Что такое ДДУ при покупке квартиры: риски дольщика и отличия от договора купли-продажи (плюсы и минусы)

Что такое ДДУ при покупке квартиры: риски дольщика и отличия от договора купли-продажи (плюсы и минусы)

ДДУ, а точнее, договор долевого участия. Представляет из себя вкладывание доли собственных средств на постройку дома, с последующей гарантией получения в собственность выбранной квартиры. Выясним, в чем состоит наша выгода и каковы риски в данном деле.

  • В чем же состоит выгода для инвесторов?
  • • В новостройках как правило, стоимость квартир значительно ниже им подобным «вторичкам»; • При низкой цене, площадь и комфортабельность «первичек» значительно лучше, чем брать за ту же цену «вторичку»; • При покупке «первички» на заёмные средства, покупатель получает более низкую ставку при ипотечном кредите;
  • • Также разнообразный выбор квартир, физических характеристик и многих составляющих будущего интерьера вашей квартиры
  1. Но не стоит и забывать про риски, связанные с вложениями в ДДУ:
  2. • Неизвестно точное количество времени, которое нужно до окончания строительства, которое также зависит от самой строительной компании и ЖК; • Вы получите свою собственность, гарантируемой строительной компанией только после ввода дома в эксплуатацию, так что это не даёт гарантии, что дом будет вообще достроен.
  3. Подведя итоги, можно сказать что «плюсов» в ДДУ значительно больше, нежели «минусов», главное соблюдать осторожность при выборе строительной компании и обращать внимания на отведенное время строительства.
  4. Взыскание неустойки и возврат денег дольщику
  5. Чтобы составить акт о неустойке, лучше всего обратиться к доверенной и квалифицированной юридической компании. Я советую вам юридическую компанию Хелп Консалтинг, ведь у нее много преимуществ, что отличает его от подобных компаний:
  6. • Проверенный временем опыт, накопленный за 11 лет стабильной работы • Оплата зависит от самого результата юридической услуги
  7. • Также нацелены на итоговый результат
  8. Если вам нужны будут юридические услуги, смело можете обращаться к ним, они с готовностью примут всех, ведь Хелп Консалтинг уже помогла более тысячам людям с 2009 года.
  9. Также, составить акт о неустойке можно и самому, однако при этом стоит опираться на существующую нормативную базу.

Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Обязательные особенности при подписке ДДУ

Большинство людей подписывают договор не «глядя», особенно если документ имеет большой объем текста. Не стоит проявлять такую безответственность, ведь ДДУ необходимо внимательно прочитать и выяснить все спорный вопросы с застройщиком, чтобы потом не бегать туда – сюда.

• Внимание! Необходима внимательность при подписании ДДУ, ведь это важная составляющая безопасности интересов как и дольщика, так и самой строительной компании.

На что обязательно надо обратить внимание при составлении договора долевого участия:

1. Обе стороны должны знать, что они ответственны при не соблюдение условий договора; 2. Чтобы точно знать период окончания строительных работ, застройщик обязан предоставить открытый доступ к планам и о ходе работ в самом процессе строительства, и предоставление отчёта; 3. Стоимость и порядок оплаты. Вы можете подробно написать об этом в самом ДДУ.

4. Также застройщик должен предоставить все документы на строительство этого жилого участка, строительный адрес и общую информацию о ЖК.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право требовать деньги лишь в том случае, если имеет все надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка.

Советую перед подписанием ДДУ, предоставить его юридической компании на наличие подводных камней. Хорошая компания всегда поможет вам в этом, к примеру Хелп Консалтинг, ведь они делают все результативно.

Также если вы боитесь, что строительство забросят, или же хотите получить экспертную оценку, вы всегда можете застраховать свою сделку. Да, это увеличит расходы, но зато минимизирует финансовые риски, к тому же получает полный отчёт от эксперта о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Продажа квартиры по договору переуступки: возможности продавца и риски покупателя.

Участник ДДУ может продать свое право на жилье ещё до момента ввода в эксплуатацию. Существует много причин для такой продажи. Это и финансовые трудности, и желание заработать, если участие в долевом строительстве было инвестиционным проектом и рыночная стоимость жилья на момент продажи значительно превышает количество вложенных средств.

Риски при оформлении продажи по договору переуступки

Рассматривая такую сделку, покупателю нужно помнить, что с переуступками прав риск мошенничества выше, чем со сделками прямой продажи жилья. Связано это с тем, что:

• Проблема может возникнуть с сами застройщиком, ведь квартиры ещё нет и она в процессе строительства. • Также, если дольщик окажется мошенником, он может переступить свое право требования несколькими покупателями.

  • Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?
  • Инвестору необязательно иметь разрешение самого застройщика, он может сделать это в одностороннем порядке, если:
  • • Сроки передачи объекта нарушены на более чем 2 месяца • Качество строительных работ не соответствует ожиданиям, или же прописанным в договоре правилам
  • • Застройщик не может предоставить поручительство
  • Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/10-sovetov-vzyskaniya-neustojki-po-ddu
  • Последние статьи
  • Что такое ДДУ при покупке квартиры: риски дольщика и отличия от договора купли-продажи (плюсы и минусы)
  • Что такое ДДУ при покупке квартиры: риски дольщика и отличия от договора купли-продажи (плюсы и минусы)
  • Что такое ДДУ при покупке квартиры: риски дольщика и отличия от договора купли-продажи (плюсы и минусы)
  • Что такое ДДУ при покупке квартиры: риски дольщика и отличия от договора купли-продажи (плюсы и минусы)

Чем отличается договор долевого участия от договора купли-продажи?

Что такое ДДУ при покупке квартиры: риски дольщика и отличия от договора купли-продажи (плюсы и минусы)

В обязательном порядке следует понимать, что любая серьезная сделка всегда должна сопровождаться наличием договора. Ведь именно этот документ и выступает гарантией между всеми участниками сделки.

Это один из актуальных вопросов, который интересует действительно многих. Желая разобраться в нем детально, всегда можно проконсультироваться с опытными юристами, они обязательно помогут.

Особенности оформления договора:

  • суть оформления договора заключается  в том, чтобы можно было осуществлять инвестирование со стороны дольщика по строительству того или иного объекта. Это может быть квартира, офис и тд;
  • также важно добавить, что предметом сделки выступает объект недвижимости;
  • заключить такой договор можно на той или иной стадии, что обязательно следует учитывать.

Есть некоторые моменты, которые должны быть учтены сторонами обязательно, например, заключать документ следует исключительно с собственником. Как уже было сказано, в качестве предмета выступает то, или иное имущество, к примеру, это может быть квартира или частный дом.

Если выделить договор долевого участия (ДДУ), то здесь следует понимать, что это важнейший документ, отражающий инвестиционное участие дольщика в возведении многоквартирного дома. Причем важно учесть, что все это происходит практически на таких же условиях, что и в момент оформления договора инвестирования.

В тот момент, когда собственно и происходит оформление подобного договора, то все участники должны внимательно ознакомиться со всеми его пунктами. Все это связано с тем, что каждый пункт несет определенный смысл. Если не сделать этого, то в дальнейшем есть шанс столкнуться с лишними проблемами, поэтому заранее задумайтесь об этом.

Важно понимать, что дольщик обязан осуществить оплату потенциального жилья. Что касается положений документа, то сюда принято относить ответственность и те условия, при которых собственно должны быть внесены взносы, предназначенные для строительства, также, указываются и сроки.

Те лица, притязающие на недвижимость в новостройке, уже не станут разделять ответственности за предоставление услуг со стороны строительной компании. Поэтому они имеют полное право требовать исполнения уже принятых услуг, и тех, которые обозначены в соглашении обязательств. Что касается исполнителя услуг, то и он приобретает широкие полномочия.

Что такое ДДУ при покупке квартиры: риски дольщика и отличия от договора купли-продажи (плюсы и минусы)

Скачать бланк договора долевого участия.

Скачать бланк договра долевого участия в строительстве.

Договор купли-продажи, как известно, представляет собой важнейший документ, суть которого заключается в том, что одна сторона передает определенный товар другой стороне. Где вторая сторона должна принять его, после чего осуществить оплату, о которой собственно сказано в договоре.

Важно отметить, что договор выступает настоящей гарантией между сторонами сделки, позволяя избежать лишних проволочек в будущем. Это и есть основная причина, по которой его следует оформлять обязательно.

Все участники сделки должны внимательным образом ознакомиться со всеми теми пунктами, которыми обладает договор.

Конечно, оформление того или иного вида договора – это всегда ответственная процедура. Поэтому чтобы можно было избежать совершения ошибок, желательно проконсультироваться с юристами.

Что такое ДДУ при покупке квартиры: риски дольщика и отличия от договора купли-продажи (плюсы и минусы)

  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры.
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала.
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по ипотеке.
  • Скачать образец договора купли-продажи гаража.
  • Скачать бланк договора купли-продажи гаража.
  • Скачать образец договора купли-продажи мотоцикла.
  • Скачать бланк договора купли-продажи мотоцикла.
  • Скачать образец договора купли-продажи автомобиля.
  • Скачать бланк договора купли-продажи автомобиля.
  • Скачать образец договора купли-продажи земельного участка.
  • Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка.
  • Скачать образец договора купли-продажи недвижимого имущества.
  • Скачать бланк договора купли-продажи недвижимого имущества.

Раздел квартиры при разводе, купленной по ДДУ

Раздел квартиры при разводе, купленной по ДДУСредня оценка 5 от 1 пользователей

Правила раздела общих имущественных объектов супругами регламентируются семейным и гражданским законодательством. Это касается и квартиры, купленной по договору долевого участия.

Существуют лишь некоторые нюансы, связанные с особенностями оформления самого ДДУ и получения права собственности на квартиру. При осуществлении процедуры раздела супруги должны учитывать, что таковая может растянуться на несколько лет.

Рассмотрим варианты разграничения прав на жилье по ДДУ и основные правила заключения договора.

Отличие ДДУ от купли-продажи

Все большую популярность в России набирает процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства. Когда о такой форме заходит речь, в первую очередь интересуются, в чем ее отличия от стандартного договора купли-продажи недвижимости.

Читайте также:  Договор передачи квартиры в собственность (приватизации) - образец, как восстановить

Оформляя договор купли-продажи, плательщик покупает готовое жилье. При ДДУ приобретают долю в недвижимости, которой в реальности еще не существуют, она лишь находится на стадии строительства. Договор долевого участия в 2021 году регламентируется ФЗ № 214 (от 30.12. 2004 г.).

Сделка, осуществленная посредством заключения ДДУ, в правовой сфере не относится к сделкам с недвижимостью. Такой договор регламентирует отношения сторон по передаче имущества, не существующего в реальности на момент его подписания.

Если при заключении договора купли-продажи покупатель через установленный не очень продолжительный промежуток времени получает право собственности на квартиру, то с ДДУ это не так. Произведя полный денежный расчет можно получить жилье в собственность и через несколько лет. Т.е. в какой-то степени договор долевого участия в 2021 году можно расценивать как форму инвестирования.

За чьи деньги покупалась квартира

Законом предусмотрены различные варианты оформления ДДУ в зависимости от количества участников в рамках одной семьи:

  1. Договор участия в долевом строительстве может быть оформлен одним из супругов до брака. Все денежные взносы также выплачены хозяином до свадьбы. Если при этом строительство жилья закончится уже в период брака, право собственности на квартиру все равно оформляется только на одного из супругов. Причина такого решения в том, что на приобретение жилья тратились только личные накопления лица, оформившего ДДУ. Как следствие, при разводе такая квартира не может быть поделена между супругами.
  2. Договор участия был заключен до свадьбы на одного из будущих супругов. Погашение денежных взносов происходило во время семейной жизни из общего бюджета. В отношении такой недвижимости применяется правило общей совместной собственности. Это значит, что в случае расторжения брака оно должно быть поделено между супругами поровну.
  3. Если доля квартиры была оформлена до брака на одного из будущих супругов. В процессе семейной жизни муж и жена осуществляли взносы из своих личных средств. В таком случае недвижимость при разводе делится в долях в зависимости от сумм, внесенных каждой стороной в счет погашения долга. В данной ситуации для правильного судебного решения необходимы доказательства внесения своих личных денег каждой стороной. В качестве таковых выступают платежные квитанции и выписки из банка.
  4. Квартира приобретена по договору долевого участия до брака. Часть взносов была погашена ее владельцем до свадьбы из личных средств, а часть выплачена после заключения брака из средств общего семейного бюджета. При наличии доказательств недвижимость будет поделена в частях согласно внесенным суммам. Супруг, который не является юридически владельцем квартиры, получит долю, равную половине суммы, выплаченной после заключения брака.
  5. Договор долевого участия был оформлен в браке, и тогда же были полностью погашены все необходимые взносы. В этом случае жилье однозначно признается совместно нажитым имуществом, а значит, при разделе имущества в 2021 году каждый из супругов получит половину.
  6. ДДУ был оформлен до брака или после свадьбы, и впоследствии одна из сторон оформила переуступку прав на недвижимость. В таком случае владельцем будет лицо, получившее права по данной сделке.

Когда бы и в каких долях не была оформлена квартира, разделу она будет подлежать только после окончания строительства и официального вступления в права собственности. Это значит, что в некоторых случаях такую недвижимость удастся разделить лишь через несколько лет после расторжения брака.

Если ДДУ оформлен на одного из супругов

Раздел квартиры, купленной по ДДУ, между супругами мало отличается от раздела жилья, приобретенного по договору купли-продажи.

Когда ДДУ оформляют в период брака и выплачивают взносы за квартиру из общего семейного бюджета, не имеет значения, на кого из супругов оформлен договор. В отношении такой недвижимости применимы правила общей семейной собственности. Значит, при разделе через суд каждый из супругов получит ровно половину.

Что такое ДДУ при покупке квартиры: риски дольщика и отличия от договора купли-продажи (плюсы и минусы)Как делится квартира по ДДУ между супругами при разводе.

Когда договор оформляется на одного из супругов вне брака, раздел приобретенного имущества будет зависеть от капиталовложений в недвижимость второй стороны.

Если долг полностью выплачивался из средств общего семейного бюджета, квартиру поделят в равных долях между супругом, внесенным в документы в качестве владельца, и его партнером по браку.

При условии, что долг выплачивался обоими супругами, но вложения их были неравноценны, недвижимость может быть поделена между ними в определенных долях, размер которых зависит от вложенных каждым средств.

Плюсы и минусы покупки недвижимости по ДДУ

Основные положительные моменты для дольщиков, связанные с заключением ДДУ, можно определить, если обратиться к ФЗ РФ № 214:

  1. Во-первых, можно не опасаться, что квартиру продадут несколько раз разным хозяевам, как случается при оформлении договора купли-продажи. Причина такой надежности заключается в обязательной регистрации каждого ДДУ в Росреестре. Организация просто не зарегистрирует договор на один объект дважды.
  2. Учитывая степень защиты, банки с большей охотой выдают кредиты под ДДУ.
  3. Оформление права собственности на квартиру, приобретенную при долевом участии, осуществляется по упрощенной схеме. Как только дом достраивается и сдается в эксплуатацию, дольщик регистрирует право собственности, просто обратившись в Росреестр. Нужды согласовывать эту процедуру с застройщиком нет.
  4. Исключена сдача в эксплуатацию объекта недвижимости, который имеет технические неполадки, т.к. застройщик обязан максимально четко разработать план строительства и придерживаться его. В ином случае проектная и сдаточная документация не будет завизирована.
  5. Если дольщик решает расторгнуть договор участия, застройщик обязан вернуть все внесенные денежные суммы без каких-либо удержаний.
  6. Если застройщик не выполняет в полной мере свои обязательства, лицо, заключившее ДДУ, получает право требования выплаты неустойки и выполнения договора в полном объеме.
  7. Для дольщиков, пропускающих платежи долгий срок, применяют минимальные санкции, связанные с небольшой неустойкой. Если же застройщик затянет сдачу объекта в эксплуатацию, то ему грозит серьезный штраф в пользу участников ДДУ. Допустимая просрочка составляет максимум 60 дней.
  8. После заключения договора застройщик далее не имеет права менять габариты и планировку будущего жилья. Если по техническим причинам метраж квартиры все-таки уменьшился, то приобретателю должна быть возвращена часть денежных средств.
  9. После подписания договора стоимость жилья не может быть увеличена.

Дольщики получат неустойку от застройщика при следующих нарушениях:

  • недвижимость не введена в эксплуатацию в оговоренный договором срок;
  • строительство прекращено или приостановлено по необъективным причинам;
  • объект сдан с техническими нарушениями;
  • изменение площади жилого помещения, оговоренной в ДДУ;
  • изменение характеристик помещений внутри строящегося объекта.

И главным положительным моментом является тот факт, что стоимость квартиры, приобретенной по ДДУ, существенно ниже, чем при покупке по договору купли-продажи.

При наличии множества положительных моментов нужно упомянуть о двух существенных недостатках долевого строительства:

  1. Долгий срок ожидания введения жилья в эксплуатацию. На все может уйти несколько лет, поэтому дольщикам желательно озаботиться поиском места проживания на весь срок, пока возводится дом.
  2. Всегда имеется вероятность натолкнуться на недобросовестного застройщика или столкнуться с экономическим кризисом. Как следствие, стройка оказывается замороженной, а внесенные взносы потеряны. Возврат их через суд дело очень хлопотное.

К выбору застройщиков стоит подходить очень серьезно, рассматривая все выполненные ранее компанией проекты.

Возможные риски

Хотя принятый ФЗ РФ № 214 теперь дает существенную защиту дольщикам, определенные риски при оформлении ДДУ сохраняются. Дело в том, что закон не представляет четкого определения договора. Содержание его, по сути, отдается на откуп застройщику. В текст можно внести любые сроки выполнения работ, правила передачи и стоимость сдаваемого объекта.

Должно ли делиться подаренное имущество? Законом также не предусмотрена процедура увеличения денежного взноса, если в процессе строительства была увеличена площадь квартиры. Это значит, что застройщик может составить договор в свою пользу.

Чтобы минимизировать риски, перед подписанием текст нужно показать юристу, специализирующемуся на ЖК РФ. Без существенного опыта понять проблему дольщику самостоятельно очень сложно. Сам текст ДДУ имеет большой объем и содержит множество специализированных терминов.

Основное внимание при вычитке следует уделить пунктам, в которых оговариваются обязанности дольщиков и застройщиков друг пред другом.

Новая редакция закона позволяет максимально защитить интересы дольщиков. Но это относится к застройщикам, которые в целом выполняют свою работу добросовестно. В этой же сфере действует огромное количество мошеннических схем, при которых застройщик изначально недобросовестен.

Если он изымает внесенные взносы, замораживает строительство и скрывается с деньгами, то дольщики остаются без денег и без жилья. Государство в таких ситуациях оставляет людей практически без помощи. Разморозки строительства и возврата денег ждут годами. На 2018 г. насчитывается более 150 тыс.

обманутых дольщиков в РФ.

Составление договора

Правила составления текста ДДУ изложены в ст. 4 ФЗ РФ № 214. Согласно документу, договор заключается только письменно. Для него обязательно внесение регистрирующей записи в Росреестр. Сам текст ДДУ содержит в себе следующую информацию:

  • определение жилого объекта, в отношении которого составляется договор. Пункт должен быть прописан особо тщательно с указанием количества комнат, их метража, материала строительства, сведений обо всем многоквартирном доме и пр. Плюс к нему прикладывается схема-чертеж, позволяющая определить отношение квартиры к другим помещениям в доме;
  • срок, в течение которого застройщик обязан сдать жилье в эксплуатацию;
  • стоимость квартиры, размер отдельных взносов и порядок их внесения дольщиком;
  • условия гарантийного обеспечения со стороны застройщика;
  • порядок передачи доли по ДДУ в случае смерти дольщика;
  • ответственность застройщика, если объект будет поврежден или разрушен по независящим от него причинам.

Текст договора обширен. Желательно к его вычитке до подписания привлечь квалифицированного юриста. Составляя договор, супружеской паре следует обратить внимание на пункты, в которых оговаривается вариант раздела доли на случай распада семьи, если таковой присутствует в тексте.

Читайте также:  Наследование квартиры после смерти по закону и по завещанию

В квартире по договору долевого участия можно начать жить лишь через продолжительный срок после его заключения. Этот факт отражается и на правилах раздела недвижимости, приобретенной по ДДУ. Пока она не сдана официально в эксплуатацию, разграничение прав невозможно.

Договоры при покупке квартиры: разные и не всегда безопасные — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Застройщики предлагают покупателям жилья различные варианты покупки квартир. Большинство компаний работает по 214-ФЗ, который обязывает заключать договор долевого участия (ДДУ). Между тем, в некоторых случаях компании предлагают купить квартиру путем вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Если же дом построен, будущий жилец может заключить со строительной компанией классический договор купли-продажи (ДКП), но иногда ему предлагают подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

LIVING разобрался, в чем особенности каждого из этих договоров, и почему некоторые из них опасны для покупателей.

Чем отличается договор долевого участия (ДДУ) от ЖСК?

Более 60% сделок на первичном рынке недвижимости заключается с использованием договоров долевого участия (ДДУ).

В таких договорах четко указаны обязанности застройщика по возведению конкретного объекта и определены сроки строительства. ДДУ подлежит регистрации, его проверяют государственные органы.

Если застройщик не выполняет свои обязательства, дольщик может претендовать на возврат уплаченных средств и выплату неустойки.

depositphotos.com/svyatoslavlipik

Альтернативный способ покупки квартиры на этапе строительства – вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Суть в том, что пайщики объединяются в кооператив и делают взносы на строительство дома из собственных или заемных средств. В отличие от ДДУ, договор ЖСК регистрировать не нужно.

Пайщики вносят платежи в фонд ЖСК в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму они выплачивают постепенно в течение оговоренного срока (от 5 до 20 лет).

Что из этих вариантов лучше?

В отличие от ДДУ, в ЖСК, как правило, не указаны конкретные сроки строительства дома, а цена объекта покупки может быть увеличена в процессе строительства.

Кроме того, к договору ДУ застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план, а в случае с ЖСК у строительной компании такой обязанности нет.

При этом в случае расторжения ДДУ, дольщик получает всю сумму и неустойку, а по договору ЖСК пайщик может рассчитывать на возврат лишь части выплаченных денег.

Между тем, иногда покупателю все-таки более выгодно вступить в ЖСК – например, при покупке квартиры в рассрочку. По ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму, как только строительство объекта будет завершено. Пайщики, напротив, могут выплачивать остаток рассрочки уже после заселения.

Тем не менее, эксперты считают, что в настоящее время ДДУ – более предпочтительный вариант для большинства покупателей, поскольку их интересы лучше защищены законом.

Застройщик предлагает подписать предварительный договор купли-продажи. Что это такое и чем он отличается от обычного договора купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение между застройщиком и покупателем заключить договор купли-продажи квартиры в будущем, но на заранее определенных условиях. Такой договор возможен тогда, когда проект уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию, но квартира еще не готова к заселению.

depositphotos.com/vlerijse

«В этот промежуток времени ДДУ уже не действует, так как объект построен, заключать привычный всем договор купли-продажи еще нельзя, поскольку точные параметры объекта недвижимости пока неизвестны (не готов технический паспорт, не присвоен адрес и пр.), а вот предварительный договор (ПДКП) – можно.

Такой договор действует до момента заключения основной сделки, в ходе которой происходит передача недвижимости в собственность покупателя.

При этом сам ПДКП не предполагает ни государственной регистрации договора (как при заключении ДДУ), ни перехода прав собственности (как в договоре купли-продажи)», — поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Можно ли заключать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) на стадии строительства?

Нет, это абсолютно незаконно. Эксперты предупреждают, что ПДКП, заключенный в отношение еще не построенной квартиры почти наверняка приведет к потере денег. «ПДКП не имеет юридической силы, так как нельзя заключать договор предварительной купли-продажи недвижимости на объект, которого еще нет, на который не зарегистрированы права собственности.

Даже если речь идет об объекте незавершенного строительства, права на него должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Соответственно, заключая такой договор, гражданин получает все последствия по сделке, которая не имеет юридической силы», — предупреждает председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина.

Впрочем, по словам руководителя проекта LifeDeluxe.ru Сергея Бобашева, большинство серьезных застройщиков сегодня по ПДКП уже не работают. Если застройщик предлагает заключить такой договор на стадии строительства – это повод отказаться от покупки в данной компании.

«По большому счету, ПДКП – это не самый честный способ обойти 214-ФЗ. Сейчас большинство договоров – договоры долевого участия. И застройщик по закону должен заключать договор купли-продажи.

Но у ДДУ достаточно много ограничений, а ПДКП, по большому счету, эти ограничения обходит», — говорит Сергей Бобашев.

Получается, ПДКП – это обязательно обман?

Участники рынка не так категоричны. Иногда ПДКП – вынужденная мера, которая, к тому же, позволяет покупателям приобретать квартиры по приемлемым ценам.

depositphotos.com/vlerijse

«Деньги, которые застройщик получит за эту квартиру, не стоят тех репутационных потерь, которые он непременно понесет, когда широкая общественность узнает о подобных махинациях с его стороны, — поясняет коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик.

По его словам, заключение ПДКП – нормальная практика, которую застройщик и сам вынужден использовать исключительно из-за того, что других механизмов продажи квартиры в период между вводом здания в эксплуатацию и получением государственной регистрации попросту нет.

«Если кому-то этот формат сделки кажется слишком подозрительным, то он вполне может подождать с покупкой квартиры несколько месяцев и купить ее по обычному договору купли-продажи, но, вероятнее всего, к тому моменту застройщик уже поднимет цену на такую квартиру», — предупреждает Алексей Зубик.

Дом построен, застройщику я доверяю. Какие еще нюансы нужно учесть при заключении ПДКП?

Эксперты предупреждают, что предварительный договор – это еще не покупка квартиры, а лишь подтверждение намерения сторон заключить сделку в будущем. Таким образом, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), в отличие от договора купли-продажи, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение квартиры с точно такими параметрами, какие он выбрал.

«Поэтому при подписании договора нужно внимательно проверить, прописаны ли в нем площадь, этаж, количество комнат и прочее», — советует Мария Литинецкая.

depositphotos.com/svyatoslavlipik

Кроме того, в ПДКП должна быть указана стоимость сделки и ее срок.

«ПДКП должен содержать все важные условия и пункты основного договора купли продажи, плюс должен содержать сроки своего действия и сроки заключения основного договора купли-продажи, а так же – порядок выхода из ПДКП и возврата уплаченных денег в случае, если основной договор не будет заключен», — говорит коммерческий директор ООО «Котельники» Александр Козлов.

Важно учесть, что ПДКП не защищает покупателей от двойных продаж: ведь квартира может быть уже оформлена по договору долевого участия.

«Защититься от такого риска возможно, проверив запись по земельному участку проекта в ЕГРН и строительные адреса в проектных документах.

В любом случае перед заключением любого договора (ДДУ, ПДКП или ДКП) следует тщательно изучить застройщика, его проект и всю разрешительную документацию», — поясняет Мария Литинецкая.

Что делать, если я подписал ПДКП, заплатил деньги, но меня обманули, и дом не построили?

Возвращать деньги от недобросовестного застройщика придется через суд.

Как отмечает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова, обманутый гражданин может потребовать немедленного возврата средств, а также уплаты процентов по статье 395 Гражданского кодекса (причем в двойном размере) и сверх того – компенсации причиненных ему убытков. Однако важно учитывать, что у застройщика может не оказаться ни имущества, ни денег.

Если дом построен, но девелопер признал себя банкротом или просто «исчез», то суд может стать на сторону покупателя и признать права собственности на основании ПДКП – по словам Елены Земцовой, в практике судов уже бывали такие случаи.

Выбирая квартиру на первичном рынке, важно учесть не только особенности будущего жилья, но и условия покупки. Порядочный застройщик не станет предлагать «серые» схемы и пытаться уйти от ответственности с помощью сомнительных договоров.

Покупка квартиры в новостройке по ДДУ или по договору купли-продажи. Что выгоднее?

Квартира в строящемся доме – договор долевого участия

На рынке новостроек покупатели в основном приобретают квартиры по договору участия долевого строительства (ДДУ). Это совершенно законная и прозрачная схема.

Предметом сделки купли-продажи по ДДУ является объект долевого строительства, то есть квартира в новостройке, которую застройщик обязуется передать дольщику. Договор долевого участия в строительстве полностью регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Важно отметить, что ДДУ проходит государственную регистрацию, и покупатель полностью застрахован от двойных продаж.

Однако есть риски, от которых дольщика не может защитить даже вездесущий 214-ФЗ. Жилье, в которое уже вложены деньги, могут не сдать вовремя или вообще не достроить.

Совет Для того чтобы обезопасить себя, необходимо проверить документы застройщика.

Читайте также:  Квартира на вторичном рынке: порядок покупки и документы

Дольщику должны показать проектную декларацию, разрешение на строительство, экспертизу проектной документации и результаты инженерных изысканий, договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия, свидетельство о допуске к определённым работам, аудиторское заключение, свидетельство о праве собственности на земельный участок под застройкой.

Готовая квартира – договор купли-продажи

Итак, пока дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе заключать только договоры долевого участия в строительстве, а для сделки с готовым объектом недвижимости используют договор купли-продажи. Регламентирующие его нормы содержатся в ст. 549-558 ГК РФ, а также в Жилищном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, в 208-ФЗ (закон «Об акционерных обществах»).

Главное преимущество квартиры в новостройке по договору купли-продажи состоит в том, что жилье готово для заселения, уже оформлено в собственность застройщиком (покупателю не придется терять время и тратить деньги), у него есть адрес. То есть формат «заезжай и живи», казалось бы, самый надежный. Но определенные риски для покупателя тоже присутствуют.

Совет Перед сделкой по договору купли-продажи необходимо проверить полномочия продавца на совершение сделки, правоустанавливающие документы. Также необходимо получить выписку из ЕГРН и домовой книги, кадастровый и технический паспорт.

Стоит учитывать практику по оспариванию сделок с недвижимостью, которые попадают под Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.

2002 N 127-ФЗ, так как сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Если объект недвижимости приобретается у юридического лица, следует затребовать регистрационные, учредительные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени юридического лица (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Разумеется, приобретать жилье в новостройке по договору долевого участия значительно выгоднее, чем в готовом доме. Исходя из анализа рынка, стоимость квартир в новостройках может быть ниже на 30-40% (в зависимости от стадии строительства).

Но и риск вложений в квартиру в новостройке также достаточно высокий, особенно с учетом сложившейся экономической ситуации. В условиях, когда цена строительных материалов, как и стоимость заемных средств, неустойчивы, у застройщиков также возникают дополнительные риски.

С точки зрения самой процедуры сделки, с учетом сложности проверки документов при приобретении, скорее, покупателю проще заключить ДДУ.

В сделке по договору купли-продажи история владения недвижимостью по времени устанавливается дольше и проверка требуется более тщательная, состоящая из многих аспектов.

Материал подготовлен с помощью аналитиков ООО «АРПА», специально для Newfinder.

Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме

В начале 21 века строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в данную область было обусловлено не только постоянно растущими ценами на недвижимость, но и повышенным спросом на жильё.

Первоначально, документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жильё.

Дабы минимизировать риски покупателей, в 2004 году принимают Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

С момента вступления закона в силу, большинство застройщиков (продавцов квартир) этот закон проигнорировали, пойдя по пути «придумывания» схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными.

Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема.

Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.

Смысл схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры.

То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком.

В идеале, данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам.

Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится «физически».

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку.

Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение обходят, — к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору.

Законность этих действий также вызывает сомнения.

Другая наиболее часто встречающаяся схема предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель.

Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключаются два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя.

По последнему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать.

Ведь вексель это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, в последствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств.

Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть, при ближайшем рассмотрении, привлечения денежных средств в долевое строительство нет.

В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его «выполнить обещание», просто не существует.

А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению. К тому же, по истечении оговоренного срока обращения векселя, фирмы, его выдавшей, может уже не существовать. Еще одна опасность таится в следующем — если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.

При рассмотрении споров по указанным схемам суды вставали на защиту прав и интересов граждан, хотя вызвано это было, в первую очередь, «гарантиями прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», а не действующим законодательством.

В целях исправления сложившейся ситуации, осенью 2009 года приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве. Главной поправкой являлось то, что теперь все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья регулируются только указанным законом.

Однако ограничение не решило массы проблем и вопросов, связанных с покупкой квартиры в строящемся доме. Их разрешение легло «на плечи» судов.

Выделим основные требования, соблюдение которых позволит избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме, или, как минимум, даст возможность защитить свои права и интересы в суде.

Договор долевого участия в строительстве (предварительный договор) должен отвечать требованиям ст. 429 ГК РФ. В договоре должен быть четко прописан его предмет, а именно характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома.

 Определением Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2011 N 33-17223 установлено, что сторонами заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры. В пункте п. 1.

1 предварительного договора, стороны приняли на себя обязательства в будущем заключить договор купли-продажи 1-комнатной квартиры с проектным номером N , расположенной на 15 этаже в разбивочных осях , общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, площадь лоджии кв.

м в многоквартирном доме по адресу: . Продажная цена квартиры определена равной (п. 3.1 Договора).

Суд первой инстанции обоснованно признал данный предварительный договор отвечающим требованиям пунктов 1 — 3 статьи 429 ГК Российской Федерации, поскольку указанные характеристики объекта недвижимого имущества позволяют выделить квартиру в составе другого недвижимого имущества — многоквартирного дома, т.о. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Постановлением ФАС Центрального округа от 24.12.

2010 по делу N А48-2034/2010 в удовлетворении исковых требований о признании незаконным одностороннего расторжения договора отказано, поскольку стороны не конкретизировали в договоре условий о цене договора на долевое участие в строительстве, а именно о сроке и порядке ее уплаты.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *