группы ЛСР Михаила Гореликова, эта норма весьма противоречива, так как застройщик вправе вносить изменения.

Но если дольщик посчитает, что эти изменения существенно ухудшают объект, он может на этом основании потребовать расторжения договора, говорит эксперт.

Объекты социальной инфраструктуры

Внесены важные изменения, касающиеся обязательств по объектам социальной инфраструктуры. Прежде застройщик финансировал их из собственной прибыли, и, в связи с этим, у него не было обязательств перед дольщиками – только перед городской администрацией по части соответствия этих объектов нормам.

Теперь же застройщик может строить поликлиники, детские сады и школы на средства дольщиков. Это выгодно с точки зрения налоговой нагрузки, так как эти затраты формируются прежде чем возникнет прибыль, следовательно, и расчет налога от нее.

Правда, при этом у девелопера возникают обязательства по объектам социальной инфраструктуры непосредственно перед дольщиками, так как они финансируют строительство таких объектов.

Но застройщик имеет право строить объекты социальной инфраструктуры на средства дольщиков лишь в двух случаях: если после возведения объекты передадут государству, либо если их собственниками будут сами дольщики.

По словам Яны Максимовой, во второй ситуации застройщик заключает с дольщиками соглашение, являющееся неотъемлемой частью ДДУ, и лишь при наличии такого соглашения дольщики вправе требовать, чтобы объекты сдали в эксплуатацию в точности в той же конфигурации, что была оговорена изначально.

Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор отмечает, что в остальных ситуациях инфраструктура указывается в ДДУ, только если это встроено-пристроенный вариант.

Еще один важный момент: если дольщики будут собственниками объектов социальной инфраструктуры, у них будут обязанности по содержанию соцобъектов.

Василий Шарапов считает это нововведение скорее неудачным, поскольку, если застройщик и орган публичной власти не заключили инвестиционное соглашение о передаче соцобъектов, вся ответственность по их содержанию ляжет на плечи дольщиков, а это предполагает дополнительные расходы.

Поэтому решение нельзя назвать удачным и эффективным, поясняет эксперт.

Чтобы избежать таких рисков, он рекомендует потенциальным дольщикам до заключения ДДУ выяснить у застройщика, строительство каких объектов социальной инфраструктуры запланировано, будут ли они возводиться на средства дольщиков, а также есть ли у органа публичной власти обязательство перед девелопером безвозмездно принять соцобъекты в муниципальную или государственную собственность.

Решаем дело в суде

Как говорилось выше, застройщик может внести изменения в проектную декларацию, хотя это достаточно сложная процедура.

Мария Литинецкая поясняет, что проект согласовывается в несколько этапов (проходит экспертизу, утверждается Росреестром, а в текущем году ввели еще и обязательное получение заключения о соответствии проекта и застройщика требованиям ФЗ-214 от Москомстройинвеста).

Поэтому чтобы изменить проектную документацию после ее утверждения, необходимо еще раз проходить эту процедуру согласований. При этом застройщик должен указать факт таких изменений в проектной декларации.

Теоретически при внесении изменений в проектную документацию девелопер обязан согласовать их с дольщиками. Однако на практике это не всегда происходит.

Как говорит Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если из-за внесенных изменений объект, который получает дольщик (причем это касается как самой квартиры, так и помещений общего пользования в многоквартирном доме), имеет худшие характеристики, чем оговорено в ДДУ, дольщик вправе требовать либо изменения цены на недвижимость, либо приведения объекта в соответствие с договором, либо денежной компенсации для самостоятельного устранения недостатков. Однако в этом случае придется доказать, что застройщик существенно изменил характеристики жилья в худшую сторону, отмечает эксперт. Также у дольщика есть право расторгнуть ДДУ.

По словам Марии Кошеверской, гендиректора Фонда развития механизмов гражданского контроля, также дольщик может подать в Федеральную антимонопольную службу заявление о введении в заблуждение. Особенно такое решение будет удачным, если девелопер внес изменения в общую проектную декларацию, не согласовав их с дольщиками.

Все же эксперты считают, что большую роль в контроле над обязательствами девелопера играет текущая ситуация на рынке, а не поправки в ФЗ-214.

При общерыночном росте цен, и когда стоимость квартир к окончанию строительства возрастает более чем на 30%, дольщики, как правило, предпочитают закрыть глаза на недостатки. Поскольку, если расторгнуть ДДУ, возвращенных денег не хватит на покупку нового жилья.

Однако сегодняшняя ситуация – не настолько критична. Если застройщик не сильно демпинговал на ранних этапах строительства, готовое жилье будет стоить примерно на 10% больше, чем за него заплатил дольщик.

Читайте также:  Поквартирная карточка (форма 10): что это такое и где получить

А учитывая, что в продажу продолжают поступать более доступные проекты, выбор дольщика расширяется: он может расторгнуть ДДУ и за возвращенные средства купить квартиру в новом жилом комплексе. По этой причине застройщики будут более внимательными к обязательствам, прописанным в ДДУ.

Квартира от застройщика оказалась больше, чем в договоре

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

  • При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
  • Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
  • Татьяна Е.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.

Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты.

А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ. Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру.

Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора.

А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа.

Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег.

Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил).

Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади.

Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Застройщик требует доплату за лишний метраж в новостройке — Свои

Хоть технологии строительства и развиваются с каждым годом, пока еще невозможно построить дом с точностью до сантиметра.

Поэтому фактическая площадь квартиры может немного отличаться от той, что указана в договоре долевого строительства, в меньшую или большую сторону.

Что делать в этом случае и вправе ли застройщик просить доплату, рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Доплата за лишние метры — законное требование

Когда человек покупает квартиру на стадии котлована, он подписывает с застройщиком ДДУ — договор долевого участия.

В этот момент застройщики обычно предупреждают, что площадь квартиры в договоре — проектная, то есть ориентировочная, и в готовом доме она может немного отличаться.

И когда человек подписывает договор, он принимает на себя риск: если площадь квартиры окажется больше проектной, придется доплатить за лишние метры.

«По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения». 

Это значит, что если в договоре долевого участия есть пункт о возможном увеличении метража квартиры, доплата за лишние метры будет законной.

При этом дольщик доплачивает за лишние метры не по рыночной цене, а по цене, которая указана в договоре долевого участия. Обычно она ниже, потому что договор заключался на стадии строительства, и тогда квартира стоила дешевле.

Застройщик не может требовать оплатить больше 5% площади

Но если площадь будет больше на 10%, например 55 м2 вместо 50 м2, дольщик должен будет заплатить не за пять лишних квадратов, а только за два с половиной.

Бывает, что застройщики требуют доплату за все лишние метры, а не только законные 5%. Тогда нужно обратиться в суд с требованием передать ключи, подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности. Суды обычно встают на сторону дольщиков.

Но превышение площади на 5% и больше случается редко, и обычно в трех‑, пятикомнатных квартирах. Чаще всего погрешность составляет 1 – 2%.

Дольщик вправе отказаться от квартиры

  • 3 млн рублей — стоимость квартиры;
  • 620 500 рублей — проценты за 730 дней в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка. На день публикации статьи ставка — 4,25%.

На возврат денег у застройщика есть десять рабочих дней со дня расторжения договора.

Если площадь уменьшилась, платит застройщик

Например, в договоре доплата за уменьшение площади может быть указана в квадратных метрах: 

«Стоимость объекта уменьшается, если фактическая площадь меньше проектной на 1м2» 

С таким условием застройщик может не доплачивать за уменьшение площади на 0,9 м2. И нет никакого более банального и надежного способа защиты, чем внимательно прочитать договор до подписания.

Что делать, если не хватает на доплату

Стоимость 1м2 может быть высокой, особенно в Москве и Петербурге. Допустим, один квадрат стоит 170 000 рублей, а площадь квартиры увеличилась на 4 м2, тогда дольщику придется доплатить 680 000 рублей.

Но расторгать договор из-за большей площади невыгодно: цены на квартиры в сданном доме выше, чем на этапе котлована плюс инфляция и рост цен. В итоге дольщику может не хватить на покупку другой квартиры.

 

Если денег на доплату не хватает, стоит попробовать решить проблему с застройщиком:

  • спросить, есть ли у него квартиры той площади, которую дольщик уже оплатил, и договориться о замене жилья;
  • есть ли квартиры той же площади, но меньшей стоимости, например, с другими видовыми характеристиками или на другом этаже;
  • есть ли возможность рассрочки или отсрочки платежа.
Читайте также:  Как признать квартиру непригодной для проживания в многоквартирном доме

Еще один вариант — проверить, не ошибся ли застройщик в расчетах. Для этого нужно вызвать сотрудников БТИ для повторного независимого обмера квартиры. Также стоит провести строительную экспертизу: если застройщик использовал не те материалы, сэкономил на шумоизоляции или утеплении, дольщик вправе требовать компенсацию и неустойку.

В этой статье мы разобрали общие вопросы, но условия в договорах разных застройщиков отличаются, поэтому каждый случай нужно разбирать отдельно. Если не получается договориться с застройщиком, стоит обратиться к юристу — с его помощью можно решить конфликт мирно, а значит, сэкономить время на походы в суд и деньги на экспертизах и судебных расходах.

Доплата за лишние метры по договору долевого участия в строительстве

Может ли ДДУ предусматривать условие об изменении цены ДДУ? 

В связи с особенностями строительства многоквартирных домов площадь объекта долевого строительства не является константой. Как правило, застройщики редко передают дольщику квартиру (нежилое помещение) площадью, равной площади, указанной в договоре долевого участия, проекте. 

    Закон № 214-ФЗ допускает изменение площади при долевом строительстве и в связи с этим цены объекта ДДУ. То есть цена ДДУ может меняться в зависимости от фактической площади, если это предусмотрено договором с застройщиком.

В соответствии с частью 2 статьи 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по ДДУ жилого или нежилого помещения как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий ДДУ. Если в ДДУ не предусмотрено изменение цены ДДУ, то она не может корректироваться при изменении площади.

Поэтому дольщику необходимо внимательно изучить свой ДДУ, обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Как правило, в ДДУ изменение цены объекта связывается как раз с изменением фактической площади по сравнению с проектной площадью объекта.

При этом застройщики указывают в ДДУ стоимость квадратного метра, исходя из которой исчисляется окончательная цена ДДУ.

Рассмотрим 3 основных варианта условий в договоре долевого участия относительно изменения цены в связи с изменением площади квартиры при долевом строительстве (или иного объекта).

    При изменении фактической площади объекта долевого строительства как большую, так и в меньшую сторону (вне зависимости от величины такого увеличения) цена ДДУ подлежит корректировке — увеличению или уменьшению соответственно.
    При изменении фактической площади объекта долевого строительства как большую, так и в меньшую сторону, цена подлежит перерасчету, но установлено, что при небольших изменениях цена не корректируется. Например, цена меняется, только если площадь объекта увеличилась более чем на 1 кв.метр или более 1 %.
    При изменении фактической площади объекта долевого участия цена ДДУ не меняется. Данный вариант может быть, с одной стороны, невыгодным для дольщика (например, при значительном уменьшении площади), либо, наоборот, положительным, если площадь увеличится. Однако нужно отметить, что, включая такой пункт в ДДУ, застройщики, как правило, «рассчитывают» на уменьшение площади. При этом нередки случаи существенного уменьшения площади в таких случаях.

Во всех вариантах изменения площади при любом из данных условий для дольщика существует риск. При увеличении площади с условием в ДДУ об изменении цены может возникнуть ситуация, когда площадь значительно увеличится и дольщик будет обязан внести значительную сумму, на которую не рассчитывал.

При этом при уменьшении площади также может возникнуть негативная ситуация, если площадь уменьшится значительно и помещение не будет соответствовать требованиям дольщика, а еще хуже, если в ДДУ при этом не предусмотрен пересмотр цены объекта.

При значительном изменении объекта ДДУ по сравнению с проектом дольщик может расторгнуть ДДУ, но здесь появляются другие нюансы: а) по ДДУ, заключенному после 03.07.

2016 года, основанием для расторжения является увеличение площади более чем на 5 % (либо меньшая цифра может быть установлена ДДУ), в иных случаях значительность изменений будет оценивать суд, то есть оценка этого понятия будет зависеть от убеждения суда б) сроки возврата деньги могут быть затянуты, кроме того, застройщик в конце строительства может оказаться неплатежеспособным. Все эти риски нужно учитывать при заключении договора долевого участия в строительстве.

Порядок корректировки цены ДДУ при изменении площади

Теперь разберем ситуацию, когда уже заключен ДДУ с условием о корректировки цены при изменении площади объекта недвижимости. 

Фактическая площадь объекта изменилась по сравнению с проектной.

Для расчета суммы доплаты застройщику за «лишние метры» потребуются следующие данные: проектная площадь квартиры (как правило, указана в разделе «Предмет договора» в ДДУ), фактическая площадь (указывается в акте приема-передачи объекта, а также в техническом плане объекта), стоимость 1 квадратного метра объекта (указывается в ДДУ, как правило после пункта про цену договора).

    Приведем пример: 51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей. Фактическая площадь в данном случае больше проектной, в связи с чем дольщик доплачивает разницу застройщику. Доплата застройщика = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей. 

Аналогичным образом рассчитывается сумма, которую застройщик должен вернуть дольщику при уменьшении площади (если такое изменение цены предусмотрено договором).

Несоответствие плана квартиры по ДДУ построенному

 Здравствуйте! При заключении и подписании ДДУ Сторонами было отдельно подписано Приложение к ДДУ с Планом расположения квартиры, где четко показана  конфигурация всей зоны свободной планировки, свободных стен и расположения коммуникаций.

По факту при приёмке оказалось, что на площади квартиры к периметровой стене установлена стена в виде пилона 103х20 см, которая мешает и не позволяет планировать комнаты как это необходимо.  Посередине в районе предполагаемой кухни, от пола до потолка, прямо по центру стены, на  расстоянии от неё до 25 см.

установлены объемные, углубляющиеся в пространство квартиры, транзитные короба вытяжек с нижних на верхние этажи, с выведенными из области потолка большими угловыми вентиляционными патрубками. Расположение всех этих объемных конструкций вентиляции, согласно Плана, должно быть сосредоточено в угловой части помещения.

Окно в ограниченной уже стенами комнате значительно смещено вбок  от центра стены и выглядит нелепо. Проконсультируйте пожалуйста, какие нормы законодательства защищают права Участника ДДУ от вышеприведенного произвола Застройщика и что делать?  

Добрый вечер, Евгений!
 
Основная норма закона, которая касается несоответствия готовой квартиры проекту — это статья 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Там сказано, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам, а также другим обязательным требованиям.
 

Однако предъявлять застройщику требования об устранении недостатков квартиры, соразмерном уменьшении цены или возмещении расходов на устранение недостатков можно только в случае, если квартира построена с такими отступлениями от договора и обязательных требований, которые приводят к ухудшению качества квартиры или делают ее непригодной для предусмотренного договором использования. То есть получается, что не любое несоответствие квартиры договору и проекту будет считаться поводом для получения с застройщика какой-то материальной компенсации. Такое несоответствие должно ухудшать качество квартиры или приводить к тому, что квартира становится непригодной для проживания.

 
Расторгать договор долевого участия и требовать возврата денег за квартиру по статье 9 закона можно, например, при существенном нарушении требований к качеству готовой квартиры или существенном изменении проектной документации. Во втором случае расторжение возможно только через суд (не в одностороннем порядке). То есть именно вы должны будете доказывать основания для расторжения. К сожалению, это не всегда возможно и достаточно сложно. Как минимум, потребуется независимая экспертиза. Также обязательно изучите судебную практику по своему региону и конкретно по тому суду, в который планируете подавать иск. Это поможет оценить свои шансы в деле.
 

Лично у меня в ситуации, похожей на вашу, был негативный опыт обращения в суд. Моему клиенту передали квартиру, в которой одна из стен между помещениями была сдвинута на 20 см. В итоге уменьшилась площадь кухни, а ванная комната стала больше.

Хотя независимый эксперт посчитал это недостатком и довольно хорошо сделал заключение, суды 2 инстанций нам написали, что не видят никакого ухудшения качества квартиры или непригодности для проживания, и отказали в удовлетворении иска.

Поэтому придерживаюсь мнения, что лучше по возможности искать другие более весомые основания для предъявления претензий и за счет них пытаться компенсировать свои убытки. Например, найти реальные дефекты в объекте и потребовать по ним возмещения расходов плюс неустойку, моральный вред, штраф по п.

6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Также неплохая возможность — неустойка за просрочку передачи квартиры по ДДУ.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *