Можно ли продать (подарить, обменять) квартиру, если она в ипотеке?

Можно ли продать (подарить, обменять) квартиру, если она в ипотеке?

Естественно, за этот период в жизни заемщика могут наступить перемены, требующие переезда или расширения жилой площади.

Отсюда и возникает вопрос: «Как поменять квартиру в ипотеке на другую?»

Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.

Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Попытка провести операцию без разрешения кредитора является грубым нарушением ипотечного договора. В результате банк может потребовать досрочного погашения задолженности.

Особенности обмена ипотечного жилья

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

    Можно ли продать (подарить, обменять) квартиру, если она в ипотеке?

  • Обмен ипотечной недвижимости предполагает замену залога, то есть переоформление кредита на другой объект (ст. 345 ГК РФ);
  • Банк может дать свое согласие на замену залога, но делать этого он не обязан;
  • Порядок проведения обмена регулируется не только ипотечным соглашением, но и внутренними инструкциями, положениями и регламентами финансовой организации;
  • Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Это позволит сэкономить время, необходимое для проверки продавца и объекта недвижимости;
  • Процедура способна занять не один месяц. Ускорить обмен поможет предварительная консультация с кредитным менеджером – он не только даст согласие на сделку, но и определит четкий порядок ее проведения;
  • К договору мены применяются те же принципы налогообложения, что и во всех других случаях (ст. 567 ГК). Внесение налога за каждую из обмениваемых квартир осуществляется в натуральной форме по цене, указанной в соглашении.

Как получить разрешение банка?

Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

    Можно ли продать (подарить, обменять) квартиру, если она в ипотеке?

  • Для обмена следует предоставить только реально существующую недвижимость. Это значит, что заемщик не сможет переехать в жилье, пребывающее на стадии строительства;
  • С момента оформления жилищной ссуды должно пройти не менее 2 лет (некоторые организации увеличивают этот срок до половины всего ипотечного периода);
  • Кредитная история клиента должна быть абсолютно чистой, то есть не иметь просрочек;
  • Другое жилье должно отвечать всем требованиям кредитора. Сюда относится и место расположения – район должен быть хорошим и находиться поблизости от банковского отделения.

Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

    Можно ли продать (подарить, обменять) квартиру, если она в ипотеке?

  • Погасить остаток задолженности;
  • Снять обременение с залоговой недвижимости;
  • Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
  • Найти покупателя;
  • Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
  • Подписать новое кредитное соглашение;
  • Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
  • Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Способ 2. Замена залогового имущества

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

  • Предоставление документов на новую жилплощадь;
  • Оценка новой квартиры;
  • Уточнение условий ипотеки;
  • Заключение договора мены;
  • Оформление залога;
  • Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

Можно ли продать (подарить, обменять) квартиру, если она в ипотеке?Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

  • Поиск покупателя на ипотечное жилье;
  • Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
  • Снятие обременения со старой квартиры;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Погашение кредита полученными деньгами;
  • Приобретение новой квартиры;
  • Наложение обременения.
  • При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.
  • Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.
  • Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:
  • Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
  • Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
  • Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
  • Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Способ 4. Обмен по переуступке

Можно ли продать (подарить, обменять) квартиру, если она в ипотеке?Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Ценовая разница

Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

Обмен на жилье с идентичной стоимостью

Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

Обмен на жилье дороже

В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

Обмен на жилье дешевле

Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

Обмен дома на квартиру

Можно ли продать (подарить, обменять) квартиру, если она в ипотеке?

Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

При этом нужно учесть несколько важных отличий:

  • В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
  • К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Какие документы необходимы для обмена?

Согласно российскому законодательству, действующему в 2021 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

    Можно ли продать (подарить, обменять) квартиру, если она в ипотеке?

  • Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
  • Копия ИНН;
  • Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
  • Свидетельство о браке или разводе (если есть);
  • Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
  • Заявление на обмен жилплощади;
  • Ипотечное соглашение;
  • СНИЛС;
  • Справка о составе семьи;
  • Копия лицевого счета;
  • Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.

Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

Читайте также:  Если квартира не приватизированная, надо ли платить за капремонт

Как продать ипотечную квартиру

Можно ли продать (подарить, обменять) квартиру, если она в ипотеке?

  • Как продать ипотечную квартиру

Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с партнерами ДомКлик — экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.

Партнерский материал

Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.

Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).

Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.

Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права.

Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств.

Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.

Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.

Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.

Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.

Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.

Сейчас читают

Ипотека от застройщика: плюсы и минусы

Как написать продающее объявление для недвижимости

Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года

Была ли эта статья полезна?

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Спасибо,Сергей

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.

Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

YakobchukOlena/Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Собственник не сможет переоформить квартиру, находящуюся в залоге у банка, на третье лицо (родственника или нет – не имеет значения), если банк не даст на это свое согласие. А одобрение кредитной организации можно получить только в одном случае: если на нового собственника будут переоформлены и долговые обязательства.

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке?

Отвечает финансовый советник, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Личный актив» Ксения Воронина:

Теоретически – да, с согласия банка. Однако на практике получить такое согласие можно крайне редко по ряду причин. Во-первых, банки очень не любят, когда собственник квартиры и заемщик – не одно и то же лицо, ибо в случае просрочки платежей им сложнее обращать взыскание на квартиру.

Читайте также:  Можно ли отказаться от дарственной на квартиру до и после регистрации

Да и просто рычагов воздействия на Вас как на заемщика, становится меньше. Во-вторых, если вместе с правом собственности Вы хотите передать родственнику и кредит, то банк должен сначала проверить и оценить его кредитоспособность и надежность как заемщика. Есть вероятность, что Ваш родственник не устроит банк по этим параметрам.

Но даже если Ваш родственник вполне подпадает под портрет заемщика, желательного для банка, банку все равно легче отказать Вам, чем одобрить переоформление, так как эта операция никакой выгоды для банка не несет, только лишние хлопоты и риски, а обязательства ее одобрять у банка нет.

Однако Вы все равно можете обратиться в банк с соответствующим запросом: если заявление подано в письменном виде, Вам обязаны дать на него ответ.

Отвечает ипотечный менеджер агентства «М16-Недвижимость» Юлия Щеголева:

До полного погашения ипотечного займа переоформление квартиры на кого-либо из родственников невозможно, если изначально заемщиком по ипотеке выступает только один человек.

В этой ситуации переоформить ипотечное жилье удастся только после полной выплаты взятого займа. Пока же заемщик, на которого оформлена ипотека и, соответственно, жилье, продолжает нести свои обязательства, ни о каком переоформлении не может быть и речи.

Даже если в качестве потенциального собственника выступает родственник по первой линии.

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Переуступка прав: особенности сделок

О том, чтобы иметь в перспективе возможность переоформить ипотечную квартиру на кого-либо из родственников, необходимо позаботиться заранее.

При оформлении займа указывайте такого родственника в качестве созаемщика, пусть даже обязательства по ипотеке Вы планируете нести самостоятельно.

Только в случае, если родственник уже идет созаемщиком по ипотеке, квартиру удастся оформить в его собственность. Это единственная возможность для оформления ипотечной квартиры на родственника, других путей не существует.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Может, но первоначально нужно будет согласовывать данный вопрос с банком. В случае, если от банка согласования данного отчуждения объекта недвижимости Вы не получите, переоформить объект недвижимости на родственника будет невозможно.

Пример: при купле-продаже сделка будет выглядеть следующим образом: у собственника кредит и права на объект, но после заключения договора купли-продажи покупатель (родственник) переводит деньги.

Однако, учитывая, что у банка есть обременение на данный объект недвижимости, он поставит в условие: денежные средства необходимо перевести на расчетный счет (в котором открыта ипотека). Деньги будут идти в счет погашения ипотеки, а остаток останется на расчетном счету. Также можно произвести замену залога.

Если у человека в собственности две квартиры, одна из которых в залоге, соответственно, залог по кредиту переводится на другой объект недвижимости.

Рефинансирование ипотеки

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, юридически данный перевод прав возможен. Однако Вам следует обратить внимание на то, что данную сделку Вы обязаны будете согласовать в письменном виде с банком-кредитором.

Во-первых, при оформлении ипотеки именно кредитор является залогодержателем Вашего имущества. И без его письменного согласия никакие сделки с данной квартирой, являющейся предметом залога, не могут быть совершены.

Во-вторых, кредитор должен дать согласие на перевод долга одновременно с имуществом на новое лицо – Вашего родственника. Таким образом, произойдет титульная смена собственника, но имущество также будет оставаться в залоге у банка, и у нового собственника появится обязанность отвечать по долгам.

  • В-третьих, в случае несогласия банка с переводом прав собственности и обязанностей по оплате на новое лицо – Вашего родственника – Вы всегда имеете возможность погасить кредит, снять залог и в дальнейшем распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
  • И, наконец, вариант, по которому банк освободит имущество от залога и передаст третьему лицу (Вашему родственнику), сохранив обязательства по оплате за Вами, возможен только в том случае, если Вы представите банку иные гарантии возврата платежа и иные залоги, гарантирующие выплату задолженности в полном объеме.
  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?
  • Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?
  • Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Можно ли продать ипотечную квартиру: как продать жилье в ипотеке

Бытует мнение, что продать квартиру в ипотеке невозможно. Но это не совсем так. У собственника несколько путей при заключении сделки купли-продажи своей недвижимости. Какой вариант окажется наиболее подходящим зависит от банка, продавца и покупателя.

Можно ли продать ипотечную квартиру, как договориться с покупателем и какой вариант сделки выбрать, расскажет Бробанк.

Можно ли по закону продать жилье в ипотеке

Для всех заемщиков действует одно и то же правило – ипотечное жилье находится в залоге у банка до тех пор, пока клиент не вернет весь кредит.

Такое правило позволяет банкам снизить свои риски, а значит установить меньшую процентную ставку, чем при потребительском кредитовании.

Как только заемщик перестает выплачивать регулярные платежи и накапливает большую задолженность, банк выставляет недвижимость на торги, и компенсирует свои затраты.

Заемщик, который купил жилье в ипотеку, может его завещать или регистрировать в нем кого угодно. Также он вправе сдавать недвижимость в аренду или передавать во временное пользование, если это не противоречит договору кредитования.

При этом клиент обязан продолжать вносить ежемесячные платежи. Но некоторые юридические права собственника ограничены.

Чаще всего продать ипотечную квартиру собственник сможет только с разрешения банка или путем досрочного погашения кредита.

Почему иногда требуется продажа ипотечного жилья

Ипотечные кредиты долгосрочные. За 20-30 лет у заемщика несколько раз могут измениться жизненные обстоятельства. Причин, по которым заемщики решают продать ипотечное жилье, несколько:

  1. Переезд в другой город или за пределы страны.
  2. Нет возможности выполнять взятые на себя кредитные обязательства.
  3. Получение недвижимости, находящейся в ипотеке, по наследству.
  4. Появилась возможность купить более привлекательную недвижимость, например, сменить квартиру в городе на загородный дом.
  5. Способ заработать. Если семья брала жилье в новостройке, когда строительство еще не завершено, продажа квартиры, купленной в ипотеку, становится источником прибыли. На этапе котлована недвижимость стоит меньше, чем тогда, когда ее введут в эксплуатацию.
  6. Желание улучшить жилищные условия. Например, семья взяла однокомнатную квартиру в ипотеку, а через несколько лет у пары родились дети, необходимо расширять жилплощадь.

Некоторые заемщики решают продать залоговую квартиру по другим причинам:

  • плохие отношения с соседями;
  • проведение рядом строительства;
  • наличие поблизости ночного клуба с плохой шумоизоляцией или другого некомфортного соседства – свалка, кладбище;
  • расторжение брака.

Чтобы получить от банка разрешение на продажу ипотечного жилья, заемщик должен указать причину такого решения. Подробнее обо всех подводных камнях ипотеки, можно узнать в отдельной статье Бробанка.

Продажа ипотечной квартиры без участия заемщика

Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, может как заемщик, так и банк-кредитор, причем без наличия желания у должника. Происходит это в тех случаях, когда клиент отказывается выполнять обязательства по ипотеке.

В этом случае заемщику выгоднее самому найти покупателя, так он сможет получить выгоду от сделки, а банку важно только погасить накопленные долги и вернуть свои деньги. Но если клиент отказывается это сделать, банк сам реализует недвижимость. Сначала кредитор обращается в суд, и, после вынесения решения в свою пользу, выставляет недвижимость на торги.

Процедура занимает много времени, иногда процесс длится от года до двух лет. Заемщик при этом несет большие потери:

  1. Из-за просрочек и накопления задолженности ухудшается кредитная история.
  2. Стоимость квартиры при продаже через торги может оказаться даже ниже залоговой.
  3. Из вырученных средств банк удержит сумму на оплату всех штрафов, неустоек и судебные издержки.

Если от полученной суммы за проданное жилье что-нибудь останется, заемщик получит эти деньги. Кроме того с проданной недвижимости физлицу придется оплатить 13% налога на доходы, если она находилась в собственности меньше 5 лет.

Чтобы не доводить ситуацию до крайности рефинансируйте ипотеку в другом банке или возьмите потребительский кредит, если оставшаяся сумма и доходы это позволяют.

Досрочное погашение задолженности до продажи квартиры

Можно продать ипотечное жилье, если досрочно погасить долги, и только после этого проводить сделку. Это самый простой вариант. Некоторых покупателей ипотечной недвижимости может отпугнуть то, что жилье находится в залоге, поэтому лучше об этом предупредить заранее.

У владельца квартиры, за которую еще не выплачен весь ипотечный долг, 4 пути:

  1. Погасить задолженность собственными средствами.
  2. Взять взаймы деньги у родственников, чтобы закрыть ипотеку и снять обременение. После того как покупатель заплатит за жилье, вернуть одолженную сумму.
  3. Оформить на себя другой кредит.
  4. Взять предоплату у покупателя и погасить ипотеку из этих денег.

Однако найти человека, который согласится отдать часть денег на погашение долга перед банком, достаточно сложно. При такой сделке покупателю приходится отдавать предоплату под расписку и надеяться на порядочность продавца.

Если собственник передумает продавать квартиру, но «забудет» про аванс, придется обращаться в суд. Даже если суд встанет на сторону покупателя получить обратно всю сумму довольно сложно.

Из-за того, что риски для покупателя слишком велики, этот способ продажи недвижимости наиболее редко встречается в практике.

Но если и найдется покупатель на таких условиях, скорее всего, он потребует скидку на жилье, чтобы снизить собственные риски. Как правило, продавцы уступают не меньше 10-20% от среднерыночной цены.

В любом из 4 вариантов досрочного погашения ипотеки схема одна:

  • заемщик закрывает долг в банке;
  • снимает обременение с недвижимости в Росреестре;
  • проводит сделку купли-продажи.
Читайте также:  Как признать квартиру непригодной для проживания в многоквартирном доме

Во всех этих случаях согласие банка не обязательно. Загвоздка только в том, где найти достаточную сумму для погашения займа.

Продажа квартиры при участии банка

При продаже квартиры с привлечением банка, финансовая компания принимает активное участие в сделке. Деньги за погашение задолженности покупатель отдает не на руки собственнику квартиры, а несет в банк. Риски для покупателя в таком случае значительно ниже, чем при самостоятельной продаже. Но у такого способа реализации есть минус – не все банки одобряют подобные сделки.

У сделки с участием банка такие этапы:

  1. Покупатель, погашает задолженность собственника перед банком.
  2. Остальные деньги за жилье покупатель отдает собственнику. Но эту сумму передают не лично, а через банковскую ячейку или аккредитив.

Бывший собственник получит деньги с аккредитива или из сейфовой ячейки только после регистрации договора купли-продажи и передачи жилья в собственность покупателя. Подтверждает регистрацию и переход права собственности выписка из ЕГРН. Ее необходимо показать сотруднику банка, который проведет к сейфовой ячейке или тому, который перечислит деньги с аккредитива.

Если оформляют передачу денег через банковскую ячейку, то прописывают условия по совместному доступу и документы, которые надо принести продавцу для вскрытия сейфа. Если открывают аккредитив, то также прописывают условия, после выполнения которых, бывшему собственнику переведут положенную сумму.

После того как клиент погасит ипотеку, банк выдаст заемщику справку об отсутствии долга и закладную на снятие обременения. Некоторые банки самостоятельно обращаются в Росреестр со сведениями о погашении задолженности и документами для снятия обременения.

В большинстве случаев продавец и покупатель заключают предварительный договор, в котором указывают условия будущего договора купли-продажи.

В предварительном соглашении прописывают стоимость жилья, сумму аванса, дату подписания основного договора, ответственность сторон. Последний пункт особенно важен, если на каком-либо этапе одна из сторон передумает завершать сделку.

Кроме того указывают срок, за который покупатель обязан уложиться при снятии обременения.

Переоформление ипотеки на нового покупателя

Наиболее сложный вариант, когда переоформляют не только квартиру, но и кредит с оставшимся сроком и процентной ставкой. Таким способом продают и покупают недвижимость в ипотеке немногие россияне.

На сделку должен согласиться и покупатель, и банк, который обязан одобрить кандидатуру нового заемщика.

При этом банк будет очень тщательно проверять потенциального клиента, и если у него окажется меньше доходов, чем у первого заемщика, или плохая кредитная история, сделку не одобрят.

Если покупатель согласен на условия ипотеки, и он подходит под запросы банка, заключают трехстороннее соглашение о переводе кредита на будущего собственника квартиры.

Покупателю передают ипотечный кредит с оставшимися обязательствами, а обременение с квартиры при этом не снимают.

После этого собственник с покупателем заключают договор купли-продажи, а банк в свою очередь подписывает кредитный договор с новым заемщиком. В документы вносят запись о новом залогодателе.

На совершение такой сделки обязательно разрешение банка. Нередки отказы финансовых компаний, тогда заемщику приходится рассматривать другие способы продажи.

Как продать жилье, купленное с деньгами из маткапитала

Продажа квартиры в ипотеке, в которую вложили средства из материнского капитала, отличается рядом особенностей. Такую недвижимость можно продать только в нескольких случаях:

  1. Когда ребенку, на которого выдали сертификат, уже исполнилось 3 года.
  2. Если органы опеки дали разрешение на совершение сделки.
  3. Если семья приобретает новое жилье, где доля каждого ребенка будет не меньше, чем в предыдущей квартире. Соблюдение этого условия тщательно отслеживают в органах опеки, и, если будут выявлены нарушения, сделку не одобрят.

Сначала родители обязаны выделить долю детям, а только потом приступать к заключению договора купли-продажи. В противном случае сделка будет недействительной.

Но мало кому удастся получить согласие банка на проведение подобной сделки. Для выделения долей с недвижимости должно быть снято обременение, а это риск для кредитной организации.

Кроме того при выделении долей несовершеннолетние становятся совладельцами недвижимости, а банки этого не допускают.

Чтобы продать жилье с обременением, нужно:

  • получить согласие банка на совершение сделки;
  • получить разрешение органов опеки;
  • определить стоимость квартиры или дома;
  • провести сделку;
  • в течение полугода найти новое жилье и выделить в нем долю детям.

Приобретенное жилье должно соответствовать нормам по площади, техническому состоянию, размеру выделяемой доли. После этого нужно обязательно зарегистрировать соглашение о распределении долей.

Можно ли продать жилье, которое приобрели по военной ипотеке

Собственники, которые приобретали квартиру по военной ипотеке, вправе продать недвижимость. Но только тогда, когда выплатят задолженность, снимут с жилья обременение и вернут деньги, которые были потрачены по программе НИС.

Чтобы продать квартиру, нужно:

  1. Оповестить банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с жилья для продажи.
  2. Подать заявление на повторное свидетельство участника НИС.
  3. Узнать в банке размер оставшейся задолженности по ипотеке.
  4. Взять залог у покупателя или найти другие источники и погасить ипотеку.
  5. Компенсировать сумму, вложенную Росвоенипотекой по программе НИС.
  6. Получить документ, который подтверждает отсутствие обременений.
  7. Получить свидетельство о праве собственности на квартиру.
  8. Заключить сделку купли-продажи.

Деньги, которые выделяли контрактнику по программе НИС, уходят не государству. Они снова поступают на индивидуальный счет военного. Поэтому и нужно подавать заявление на получение свидетельства участника НИС. В этом случае у контрактника сохраняется право повторно воспользоваться программой и купить другое жилье за счет Росвоенипотеки.

Как поступить с налогами с продажи жилья

Если квартира находится в собственности заемщика больше 5 лет, платить налог от продажи не придется. Но при меньшем сроке владения надо задекларировать доход и выплатить НДФЛ. Можно уменьшить сумму расходов, если оформить налоговый вычет или уменьшить налогооблагаемую сумму на величину фактически понесенных трат.

Если выберете вычет, то из вырученных от продажи жилья денег нужно вычесть 1 миллион рублей, а с оставшейся суммы оплатить налог. Например, заемщик продает квартиру за 2,5 миллиона рублей. Если вычесть 1 миллион, останется еще 1,5 миллиона. 13% от этой суммы составляют 195 тысяч рублей. Эти деньги придется оплатить в качестве НДФЛ.

Уменьшение налогооблагаемой суммы – более выгодный способ снижения расходов. При этом от налогооблагаемой суммы нужно вычесть все понесенные расходы – проценты, которые оплатили по ипотечному кредиту. При подсчете размер налога, который следует внести в бюджет, окажется намного меньше, чем с использованием вычета.

Например, цена продажи квартиры 2,5 млн рублей, а куплена она была за 2 млн в ипотеку. За время погашения банку уплачены 400 тысяч рублей. Налогооблагаемая база уменьшается: 2,5 млн – 2 млн – 400 тыс. = 100 тысяч рублей. Оплата налога с этой суммы составит всего 13 тысяч рублей.

Некоторые продавцы пытаются схитрить и занижают цену квартиры по договору купли-продажи. Но это не лучший вариант. Налоговая учитывает не только цену, указанную налогоплательщиком, но и кадастровую стоимость. Если продали квартиру дешевле, чем сумма в кадастре на 1 января года продажи, сотрудники налоговой инспекции подсчитают налог от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, стоимость при продаже квартиры 2,5 млн руб., а в кадастре на 1 января 2020 года 3,6 млн руб. Налоговая служба посчитает размер налога, как 3,6 млн руб. * 0,7 = 2,52 млн. Это больше, чем сумма продажи в 2,5 млн. Поэтому налог удержат от 2,52 млн. * 13% = 327 600 рублей.

Найти кадастровую стоимость любой недвижимости можно на специальной карте Росрестра.

Резюме

Продажа жилья, которое находится в ипотеке, долговременная процедура. От 1 до 4 месяцев уходит на получение одобрений и подготовку всех этапов. Кроме того залоговое жилье дешевле, чем по рынку на 10-20%, поэтому продавец в любом случае теряет деньги на сделке.

Чаще всего скупают такую недвижимость профессиональные риелторы, которые досконально знают законодательство и схемы. Они готовы заниматься подготовкой бумаг и итоговая разница в цене позволяет им неплохо заработать на таких сделках.

Но среди них нередко встречаются мошенники, поэтому следует быть очень внимательным, чтобы не остаться без квартиры, но с долгами.

Чтобы потерять меньше, лучше изыскать способ погасить ипотеку до продажи. В этом случае покупатель даже не узнает, что квартира была когда-то куплена с помощью ипотеки. А после получения денег от покупателя, их можно направить на погашение долгов перед родственниками или банком, где был оформлен потребительский кредит для погашения ипотеки.

Об авторе

Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о.

начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет.

treskova@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *