Долевое строительство: что нужно знать в 2021 году?

В целях повышения уровня защиты потребительских прав был принят закон, который фактически лишает граждан возможности принимать долевое участие в строительстве. Соответствующие изменения полноценно заработают в 2021 году.

Нововведения призваны исключить вероятность появления новых долгостроев, инвесторами которых являются частные лица. Впрочем, по мнению целого ряда экспертов, текущие законодательные инициативы могут поспособствовать сокращению объемов строительства.

А граждане не смогут решать свои жилищные вопросы ввиду отсутствия доступной по цене недвижимости.

Проектное финансирование

В рамках реформы рынка недвижимости правительство изначально планировало полностью отменить договора о долевом участии в строительстве.

Подобные изменения должны были вступить в силу с 2021 года, упразднив такой вид деятельности. Но позже, учитывая актуальность вопроса, было принято решение осуществить плавный переход к новой модели — проектному финансированию.

В этом случае гарантом успешного завершения проекта строительства будет выступать банк.

Долевое строительство: что нужно знать в 2021 году?

Компании по-прежнему смогут привлекать средства частных инвесторов, что не запрещено действующим законом. Но оплата договоров будет осуществляться по другой схеме. Средства будут перечисляться не застройщику, а на специальный эскроу-счет.

А банк в свою очередь будет осуществлять проектное финансирование строительства. Застройщик сможет получить деньги только после успешной сдачи объекта в эксплуатацию. В связи с этим вести строительство он будет вынужден за счет собственных ресурсов или кредитования.

Если работы прекратятся или застройщик признает себя банкротом, инвесторы смогут вернуть свои вложения. Но дольщик в свою очередь лишен права досрочно забрать деньги.

По закону это можно сделать только в том случае, если строительная компания нарушит условия договора проектного финансирования.

С одной стороны, такая законодательная норма поможет укрепить рынок, так как на нем останутся только сильные игроки. Мелкие компании не смогут привлекать финансирование и брать кредиты, поэтому будут вынуждены прекратить свою деятельность. С другой стороны, учитывая нововведения уже очевидно будет ли долевое строительство в 2021 году.

Фактически такая схема останется, но она будет существенно видоизменена, что предусмотрено новыми требованиями закона. Ввиду низкой рентабельности компаниям будет невыгодно строить дома за счет средств частных инвесторов. И они перейдут на другую схему ведения бизнеса, которая поможет добиться более внушительного экономического эффекта.

Долевое строительство: что нужно знать в 2021 году?

Действующие договора

Правительство решило не усугублять ситуацию и разработало план поэтапного переход к проектному финансированию. Согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

  • дольщики внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
  • готовность объекта недвижимости составляет 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное освоение выделенной территории (например, будет возведена школа, детский сад, поликлиника);
  • готовность от 6%, но работы проводит системообразующая, крупная компания (в частности, если она заканчивает строительство проблемного объекта недвижимости другого застройщика с обманутыми дольщиками).

Долевое строительство: что нужно знать в 2021 году?

Чтобы продолжить строительство по схеме долевого участия, компания должна будет получить соответствующее разрешение у контролирующего органа. Достаточно несоответствия хотя бы по одному критерию, и застройщику придется изменить схему работы.

Последствия для рынка

Эксперты предполагают, что для граждан долевое строительство утратит свою актуальность благодаря принятым правительством изменениям, поэтому с 2021 года привлекательность инвестирования в строительство жилья существенно снизиться.

Ранее в роли пайщиков они могли рассчитывать на более выгодную стоимость квадратных метров на начальных этапах строительства. Если компании будут возводить здания за счет собственного финансирования, граждане будут лишены такой возможности.

Они будут вынуждены покупать более дорогие квартиры, не имея другой доступной альтернативы.

Долевое строительство: что нужно знать в 2021 году?

Сокращение объема предложения поспособствует повсеместному росту цен на рынке недвижимости. Такая тенденция будет наблюдаться как в сегменте первичного, так и вторичного жилья. Соответственно, граждане со сравнительно небольшими доходами не смогут приобретать новое жилье. И им придется дольше копить деньги на такую покупку.

Вопрос улучшения жилищных условий по-прежнему является приоритетным для многих российских семей. Поэтому правительство не намерено отказываться от реализации целого ряда социальных программ.

Скорее всего, вместо полноценного долевого строительства гражданам будет предлагаться льготная ипотека с более выгодными ставками. Срок действия такой программы продлен до 1 июля 2021 года.

Но, учитывая большой интерес граждан, правительство и дальше будет выделять финансирование на ее реализацию.

Комментировать (5

Долевое строительство 2021 | Условия Законы Нюансы ДДУ

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

Что это – долевое строительство

В данном формате застройки девелопер привлекает финансирование от покупателей, которым в завершенной многоэтажке будет предоставлена квартира договорных параметров – по адресу дома, по этажу, по общей площади (свободная планировка) или числу комнат.

Взаимоотношения «застройщик-дольщик» определяются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 2018-м этот закон дополнен поправками, кардинально изменившими порядок реализации строящейся жилплощади – по соглашению ДДУ, однако строго по эскроу-счетам (с июля 2019-го).

Каким стало долевое строительство в 2018 году

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

Долевое строительство: что нужно знать в 2021 году?

Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет. Исключением являются отдельные девелоперские разрешения, выданные до июля 2018-го – их строительство продолжится по прежним правилам.

Особый порядок многоэтажного строительства. У застройщиков и после июля 2019-го имеется право достраивать объекты, не прибегая к эскроу-счетам. Причем допускается даже возведение нового объекта со свежим разрешением – условия этому определены в 16-й части 8-й статьи закона за №478-ФЗ от 25.12.2018 г.

Что нужно знать о долевом строительстве в 2021 году

Долевое строительство: что нужно знать в 2021 году?Новая квартира – это новая жизнь. Хочется все начать с нуля, начиная с новой мебели, заканчивая новым образом мышления. Для приобретения квартиры в новостройке требуется крупная сумма денег. Далеко не каждый в состоянии выложить в лучшем случае шестизначную сумму, близкую к миллиону. Большинство, не задумываясь о последствиях, бросается в ипотечные кредиты, обрекая себя на кабалу, лет так на двадцать. Но ведь есть и другой способ стать хозяином новой квартиры, не переплачивая банкам громадные проценты по кредитам. Что это за способ, спросите вы.

Станьте партнером застройщика и получите новое жилье за разумные деньги.

Читайте также:  Выписка из ЕГРН (образец): виды, ее получение, стоимость и сроки оформления

Немного истории

В СССР получить квартиру было делом непростым. Люди, уставшие ждать свою очередь на жилье, объединялись в жилищные кооперативы. Стройка домов для кооператоров проходила быстро, учитывались пожелания дольщиков. В итоге люди получали качественное жилье с правами собственника уже тогда.

Долевое строительство сегодня работает по тому же принципу. Застройщику не приходится брать банковский кредит для строительства, дом возводится на средства, вложенные дольщиками. Пока идет строительство, есть возможность выкупить жилье за разумную цену. Разница между стоимостью готового жилья и строящегося достигает 40%. Кто откажется купить квартиру в два раза дешевле?

Но стоит знать, что покупка жилья в долевом строительстве может иметь и подводные камни.

Возможные риски в 2021 году

У участника долевого строительства могут возникнуть проблемы на различных этапах стройки:

  1. Отсрочка сдачи объекта в эксплуатацию. Причин для этого достаточно — нет материалов для завершения стройки, подрядчик не имеет средств для продолжения строительства. Обычно проблемы со сроками сдачи в эксплуатацию начинаются, когда подрядчик не желает привлекать собственные средства для завершения строительства.
  2. В случае когда договор составлен расплывчато, дольщика могут попросить доплатить сумму сверх договора. Перед заключением договора на участие в долевом строительстве нужно проконсультироваться с юристом.
  3. Проблема с регистрацией прав собственника на квартиру, приобретенную в долевом участии строительства. Здесь вина также лежит на застройщике. Решается вопрос в судебном порядке.

Из вышеизложенных проблем ясно, что вся ответственность лежит на застройщике. Дольщик является только инвестором и имеет очень мало прав. Как выбрать надежного застройщика, чтобы приобрести квартиру и не нажить проблем?

Выбор надежного застройщика

Что нужно знать о застройщике, прежде чем заключать договор? Застройщик должен являться юридическим лицом, имеющим все документы на возведение дома. Нужно выяснить, возводил ли застройщик жилье, в каких проектах долевого строительства он участвовал.

Договор участия заключается в письменной форме, и должен содержать пункты:

  • площадь жилья (с указанием адреса, расположения, жилой и общей площади квартиры);
  • срок сдачи объекта в эксплуатацию;
  • стоимость договора;
  • гарантийный срок на объект недвижимости.

Не заключайте договор, если застройщик предлагает:

  • заключить договор займа или другие виды договоров, не относящихся напрямую к долевому строительству;
  • цену на квартиру гораздо ниже аналогичных объектов;
  • информацию о строящемся доме, которая искажает факты.

Вложение средств в строительство может обернуться как выгодной покупкой квартиры, так и судебным разбирательством.

Нужна ли регистрация в Москве для проживания гражданам России

Какие права есть у дольщиков

Участник долевого строительства вправе расторгнуть договор, если строительство дома затягивается, и нарушены сроки сдачи в эксплуатацию. Если застройщик на любом этапе строительства вносит изменения в проектную декларацию без согласования с дольщиками, последние могут разорвать договор и потребовать возврата вложенных средств.

Если компания-застройщик объявила себя банкротом, дольщик имеет право включить себя в реестр должников. В этом случае жилье получено не будет, но средства компенсируют.

Для снижения рисков мошеннических схем государство обязывает застройщиков страховать средства дольщиков. Здесь возможно три варианта:

  1. Договор со страховой компанией.
  2. Банковская гарантия.
  3. Общество страхования застройщиков.

Со стороны государства проводится контроль деятельности застройщика.

С марта 2016 года разрешение на получение средств дольщиков для возведения жилых домов могут получить только те компании, собственный капитал которых составляет не менее одного миллиарда рублей.

Что требует от застройщиков государство

Чтобы обезопасить граждан и уменьшить количество случаев мошенничества в сфере строительства, правительство вводит новые правила:

  • компания-застройщик не может иметь во главе лиц, имеющих судимость, которая не погашена;
  • компания не должна находиться в реестре недобросовестных поставщиков;
  • у компании отсутствуют административные нарушения в сфере деятельности;
  • компания привлекает юридических лиц для долевого строительства;
  • налоги и прочие выплаты застройщика оплачиваются своевременно.

Множество поправок находится на стадии разработки, приняты они будут или нет, покажет время. Параллельно рассматривается вариант запрета на долевое строительство, но в этом случае около половины объемов строящегося жилья просто перестанет существовать.

Тем не менее правительство планирует постепенно отказаться от долевого строительства к 2021 году в том виде, в котором оно действует сейчас.

С марта-месяца текущего года внесен ряд поправок, ужесточающих контроль за деятельностью застройщиков. При этом права дольщиков будут расширены. На что может рассчитывать участник долевого строительства, которого обманул застройщик?

Кто поможет дольщику

Для помощи гражданам, которые пострадали от недобросовестных застройщиков, создан реестр. Это облегчает дальнейшие действия гражданина по возмещению средств, которые были израсходованы застройщиком незаконно.

Дольщик может потребовать расторгнуть договор с выплатой средств не позднее десяти дней с момента расторжения договора между застройщиком и дольщиком.

Обманутому дольщику положены бесплатные правовые консультации, которые направлены на действия вкладчика для возмещения материального и морального ущерба в результате действий застройщика.

В некоторых регионах страны существуют местные программы для оказания помощи дольщикам, чьи права были нарушены в ходе неправомерных действий дольщика. Например, в Самаре деятельность застройщиков находится под контролем местных органов самоуправления.

Собственное жилье – это мечта многих людей. Прежде чем выбрать способ покупки новой квартиры, стоит взвесить все плюсы и минусы. Ипотека гарантирует получение жилья и переплаты, которые составят чуть ли не стоимость еще одной квартиры.

Участие в долевом строительстве обойдется гораздо дешевле, но подходить к выбору застройщика нужно с ответственностью. Покупать или строить – каждый решает сам.

На нашем сайте вы можете получить совершенно бесплатно консультацию профессионального юриста!

Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

26.01.2021

Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.

Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.

В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ.

Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах.

Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
  2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
  3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
  4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
  5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
  6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
  7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.
Читайте также:  Как оформить дарственную на квартиру: документы, способы, стоимость

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

  • Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
  • Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
  • Правоустанавливающие документы на строительный участок.
  • Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
  • Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
  • Документы о комплексном освоении территории.
  • Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
  • Информация об основных участниках проекта.
  • Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

  • динамика продаж квартир;
  • критерии устойчивости проекта;
  • окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

  • отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
  • недостаточность собственных средств;
  • неполный пакет документов;
  • иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

  • Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
  • Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

На что обратить внимание при заключении ДДУ: памятка для дольщика

Покупка квартиры в новостройке влечет за собой серьезные траты. Поэтому до того, как принять решение о покупке, важно проверить строящийся объект и самого застройщика. В этой статье мы расскажем, на что нужно обратить внимание, покупая квартиру по ДДУ, чтобы не потерять деньги и не оказаться втянутым в долгострой.

ДДУ, а не другой договор

Приобретение гражданином квартиры в новостройке должно осуществляться на основании договора долевого участия, составленного в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Это требование установлено п. 2 ст. 1 указанного закона.

Закон предусматривает единственное исключение – приобретение квартиры жилищно-строительными кооперативами, которые также могут привлекать средства граждан, при условии, что: такой ЖСК достраивает проект за обанкротившимся застройщиком, или кооператив действует в соответствии с Федеральным законом № 161-ФЗ от 24 июля 2008 года «О содействии развитию жилищного строительства». Поэтому, если для покупки квартиры предлагается вступить в ЖСК, необходимо проверить соответствие его этим условиям.

Если строительство завершено, застройщик может предлагать заключить вместо ДДУ предварительный договор купли-продажи квартиры. Это происходит, поскольку оформление права собственности на квартиру занимает определенное время. После того, как собственность будет оформлена на застройщика, будет заключен основной договор купли-продажи.

Зачастую квартиры в новостройках предлагается купить по переуступке от предыдущего дольщика – физического лица, подрядчика, выполнявшего работы на строительстве объекта и т.п.

Такая покупка возможна до того момента, как подписан акт приема-передачи квартиры с предыдущим дольщиком. Однако проверка подобного договора имеет ряд нюансов, которые нужно учесть.

Подробнее о покупке квартиры по переуступке читайте в отдельном материале нашего сайта.

Схема расчетов

С 2019 года основным способом расчетов между застройщиком и дольщиками стало перечисление денег на специальные эскроу счета. На этом счете уплаченная дольщиком сумма находится до завершения строительства дома. Застройщик получает ее только после того, как квартира построена.

Ряд крупнейших застройщиков получили освобождение от эскроу при условии, что их проекты находятся в высокой степени готовности и в них реализовано большое количество площадей (подробнее об условиях освобождения от эскроу читайте здесь).

Поэтому, выбирая квартиру в том или ином проекте, необходимо проверить, к какой категории он относится. Если в ДДУ предлагаются расчеты путем перечисления денег на банковский счет без эскроу, необходимо удостовериться, что застройщик имеет на это право. Сделать это можно на сайте единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Вне зависимости от способа расчетов (с эскроу или без), в ДДУ должны быть предусмотрены следующие условия:

  • Все расчеты между застройщиком и дольщиком проводятся только в безналичном варианте. Оплата квартиры в новостройке наличными запрещена Федеральным законом № 214-ФЗ.

Правило о безналичной оплате цены ДДУ установлено п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Это требование призвано сделать расчеты между застройщиками и дольщиками прозрачными. Оплата на банковский счет обязательна и в том случае, если расчеты по ДДУ производятся без эскроу.

  • Деньги вносятся на счет застройщика только после того, как договор долевого участия прошел государственную регистрацию в органах Росреестра.

Проект ДДУ

Содержание договора долевого участия должно соответствовать требованиям, установленным статьей 4 Федерального закона № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Для того, чтобы быть действительным, в ДДУ необходимо включать целый ряд условий, предусмотренных законом:

  • Подробное описание объекта долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства;
  • Срок передачи построенной квартиры дольщику;
  • Цену квартиры и порядок ее уплаты;
  • Гарантийный срок;
  • Способ, которым застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по договору (путем уплаты взносов в Компенсационный фонд, расчеты через эскроу и т.п.),
  • Иные условия, предусмотренные законом.

Застройщики используют составленные ими типовые формы ДДУ для конкретного объекта. Но это не означает, что такую форму можно подписывать, не читая. До подписания договора необходимо тщательно проанализировать его содержание. Не будет лишним привлечь для этого профессионального юриста, что позволит выявить скрытые риски, связанные не только с конкретным ДДУ, но и с проектом в целом.

Важно также, кто подписывает договор. Если это генеральный директор строительной компании, то информация о нем должна быть в Едином государственном реестре юридических лиц, размещенном на сайте ФНС России (найти данные по конкретному застройщику можно по его ИНН, ОГРН или наименованию).

Документы на строительство

Для того, чтобы иметь возможность привлекать средства граждан, застройщик должен соответствовать целому ряду требований, установленных Законом № 214-ФЗ и иными нормативными актами. В частности:

  • Строительство должно вестись на законных основаниях и на земельном участке, права на который оформлены должным образом;
  • Проектная декларация объекта строительства должна быть опубликована;
  • Застройщик, его собственники и лица, занимающие должности в органах управления должны соответствовать целому ряду требований, предусмотренных Законом № 214-ФЗ.
Читайте также:  Что такое ДДУ при покупке квартиры: риски дольщика и отличия от договора купли-продажи (плюсы и минусы)

В частности, запрещается участие в управлении компанией-застройщиком лиц, имеющих судимости за экономические преступления, ранее признанных банкротами и т.п.  Подробнее о требованиях к застройщику и его органам управления читайте в отдельном материале нашего сайта.

  • Застройщик должен регулярно сдавать отчетность о своей деятельности в контролирующие органы.

Контроль за деятельностью застройщиков возложен на целый ряд государственных органов, отвечающих за отдельные аспекты строительства и заключения ДДУ. Для повышения прозрачности долевого строительства была создана специальная система ЕИСЖС, в которой собирается вся информация о застройщиках и реализуемых ими проектах.

Часть данных системы доступна только для специализированных участников – самих застройщиков, органов строительного надзора и экспертизы, Росреестра и т.п.  Однако в ней есть и открытая часть, которая позволяет дольщику проверить застройщика и реализуемый им проект. Подробнее о том, как провести проверку застройщика, читайте здесь.

Состояние застройщика

При возникновении финансовых проблем у застройщика, привлечение им денег граждан должно быть остановлено. Но нельзя полностью полагаться в этом вопросе на контролирующие органы. Выбирая квартиру в новостройке, имеет смысл проверить информацию во всех доступных источниках.

Проверка строящейся квартиры имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Обратитесь к юристу и получите точный ответ на Ваш вопрос.

  • Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
  • Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
  • Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье.

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

  • квартиры в многоквартирном доме,
  • таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов. 

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

  • имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
  • единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
  • владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
  • были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

  • еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
  • выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
  • заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
  • участвует в процедуре банкротства,
  • приостановила деятельность по решению суда,
  • не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  • не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье. 

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

  • строительные работы на объекте,
  • проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  • строительство инженерных сетей,
  • подготовку градостроительной документации,
  • кредит на строительство,
  • госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  • налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  • зарплату сотрудникам,
  • взносы в компенсационный фонд,
  • возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  • рекламу,
  • аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС).

Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года.

Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать. 

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить. 

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

  • должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
  • компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *