Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Отмена ДДУ в 2019, последние новости изменения в законе, что ожидать потребителю и многое другое подробнее в нашей статье. С 2019 года 1 июля Российский рынок недвижимости, захлестнет череда тотальных изменений.

Пробывшее целых четырнадцать лет ДУ (Деловое строительство) будет сильно упразднено, застройщики в свою очередь будут работать по проектному финансированию строящихся объектов.

Но как тотальная перезагрузка коснется нас, рядовых покупателей? Стоит ли поспешить приобретать жилье по ДДУ? Какие ожидают покупателей перспективы данного развития? Ответы на все эти вопросы можно получить у наших специалистов по контактному телефону, который вы видите ниже.

Обратите внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с нашим юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (800) 700-93-02 ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ. Бесплатный звонок для всей России.

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Отмена ДДУ в 2019 последние новости – взвинчивание цен на квартиры

С 1 июля в законную силу вступают поправки в 214-ФЗ, которые полностью повлияют на недвижимый рынок при строительстве жилья. Большинство уже опытных и зарекомендованных себя застройщиков, объявили рядовым клиентам о том, что собираются повышать цены. А что будет дальше, к чему готовиться тем, кто только, только собирается приобретать жилье?

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

  • Самое важное изменение, коснувшееся закона – всем без исключения застройщикам теперь запретят с клиентами подписывать договора на долевое участие (ведь именно по ДДУ покупатель всегда мог приобрести новую, строящуюся квартиру намного дешевле, нежели после постройки).
  • Вдобавок ко всему, будут ужесточены обязательные требования к застройщикам, которые теперь не смогут возводить многоэтажные дома за счет новых дольщиков, свои незавершенные объекты, потому что с началом вступления в силу изменений в законе, их обязуют перейти на проектное финансирование, следовательно, вложенные клиентами денежные средства будут заморожены на эскроу-счетах в банке, до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию покупателям. Для многих покупателей, да и самих застройщиков пока еще не совсем понятны правила нововведения, а старые после 1 июля уже не будут иметь законную силу.

Важно! Большинство опытных экспертов полагают, что после вступления в законную силу нововведений, произойдет сильный всплеск цен на квартиры. Т.е. квартиры в цене просто возрастут, а возможно и произойдет отмена ДДУ в 2019 году. Точно как сложится, никто еще не знает.

Возможные последствия – а надо ли это?

С начала принятия нововведений в законе, коснувшиеся долевого строительства, большая часть недвижимости продавалась на рынке именно по ДДУ. По этой причине столь глобальные изменения обязательно отразятся на общем рынке недвижимости и его состоянии в целом.

После того как состоится переход к новому виду долевки, обязательно сократится число застройщиков и будет еще больше желающих приобрести заветные, квадратные метры в новом, строящемся многоэтажном здании.

Среди плюсов, эксперты отмечают следующие положительные моменты нового реформирования:

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

  • Вкладываемые дольщиками денежные средства будут теперь защищены. Обязательное, официальное, банковское сопровождение при подписании сделки, тем самым исключается риск распрощаться с вложенными деньгами, не получив при этом ни денег, ни жилья.
  • Качество застройщиков станет лучше, квартиры будут строиться быстрее. Теперь застройщикам растягивать строительство будет крайне невыгодно, потому что просрочка взятия кредитных средств под строительство, может повлечь за собой начисление больших банковских процентов, и не очень радужная встреча в судах. Чем быстрее застройщик сдаст объект, тем быстрее он сможет получить свои деньги и полностью расплатиться с кредитными щитами.

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Мало кто знает что будет после отмены ДДУ, но уже негативные отклики новой реформы видны на лицо:

  • Цены на квартиры очень сильно «взлетят». О таком говорят сами девелоперы, объясняя это тем, что проценты по кредиту на строительство, обязательно будут включены в цены покупаемых клиентами квадратных метров. Опытные аналитики, изучающие этот рынок недвижимости, полагают, что «взлет» стоимости на квартиры если и произойдет, то, скорее всего они ожидаются небольшие и плавные. Из-за сложной сложившейся сегодня экономической ситуации по стране, спрос на покупаемое новое жилье может сильно снизится, а рост цен на новую недвижимость при этом только лишь будет отпугивать потенциального клиента.
  • Число недобросовестных и непорядочных застройщиком значительно сократится. Новые, введенные требования в законе, обязательно выведут из этой сферы всех тех девелоперов, которые желают просто поживиться на покупателях, при этом кинуть их не только на деньги, но и еще оставить без жилья. Одним из самых важных условий к застройщикам станет их участие в полном, проектном финансировании, а это говорит о том, что им предстоит обязательно ввести в эксплуатацию не меньше 10 тыч. кв. метров. Для отдаленных регионов России, это очень огромный и, подчас, просто невыполнимый объем строительных работ.

А что будет, если закон об отмене дду вступит в силу и как это отразится на ценах?

Отмена договора ДДУ наступит, альтернативой этому на строительном рынке станет проектное финансирование. В отличие от прошлого долевого участия, это когда застройщик строит жилье на вложенные деньги покупателями. При изменениях, финансирование строительства будет осуществлять банк. Банк дает застройщику кредит, а не специальный счет как было это раньше.

Важно! Приобрести заметные квадратные метры вы можете также как и при долевом участии еще на этапе проектирования многоквартирного жилья, котлована.

Ваши деньги будут находиться на счетах банка до того момента, пока вы не получите ключи от своей собственной квартиры.

Если застройщик не выполнит свои обязательства, деньги будут разморожены и переданы вкладчикам, а застройщик пойдет под суд, вдобавок ко всему, ему придется выплачивать огромный, скопившийся долг по кредиту. Необходима консультация? Воспользуйтесь услугами нашего специалиста.

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Отмена ДДУ в 2019 году по мнению экспертов обязательно приведет в сильному росту цен на квартиры и обязательно не менее чем на 20%, потому что у застройщика будут появляться новые, дополнительные расходы, связанные с операциями в банке.

К примеру, большие проценты по взятому на строительство кредиту, затраты на персональное обслуживание услуги, расходы на контроль качества строящегося объекта, банковский надзор и прочие.

К тому же цены могут подняться из-за обслуживания специальных эскроу счетов.

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Даже экспертам сегодня до сих пор не очень понятен переход от ДДУ к новому, проектному финансированию на уровне определенных механизмов, потому что участники данного процесса – банки и застройщики никак не договорились еще, как будет выглядеть переход от долевого строительства к проектному. Однако правительство обещает нам сделать нововведение мягким и обязательно плавным, которые не отразятся на общем росте цен на недвижимость.

Важно! Отмена ДДУ когда вступает в силу? С 1 июля 2019 года и новые внесенные правки в 214 ФЗ могут сильно повлиять на весь бизнес строительства, успешность реализации проектов и прочего. По этой причине, покупая уже сейчас квартиру в новостройке, обязательно следите за ходом развития ситуации.

ПредыдущаяСледующаяОбратите внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с нашим юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (800) 700-93-02 ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ. Бесплатный звонок для всей России. Помогла статья? Оцените её Загрузка…

Что изменится для покупателей новостроек с 1 июля :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем, как покупать квартиры в новостройках по новым правилам

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

С 1 июля 2019 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.

Как будут заключаться сделки

Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 года эта схема немного изменится.

Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре.

После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств.

Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными.

Читайте также:  Кто имеет право на приватизацию квартиры: участие несовершеннолетних, можно ли участвовать второй раз

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Антонина Друева, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки»:

— Основное изменение в логистике денежных потоков — деньги дольщиков становятся доступны застройщику только после того, как дом достроен, введен в эксплуатацию, а квартиры переданы приобретателям. Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья.

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки. В отличие от сберегательного, проценты на средства не начисляются, банк (агент эскроу) тоже не получает вознаграждения.

По сути, покупатель (депонент) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой срок отводится на передачу ключей).

  1. Девелопер и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается условие оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.
  2. После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс займет около трех дней, если в договоре не указаны другие условия.

Таким образом, по новым правилам процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель. Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Можно ли вернуть деньги со счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Для этого существует несколько условий:

  • застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство;
  • девелопер ликвидирован по решению суда;
  • компания передала квартиру в оговоренный срок.

Гарантии при банкротстве застройщика

Теперь в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатель не теряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке.

Дольщик вправе забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен.

Как и сейчас, клиент может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— На текущий момент крупными застройщиками получено достаточное количество разрешений на строительство, что позволит вести процесс без ключевых изменений.

Мелким, более слабым игрокам придется сложнее — у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить.

Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит — крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы.

Средства на каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Таким образом, подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка, так как средняя стоимость жилья в России составляет около 3 млн руб.

Право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Правительство в мае 2019 года снизило требования к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому список банков, которые могут работать с такими счетами, увеличился с 63 до 100.

Переход на проектное финансирование в большей степени защитит дольщиков в массовом сегменте. Покупатели квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном окажутся менее защищенными, так как цена 1 кв.

м в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн руб. Страховая сумма в 10 млн руб. для большинства элитных квартир — всего 10–15% от их полной стоимости, подсчитали в компании Savills.

Впрочем, по словам экспертов компании, гарантий у покупателей нет и сейчас, так что это не ухудшит их существующее положение.

Ряд застройщиков сможет строить по старым правилам

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться через эскроу. Власти дали возможность девелоперам продавать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Для проектов комплексного развития территории достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-ной.

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги дольщиков напрямую в 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве. При этом, по оценкам компании «Бест-Новострой», в течение двух-трех лет больше половины застройщиков Москвы будут работать в уже реализуемых проектах по старым правилам.

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:

— Девелоперу по-прежнему нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет. В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

Как проконтролируют девелоперов

Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — нецелевое использование средств станет невозможно.

Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и проверяться уполномоченным банком.

По сути, кредитная организация финансирует расходы девелопера по согласованному проекту бюджета строительства (за вычетом собственных средств застройщика).

Деньги девелопера (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут находиться в одном банке на одном счету. Это позволит кредитору контролировать переводы на всех этапах. Застройщик должен предоставлять банку обоснования для перевода средств, а финансовая организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Застройщики обязаны размещать информацию о компании и объектах строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Это позволит сделать информацию о компании и объектах открытой, а документооборот — прозрачнее.

Видео: что поменяется на рынке строительства с 1 июля

Нововведения в законодательстве о долевом строительстве в 2019 году

28 июня 2019 в 17:16
493

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Первое и самое главное — с июля 2019 г. деньги отправляются на специальный эскроу-счет в банке, а не передаются застройщику.

Это так называемое «проектное финансирование». Теперь застройщики станут кредитоваться в банках под (как обещают, льготные) 5-6% годовых.

То есть покупатели квартир будут пополнять специальные счета, деньги с которых можно снять только на обеспечение строительства. Деньги на эскроу выдадут застройщику только после окончания строительства.

Таким образом закон защищает обманутых дольщиков и вводит новые обязательства для застройщиков.

Пока что многие строительные компании еще ведут деятельность по-старому. Однако уже сейчас обязательные требования к их работе увеличились. Это касается выплаты зарплаты, расходов на рекламу и др.

Переходный период на рынке

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Сейчас рынок долевого строительства находится в переходном периоде. По новым требованиям кредитные учреждения получают возможность контролировать финансовую деятельность строителей. Если в срок до 1 сентября 2019 г. эскроу-счета не будут открыты, то Росреестр прекратит регистрировать сделки по ДДУ у застройщика.

При этом дольщикам не стоит переживать о том, что у банка, где хранятся деньги на спец счете отберут лицензию или он обанкротится. Так как список кредитных учреждений, где можно открыть эскроу-счета сильно ограничен.

Сюда вошли только крупнейшие надежные банки России. Кроме того, сумма на эскроу-счете до 10 миллионов рублей полностью застрахована Агентством по страхованию вкладов.

То есть даже в случае банкротства банка, свои деньги вы назад обязательно получите.

Как выбрать застройщика: советы адвоката

Итак, как выбрать надежного застройщика с учетом изменений в законодательстве летом 2019 года?

  • Застройщик должен предоставить вам весь пакет документов на строящийся объект, здесь ничего не поменялось. Сюда относятся права на земельный участок, разрешения на строительство, проектная документация, уставные, учредительные документы, доверенность на представителя застройщика;
  • У надежного застройщика всегда есть сайт, на котором подробно должна быть отражена информация о планируемых и уже построенных объектах;
  • Вам обязаны предоставить информацию об открытом эскроу-счете в банке, на который вам и нужно будет положить денежные средства за купленную по ДДУ квартиру;
  • Стоит поискать в интернете отзывы реальных дольщиков;
  • Обязательно стоит проверить застройщика по базам судебных приставов, на сайтах судов, сайте налоговой.
Читайте также:  До какого года можно приватизировать квартиру бесплатно

К чему готовиться обычным людям?

Самое главное, и вполне прогнозируемое изменение касается сокращения числа застройщиков. Небольшие компании вынуждены будут уйти с рынка за нерентабельностью. Таким образом, скорее всего в строительстве останутся только крупные игроки со значительным капиталом.

«Кредитануться» застройщикам станет сложнее. Так как кредитные учреждения получают дополнительные возможности по контролю и их требования к строителям станут еще выше.

Существующая ситуация неизбежно приведет к подорожанию стоимости объектов по ДДУ. Связано это, естественно, с дополнительной финансовой нагрузкой на застройщиков. Прогнозируемый рост цен от 20 до 30%.

  • Виктория Суворова,
  • ведущий юрист семейной юридической фирмы «Суворовъ и партнеры» (г.Пятигорск)
  • Далее по теме:
  • ВС: требование об устранении недостатков можно предъявлять до передачи квартиры (долевое строительство)
  • Насколько и от чего защищает нас закон о долевом строительстве

Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье — новости Право.ру

Первого июля вступил в силу закон, вводящий новые требования к застройщикам и постепенно отменяющий договоры долевого участия. Он призван защитить права и деньги покупателей квартир, однако параллельно с этим сильно повлияет на рынок, что может повлечь подорожание жилья.

Закон, реформирующий рынок недвижимости в России, уже несколько месяцев обсуждается как в профессиональной среде, так и просто среди граждан, потому что он напрямую затрагивает их интересы. 

Вместе с долевым участием в привычном смысле этого термина теперь будет использоваться проектное финансирование: деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Если стройка замрет или с застройщиком что-то случится, человек сможет вернуть свои деньги назад из банка и не стать обманутым дольщиком, как это часто происходит сейчас. 

Для проектов, которые уже получили разрешение на строительство, жилье сможет продаваться по старой схеме.

По ДДУ еще можно будет купить жилье в ближайшие несколько лет: застройщики заранее получают разрешения на строительство, и предложения пока останутся на рынке. Застройщики, по оценкам экспертов ЦИАН, пока не планируют повышать цены именно с 1 июля. Не изменятся резко и объемы ввода жилья.

Однако со временем стоимость начнет повышаться, прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. «Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6–8%», – говорит он.

Обязательный переход на эксроу-счета произойдет через год, 1 июля 2019 года, тогда цены могут еще подрасти. 

Эксроу-счет – специальный счет, на котором деньги хранятся до наступления определенных обстоятельств, в случае со строительством – до сдачи дома в эксплуатацию.

«Пересмотр ценовой политики не заставит себя ждать», – считает Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group. 

Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Закон, как мне кажется, повлияет в дальнейшем и на стоимость квадратного метра. Спрогнозировать же величину и динамику роста цены вряд ли сейчас возможно. В процессе адаптации застройщиков к новым условиям не заставит себя ждать и пересмотр их ценовой политики. Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю.

Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group

«Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю», – заключает эксперт.

Кроме перехода с ДДУ на банковское сопровождение закон предполагает еще несколько изменений. В частности, вводит систему «один застройщик – один проект». Компания должна будет открыть отдельный банковский счет и вести все расчеты только с него, а банк будет следить, куда идут деньги. Также застройщики станут раскрывать сведения о своих владельцах и учредителях.

В целом эксперты согласны, что закон защитит права покупателей квартир. По словам главы Министерства строительства Владимира Якушева, «принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее». С этим согласен Нечипорук.

«Одной из основных, на мой взгляд, причин появления обманутых дольщиков является нецелевое использование средств этих самых дольщиков со стороны застройщиков. Погоня за прибылью делала заложниками добросовестных дольщиков, чьи вложенные средства распылялись на все что угодно, кроме финансирования строительства своего дома».

С принятием закона рынок станет прозрачнее, хотя за это и придется заплатить.

Новости судебной системы, свежая практика, резонансные кейсы, инсайды и подробности.

Подписаться

Долевое строительство в 2019 году: прогнозы и изменения в законодательстве

12.02.2019 Количество просмотров: 115

Уже больше года одной из самых резонансных и обсуждаемых новостей в сфере недвижимости является запланированная на 2019 год отмена привычной для многих схемы долевого строительства. Предложенные поправки в действующее законодательство даже у опытных юристов вызывают противоречивые чувства.

Одни называют их долгожданным решением вечной проблемы обманутых дольщиков, другие прогнозируют резкий рост цен на жилье в новостройках и невозможность совершить сделку для большинства граждан РФ.

Мы постарались собрать полную информацию по данной теме и раскрыть все нюансы, сложности и возможные подводные камни в грядущей жилищной реформе.

Долевое строительство и его нюансы

Если вы ни разу не слышали о такой схеме приобретения жилья, то напомним: долевое строительство предусматривает такой механизм совершения сделок, когда застройщик реализует объекты недвижимости еще на стадии подготовки котлована под будущую постройку.

Привлеченные от дольщиков средства используются непосредственно за закупку материалов, техники и проведение строительных работ.

На бумаге такая схема выглядит идеальной: дольщик получает возможность купить квартиру примерно на 20 % ниже рыночной цены, а застройщик получает желаемые средства и избавляется от необходимости привлекать банковские кредиты.

Но, как и многие хорошие идеи в России, эта породила большое количество мошенников и недобросовестных игроков рынка. Именно это и стало одной из предпосылок, что вопрос стал решаться на уровне Президента РФ. Именно Владимир Путин объявил о том, что долевое строительство будет отменено в привычном для всех виде с 1 июля 2019 года.

Причины и предпосылки

Глава государства высказал свое мнение еще в ноябре 2017 года и назвал нецивилизованной действующую схему расчетов и гарантий между дольщиками и застройщиком.

Более того, правовое регулирование вопросов, связанных с долевым строительством, было по словам Президента «невнятным».

Главная цель, которая ставится перед грядущей в 2019 году реформой, — это максимально защитить интересы граждан, сохранив при этом объемы строительства в стране. В связи с этим Кабинет министров получил указание продумать создание дорожной карты.

Она не стала сиюминутным нововведением, а рассчитана на длительный переходный период. Главная задача, которая стояла перед чиновниками — в течение трех ближайших лет полностью перевести схему финансирования строительства на новые рельсы. В частности, на проектное финансирование.

Объяснить такую позицию со стороны руководства страны достаточно просто. Только по официальной информации Генеральной прокуратуры РФ количество обманутых дольщиков превысило 40 тысяч человек, причем среди пострадавших есть известные общественные деятели, представители шоу-бизнеса, спортсмены.

Если посмотреть на статистику Министерства строительства, то это более 830 объектов, переведенных в категорию долгостроев. Отдельные эксперты высказывают еще более пугающую цифру – 150 тысяч наших с вами сограждан.

Так и появилась срочная необходимость немедленно пересмотреть НПА и внести поправки, которые бы содействовали восстановлению и защите прав будущих дольщиков.

Как и любые глобальные изменения, отмена долевого строительства с 2019 года вызвало массу страхов в обществе. Прежняя схема, несмотря на все риски, давала многим единственным шанс наконец получить заветные квадратные метры, причем по доступной даже среднему классу населения цене.

Предложенные изменения по переходному периоду от старой схемы к новой также вызвали немало вопросов. На самом деле все не так критично: меняется лишь источник финансирования, а объекты недвижимости по-прежнему будут доступны для покупки на начальных стадиях проекта — возведение котлована или закладка нижних этажей.

Читайте также:  Декларация 3-НДФЛ на возврат 13 процентов за покупку квартиры

 Застройщики больше не смогут привлекать средства покупателей: им придется или использоваться собственный бюджет, или привлекать банковские кредиты.

Ответим в течение 60 секунд

Что мы ожидаем от 2019 года?

Как уже говорилось ранее, поправки в Федеральный Закон № 214 в первую очередь вносятся для того, чтобы максимально сберечь права и сохранить привлеченные деньги сограждан. В связи с этим к будущим застройщикам будут выдвигаться иные, более жесткие и в чем-то даже сложновыполнимые требования. Вот перечень самых важных изменений, которые начнут действовать с 1 июля 2019 года.

  • Для гарантии сохранения привлеченных средств создается Фонд защиты дольщиков. Он будет формироваться из обязательных отчислений застройщиков в размере 1,2 % от суммы будущей сделки. Если деньги в фонд не поступили, можно легко опротестовать договор и признать его ничтожным.
  • Больше внимания теперь будет уделяться и компетенции строителей. Чтобы организация могла претендовать на проектное финансирование и получить кредитную помощь от банков, нужно построить до этого не менее 10 тысяч квадратов жилой или коммерческой недвижимости. Только при выполнении этого условия можно получить право на ведение долевого строительства с 1 июля.
  • Для возведения каждого объекта необходимо отдельное разрешение. Кроме того, застройщику теперь запрещено заниматься какими-либо иными видами коммерческой деятельности помимо строительства.
  • Устанавливается максимальная планка средств, которые можно привлекать в качестве авансовых платежей – не более 30 % от стоимости возводимого жилья.
  • Отмена долевого строительства по привычной схеме предусматривает проектное финансирование. Строительные компании получают право привлекать к сотрудничеству уполномоченные банки. Теперь в обязательном порядке в возведении жилья будут участвовать не только две стороны (организация и дольщики), но и аккредитованные банковские учреждения. Они выделяют кредиты по сниженной процентной ставке для строительной компании и принимают на специальные счета деньги от покупателей недвижимости в новостройке. Причем данные вклады являются замороженными до окончания процесса строительства, и подрядчик не сможет воспользоваться ими раньше.

Введение переходного периода

Описанная ранее схема работы и взаиморасчетов начнет действовать с 1 июля 2019 года. При этом внесенные поправки коснутся и договоров, заключенных после 1 июля 2018 года. Обязательства, вступившие в силу до начала переходного периода, должны выполняться по прежней схеме.

В течение действия переходного периода застройщик получает выбор, строить объекты лишь за средства дольщиков или воспользоваться своим правом привлечения банковских кредитов.

с 1 июля нынешнего года такого выбора уже не будет – лишь проектное финансирование. Привлеченные средства будут храниться на специальных счетах до момента сдачи строительного объекта в эксплуатацию.

Как заверяют представители банков, для застройщиков будут предложены специальные кредитные условия по ставке не выше 5 % годовых.

Последствия и риски строительной реформы

По статистике более половины от всех объемов строящегося жилья возводились именно за счет застройщиков. Такие глобальные изменения не могут не отразиться на общей ситуации на рынке недвижимости в стране. Возможные последствия обязательно коснутся и продавцов, и покупателей. Вот всего несколько положительных аргументов в пользу внесенных поправок:

  • Впервые за долгие годы, внесенные дольщиками средства будут надежно защищены. Банковское сопровождение гарантирует, что потерять деньги и не получить при этом квартиру будет невозможно.
  • Процесс строительства пойдет гораздо быстрее. Это вполне логично, ведь затягивать процесс при наличии кредитных обязательств крайне невыгодно для строительной организации. Она будет заинтересована в том, чтобы быстрее сдать объект в эксплуатацию, получить со счетов банка деньги дольщиков и рассчитаться по действующему кредиту.

Возможные минусы

Некоторые эксперты высказывают крайне осторожные прогнозы относительно отмены долевого строительства в 2019 году. По их мнению, самый главный минус реформы – это резкое подорожание квадратного метра в новостройках.

Такую же позицию высказывают и представители строительных компаний, которым придется закладывать проценты по банковскому кредиту в стоимость будущего жилья. Аналитики в сфере недвижимости более оптимистичны в прогнозах и считают, что возможное повышение цены будет крайне незначительным.

Нестабильная финансовая обстановка в стране и так уменьшила спрос на первичное жилье, а если сильно поднять цены, то застройщикам будет банально некому продавать квадратные метры.

Второй риск касается уменьшения количества строительных компаний на рынке недвижимости. Недобросовестные игроки уйдут, но вместе с ними можно потерять и большое количество некрупных компаний. Все дело в требовании построить не менее 10 тысяч квадратных метров для участия в проектном финансировании. Для многих регионов — это невыполнимая планка.

Если у вас возникли вопросы относительно будущих изменений в долевом строительстве, у вас уже заключен ДДУ или застройщик не выполняет свои обязательства, юристы по недвижимости окажут профессиональную консультативную помощь. Обращение к специалисту поможет сохранить средства и стать законным владельцем долгожданного жилья.

Наши дела по теме

Долевое строительство

Последствия отмены долевого строительства в 2018 году | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита

Эксперты сходятся во мнении, что отмена Закона о долевом строительстве не требуется, что это оправдавший себя за долгие годы инструмент и все существующие проблемы созданы простым неисполнением действующих законов. Отмена 2014-ФЗ приведет к повышению цен на новостройки на треть и массовому уходу с рынка небольших застройщиков, хоть как то двигающих конкуренцию в строительной отрасли.

В чем смысл нового закона?

Планируется полностью покончить с инвестированием строительства дольщиками по договору долевого участия.

После принятия закона финансировать строительство будут кредитные учреждения (банки), оценивающие надежность компании и инвестиционную привлекательность проекта.

Очевидно, что привлечение к стройке кредитного учреждения создаст массу негативных моментов как для застройщика с конечным потребителем, так и экономики в целом.

Два основных момента:

  • Банки очень неповоротливы, при этом смогут решать судьбу проектов.
  • Рынок получает нового посредника, берущего ренту как с застройщика, так и с покупателя.

Для граждан, приобретающих жилье по ипотеке, получится «Двойной удар «под дых».

Во-первых, они будут вынуждены оплатить проценты по ипотеке, во-вторых компенсировать стоимость выданных застройщику кредитов, которые отразятся в стоимости готового жилья.

Так ли неэффективен 214-ФЗ, что требуется его отмена?

И дальше пояснять, на самом деле, нет никакого смысла. Инструмент достаточно рабочий, который за тринадцать лет своего существования претерпел существенные КОНСТРУКТИВНЫЕ изменения.

Действующее законодательство, помимо многострадального закона, предусматривает массу инструментов, защищающих права инвесторов (дольщиков) и санкций, применяемых в отношении недобросовестных застройщиков.

При этом никто не говорит об истинных причинах массовых банкротств застройщиков и росте числа обманутых дольщиков.

Причины следующие:

  • Мошенничество со стороны страховых компаний.
  • Безучастие региональных властей.
  • Отсутствие контроля (грамотного, обдуманного, участливого) за застройщиком со стороны ответственных государственных органов, получающих на это бюджетное финансирование.
  • Укрупнение компаний на рынке и лоббирование интересов крупнейшим застройщиками.

По факту же мы видим банальный передел рынка и ужасающее неисполнение законов, вызванное бездействием правоохранительных органов, отсутствие ответственности страховщиков за преднамеренное банкротство и саморегулируемых организаций, призванных защищать застройщика и инвестора-участника долевого строительства.

Да, мы вступаем адвокатами 214-ФЗ, но в то же время мы выступаем обвинителями некомпетентных законодателей, не вникающих в детали и не знающих рынок ни на йоту, а так же мошенников, использующих «серые» схемы, которые, в результате намеченной реформы обретут дополнительные возможности в виде увеличения стоимости предмета своих афер — недвижимости.

Зачем создавали фонд обманутых дольщиков?

По большому счету — «раскрученный» фонд обманутых дольщиков не больше, чем громкие обещания.

Ведь эта мера призвана защитить только тех дольщиков, которые вложатся в строительство уже после его формирования, запланированное на конец 2017 года.

А старые дольщики (уже обманутые) останутся в стороне, о чем мы подробно писали в статье «Почему дольщикам не следует рассчитывать на ФОНД 2017».

Чем грозит отмена долевого строительства?

Если, конечно, наплевать на рынок в части поддержания конкуренции и доступных цен на жилье, а так же на банкротство очередной партии застройщиков, то, вероятно, можно увидеть благо в заботе власти о населении или о банках, которые ворвутся в этот рынок после отмены 2014 закона, снимая сливки и «сливая» неугодных мелких застройщиков.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *