Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

Наследство с обременением – сделка, в соответствии с которой наследодатель передает права собственности на недвижимое имущество, право распоряжения которым невозможно или зависит от определенных условий.

Основные виды обременений наследуемого имущества

Основания обременения могут быть разными. Ограничение распоряжением недвижимым имуществом в данном случае возникает в связи с принятием судебных решений, изданием актов органами государственной власти или органами местного самоуправления, вытекает напрямую из закона или соглашения.

Например, когда квартира приобретена с использованием ипотечного кредита, а именно из средств банка, то такое жилье находится в залоге у банка до полной выплаты денежных средств.  До снятия залога распорядиться таким недвижимым имуществом нельзя.

Можно выделить следующие основные виды обременений в отношении недвижимого имущества:

  1. залог;
  2. арест;
  3. доверительное управление;
  4. ограничение на распоряжение имуществом для нужд государственных или муниципальных органов;
  5. любые иные действия, сделки и ограничения, имеющие обременительный характер.

Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

Кроме ипотеки, могут устанавливаться и иные способы обременения.

Иные разновидности обременений имущества

Если рассматривать виды обременений в завещании, что это значит и их виды, то следует отметить, что законодательством не запрещено включение в завещание всевозможных условий получения наследственного имущества. Это могут быть требования погасить долговые обязательства, осуществлять уход за домашними питомцами, взять кого-либо под опеку.

Можно представить следующий распространенный перечень указанных условий:

  • установление запрета на вступление в брак с конкретным гражданином (гражданкой);
  • оказание помощи определенной благотворительной организации (фонду);
  • зачисление в образовательную организацию высшего профессионального образования, получение диплома по определенной специальности;
  • рождение ребенка;
  • уход за домашними животными в течение их жизни;
  • содержание и уход за конкретным лицом или лицами.

При этом немаловажным требованием к формулировке таких условий выступает их разумность.

Примеры обременений наследства

Гражданин Иванов завещал все имущество своей 34-летней дочери при условии, если она не вступит в брак с гражданином Сидоровым ранее чем по истечении 50 лет со дня его (Иванова) смерти.

Гражданин Колобов составил завещание, согласно которому часть его наследственного имущества (два автомобиля и один гараж) переходила по наследству его внуку.

При этом обязательным условием для получения внуком наследства в виде указанного имущества являлось поступление последнего на юридический факультет Московского Государственного Университета и получение им диплома по специальности «юриспруденция».

Гражданин Кузнецов составил завещание на имя своей супруги. В завещании указал в качестве условия получения наследства супругой ее обязанность по перечислению 5 миллионов рублей на счет благотворительной организации Красный Крест в срок не позднее одного месяца со дня наступления его (наследодателя) смерти.

Требования завещания

В завещание могут включаться такие требования, которые ограничивают свободу правопреемников относительно наследственной массы. На практике встречаются даже абсурдные условия, поскольку в законе нет закрытого перечня.

Установить можно любое условие.

Зачастую подобные требования-обременения касаются обязательств ухаживать за родственниками в возрасте. В иных случаях условие передачи недвижимости затрагивают возможность наследования только вместе с проживающими в помещении домашними животными, которые нуждаются в заботе.

Пример. В квартире умершего Алексея жили 2 кошки, 2 собаки и 2 шиншиллы. В завещательном акте прописано условие передачи квартиры наследникам — только вместе с перечисленными животными, им должен быть обеспечен должный уход.

Требования завещания может быть в форме завещательного возложения (легата). Под ним понимается распорядительный акт завещателя, в соответствии с которым на одного или нескольких наследников распространяется обязанность осуществить действия имущественного или неимущественного характера, направленные на исполнение не противоречащей закону цели.

Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

Данный вид завещательного распоряжения на территории России в основном выражается в предоставлении прав третьим лицам проживать на территории наследуемой недвижимости.

Пример. Константин — завещатель, с детства дружил с Михаилом. По личным соображениям Константин при жизни предложил Михаилу пожить с ним в одной квартире. Составляя завещание, Константин заранее позаботился о будущем своего друга и указал, что Михаил может проживать в его квартире до 01 января 2030 года. При этом квартира, согласно документу,  переходит его жене и дочери.

Таким образом, на установленную дату Михаил должен будет съехать из квартиры. А дочь и жена могут наследовать имущество только при выполнении условия проживания друга умершего.

Важно! продажа, дарение, сдача в наем или иное распоряжение квартирой не отменяет условия завещания (например, по проживанию в помещении третьего лица).

Завещательный отказ

Дополнительные требования также могут оформляться в форме завещательного отказа — обязательства имущественного характера, накладываемые на наследодателей, в отношении третьих лиц (отказополучателей).

Отказополучатель может требовать исполнения условий, указанных в завещании, в течение 3 лет.

Пример. Завещатель — Александр, оставляет дом стоимостью в 6 млн рублей своему сыну. Но при этом он должен отдать старинную книгу из этого дома стоимостью в 500 тысяч рублей в  городской музей.

Наследование при сервитуте

Сервитут — получение определенных прав на использование имущества с учетом соблюдения правовых норм.

Так, можно пользоваться чужим участком земли в соответствии с сервитутом. Например, гражданину необходимо на близлежащем участке проложить кабель, провести воду или электросети. Сделать это можно лишь через участок рядом по заключенному договору через территорию соседа, на которой действует сервитут.

Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

Сервитут можно накладываться не только на землю, но и на объекты, которые находятся на ней. Такие договоры не регистрируются.

Порядок правопреемства при аресте

Арест имущества — крайняя мера, которая используется при нарушении прав или невыполнении обязанностей. При наличии этого вида обременения так же запрещается какое-либо распоряжение объектом. Правопреемник не вправе продать, сдать, подарить имущество или иным образом разрешить его судьбу.

Чтобы проверить, арестована недвижимость или нет, необходимо взять выписку из ЕГРН. Арест накладывается по решению суда с целью обеспечения иска, в порядке уголовного судопроизводства на основании ст.115 УПК РФ. Также этот вид обременений может накладывать судебный пристав для исполнения судебного решения.

При смене собственника имущества арест не снимается. Должны отпасть основания его наложения. Так, если данная мера была применена в отношении квартиры по причине наличия задолженности по коммунальным платежам, наследнику необходимо заплатить по счетам. После для регистрации снятия обременения следует обращаться в тот орган, который вынес решение об аресте.

Обременение при ренте

На сегодняшний день отсутствует единый подход относительно вопроса о том, можно ли обременять договор ренты условиями относительно доли в праве собственности на недвижимое имущество.

Существуют два подхода:

  1. обращение в суд с требованием к получателю ренты о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением;
  2. невозможность требования получателем ренты возврата квартиры с обременением в случае расторжения договора.

Так, при подписании пенсионером договора пожизненной ренты, квартира гражданину больше не принадлежит. Все права и обязанности в отношении имущества переходят к плательщику ренты, который осуществляет уход за пожилым лицом, содержит его.

При соблюдении всех условий договора ренты после смерти наследодателя квартира переходит в собственность плательщика ренты.

Обременения наследуемой квартиры и как от них избавиться

Обнаружить тот или иной вид обременения недвижимости можно на этапе сбора документов, необходимых для принятия наследства. При этом способ того, как избавиться от обременения квартиры, будет зависеть от конкретных условий.

Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

По общему правилу, наследство принимается в полной мере: со всеми правами и долгами.

Когда квартира сдана в аренду

При сборе документации Вы можете обнаружить договор найма жилого помещения, по которому квартира предоставлена в пользование иным лицам.

Смерти собственника и ее наследования при аренде или найме жилого помещения нет среди оснований для расторжения или изменения заключенного договора. Это правило регламентировано статья 617 ГК РФ.

Поэтому расторгнуть договор аренды помещения нельзя.

Чтобы изменить условия пользования (например, повысить арендную плату), придется действовать в рамках закона или договора.

При наличии соглашения ссуды правила сходы с арендой имущества. На наследника также распространяются права ссудополучателя. Если наследодатель при жизни взял недвижимость у банка по договору ссуды, то на правопреемника будут накладываться некоторые ограничения.

Если не погашена ипотека

Когда среди документов обнаруживается закладная на недвижимость, это значит, что имущество находится в залоге у банковской организации. Такие случаи относятся к ипотечным кредитам.

Для начала следует определиться с наличием страхования умершего наследодателя. Страховая организация при смерти лица совершает платеж  в пользу банка — залогодержателя и погашает долг по ипотеке.

Однако должны выполняться следующие требования:

  • договор страхования был заключен и оплачен, в соответствии с условиями соглашения;
  • причина смерти наследодателя является страховым случаем.

Внесение суммы страховой организацией снимает обременение в завещании в виде залога на квартиру. В таком случае наследник может получить квартиру без ограничений распоряжения.

Сложности при наследовании ипотечной квартиры

Однако стоит учитывать, что не всегда страховая премия покрывает долг  по ипотеке. Тогда придется доплатить и закрыть долг из средств правопреемника. До того как страховая организация выплатит средства лицам, претендующим на недвижимость, следует  платить ипотеку по соглашению с банком.

Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

Смерть наследодателя может быть не признана страховым случаем. Например, при членовредительстве. Если смерть умершего не будет признана страховым случаем, квартира переходит наследникам вместе с долгами по ипотечному кредиту.

Документы по ипотечному кредиту оформляются банком с помощью свидетельства о наследстве, которое выдает нотариус. После принятия обремененной недвижимости наследники могут принять решение о продаже квартиры с выплатой банку оставшейся суммы со средств, полученных со сделки.

Можно ли отказаться от наследства с обременением

Согласно ч.1 ст.1158 Гражданского кодекса РФ, по общему правилу наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц. Но допускается отказ от всего причитающегося.

Однако зачастую вопрос ставится иным образом — можно ли отказаться от части наследства, которое обременено, чтобы остальная доля наследственной массы перешла во владение. Ч.3 ст.1158 ГК РФ по общему правилу запрещает отказ от части собственности в данном случае.

Вместе с тем, указано, если наследник призывается к наследству по нескольким основаниям (завещание, закон, наследственная трансмиссия), он имеет право отказаться от имущества, которое должно ему перейти по одному или нескольким основаниям.

Наследование — это право, а не обязанность.

Даже если лицо написало заявление на принятие наследства, в течение 6 месяцев после смерти наследодателя, можно отменить свое решение.

Ответы на часто задаваемые вопросы

 1. Наследник вступил в наследство на долю. После этого было обнаружено, что квартира в ипотеке. Как избавиться от обременения?

Ответ: Выполнить ипотечные обязательства и выплатить долг, после чего погасить регистрационную запись об обременении.

Читайте также:  Выписка из ЕГРН (образец): виды, ее получение, стоимость и сроки оформления

2. Может ли нотариус отказать в оформлении наследства если наследственную массу наложено обременение? Например, арест на регистрационные действия по данной квартире?

 Ответ: Нет, это не является основанием для отказа в наследовании.

3. Как получить квартиру в ипотеке несовершеннолетнему?

Ответ: при принятии наследства за квартиру платит опекун. Отказаться от наследства можно только полностью и сделать это через органы опеки. Также возможно найти выход по согласованию с банком. Например, сдавать квартиру в наем и с платы нанимателей погашать платеж.

Если на квартиру наложено обременение, как ее продать?

Оглавление:

Многим сегодня приходится продавать квартиру под обременением. Происходит это по разным причинам. Что это значит – обременение на квартиру? Обременение дает возможность приобретения некоторых прав собственности на это жилье лицами, не являющимися ее владельцами.

В правоустанавливающих документах присутствует соответствующая запись – свидетельство с подтверждением госрегистрацию о праве собственности на объект недвижимости.

Обременение начинает действовать после вынесения соответственного судебного решения либо при заключении договора.

Обременение квартиры: в каких случаях происходит

  • арест имущества,
  • аренда,
  • опека,
  • ипотека,
  • принадлежность данной недвижимости к культурному памятнику,
  • рента с пожизненным содержанием,
  • доверительное управление.

По данным экспертов рынка недвижимости, самыми популярными видами обременения на сегодня являются залоги (чаще всего ипотечные), аресты имущества и пожизненное содержание (рента).

Отмечают также аренду и ограничения на имущество, которое накладывают органы опеки и попечительства, а также аресты, прописку, аренду и залог.

Виды обременения квартиры

Залог доверенному лицу

Объект недвижимости может находиться под самыми разными видами обременения.

Так некоторые владельцы для уменьшения риска потерять квартиру оформляют ее в залог доверенному лицу (обычно в этом качестве выступает кто-то из родителей).

Если на квартире лежит обременение в виде залога, то владельцу свои планы по продаже жилья приходится согласовывать с залогодержателем (в данном случае это частное физлицо, а не кредитно-финансовая структура).

Пожизненное содержание (рента)

Если владелец квартиры заключает договор пожизненного содержания, то такая квартира также получает статус обременения. Договор ренты может быть двух типов: договор купли-продажи с правом пожизненного проживания ее бывшего владельца; договор пожизненного содержания с иждивением.

Суть такой ренты состоит в том, что люди, принимающие обязательства по уходу и содержанию бывшего владельца недвижимости, после его смерти получают его имущество в свою собственность. До того срока, пока не снято обременение (фактически до смерти собственника) плательщик ренты свободно распоряжаться жильем не может.

Ипотека

Финансовые затруднения сегодня вынуждают владельцев квартир оформлять ипотечные и потребительские кредиты.

Ипотека – один из популярных вариантов залога, когда закладываемая недвижимость остается в собственности владельца, а кредитор соблюдает свои интересы при продаже имущества, если заемщиком своих обязательств не выполняет. При ипотечном кредитовании кредит выдают под залог недвижимости.

При кредите на покупку квартиры само имущество переходит банку в залог как гарантия возврата кредита (ипотека на квартиру накладывает обременение). Если заемщик не способен больше выплачивать долг по ипотеке, обремененная ипотекой квартира продается.

Собственник ипотечной квартиры может оформить там регистрацию себе и другим лицам. Согласие банка-кредитора не нужно. Ограничений по количеству регистраций жильцов для владельца также нет (размер жилплощади не играет роли).

Заложенную квартиру сдают в наем, дарят и даже продают, но эти сделки заключаются уже с согласия банка-кредитора. Проверяется платежеспособность покупателя — нового хозяина квартиры для сохранения гарантий выплаты кредита. Ситуация упрощается, если покупатель сразу погашает весь кредит – тогда обременение с квартиры сразу снимается без согласований с банком.

Арест

Наиболее тяжелым обременением на квартиру, по мнению юристов, является арест. Наложить такой запрет могут суды или судебный пристав, исполняющий судебный акт. Причина для такого решения одна – долги владельца квартиры. Займодатель, которому собственник не вернул в срок взятую в долг крупную сумму денег, обращается в суд с требованием о наложении ареста на квартиру заемщика.

Прописка посторонних лиц

Среди видов обременения на квартиру распространенный вариант – прописка, когда в квартире, кроме собственника, прописаны посторонние люди.

У владельца жилья с оформлением договора купли-продажи квартиры с обременением проблем обычно не возникает, независимо от количества прописанных жильцов, так как кроме владельца никто на эту недвижимость прав не имеет. Для обладателей крепкой нервной системы и сильного характера покупка квартиры под обременением – реальный вариант экономии.

Но перед совершением подобной сделки надо выяснить все нюансы, иначе впоследствии большие проблемы могут обременять вас. До совершения сделки с такой недвижимостью договор надо изучать тщательно.

Доверительное управление

Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

Аренда

Кроме ареста, прописки, ренты, ипотеки, залога квартиры, есть и другие виды обременения. К примеру, можно считать обременением аренду, когда арендатор, заключающий договор аренды жилья, имеет право на проживание на указанной территории на весь период действия договора аренды.

Обременение от органов опеки

В ситуации, когда среди владельцев недвижимости имеются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, способные пострадать при продаже, то на проведение сделки купли-продажи в ущерб интересов совладельцев могут наложить обременение на квартиру органы опеки и попечительства.

Обременение по материнскому капиталу

Чтобы погасить кредит на приобретение жилья при помощи материнского капитала, надо оформлять его как общую собственность всех членов семьи и проживающих совместно родственников. Заверенное нотариусом обязательство требует пенсионный фонд.

От главного собственника требуют обязательство оформления квартиры в собственность обоих супругов, всех детей и других родственников.

По закону о защите семьи и детей это надо сделать в течение полугода со дня снятия обременения на квартиру по материнскому капиталу. Подробнее:

  • Чтобы снять обременение на квартиру, надо договориться с банковскими служащими для совместного визита в регистрационную палату. Документы для подачи готовит банк.
  • Если квартира общая, надо менять форму собственности – по ½ у каждого супруга. Выписку из ЕГРП надо взять в Росреестре (действительна сутки!) и с паспортами у нотариуса оформить брачный договор.
  • Снова в регпалату с паспортами и договорами и свидетельством на квартиру. Квартиру делят на двоих.
  • Если квартира в долевой собственности, надо оформлять договор дарения на детей (самостоятельно, в произвольной форме или у риэлтора). Если двое детей, можно каждому родителю подарить одному из детей по любой доле жилплощади. Органы опеки этот момент не контролируют.
  • В регпалату сдаются паспорта, договоры дарения, свидетельства на квартиру, свидетельства о рождении и о браке (копии) и квитанция после уплаты госпошлины..
  • Начало формы.

Обязательства по материнскому капиталу надо выполнять ответственно, так как прокуратура может подать иск в суд, и если прокурорская проверка факты подтвердит, решение суда будет не в пользу ответчика. Имущественные права детей в такой ситуации контролируют органы опеки, имеющие полномочия при нарушении прав признать сделку с недвижимостью недействительной.

Как же защитить себя и узнать, находится ли продаваемая квартира под обременением? Право накладывать обременение на недвижимость имеют территориальные органы Управления Федеральной службы госрегистрации. Факт обременения на квартиру подлежит регистрации в Росреестре.

Это объясняется тем, что сведения, в том числе и о недвижимости с обременением, которые заносят в ЕГРП, используют при заключении сделок купли-продажи недвижимости (выписка их ЕГРП для составления договора обязательна).

Это гарантирует покупателям честную сделку, так как продавцы квартир иногда пытаются утаить информацию об обременении.

Особенности сделки с обременением

Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

Процедура купли-продажи недвижимости, которая находится у банка в залоге, отличается от стандартной сделки с жильем:

  • покупатель квартиры берет в аренду две ячейки;
  • в банковской ячейке покупатель оставляет сумму для погашения кредита;
  • если средства остаются, то остаток переходит в ячейку продавца квартиры;
  • после получения причитающихся денег банк выдает справку о погашении кредита;
  • впоследствии стороны заключают договор купли-продажи с регистрацией ;
  • после процедуры регистрации новому хозяину квартиры выдают выписку о снятии обременения на его собственность;

По завершении всех операций продавец забирает из ячейки свой остаток, а покупатель получает право собственности.

Квартиры под обременением пользуются спросом на рынке — как правило, они в хорошем состоянии, особых вложений не требуют, юридически чисты, и цены на такое жилье намного ниже рыночных.

Возможные трудности

Но не все и не всегда складывается удачно: при покупке квартир с обременением можно столкнуться с большими трудностями. Например, закладывает покупатель перед подписанием договора в банковскую ячейку деньги на покупку квартиры, банк проверяет их и разрешает снять обременение.

Квартиру из залога освобождают, и после этого продавец от сделки отказывается. Покупателю в такой ситуации придется через суд обязывать владельца квартиры возместить расходы на несостоявшуюся сделку. Избежать подобной ситуации поможет оформление предварительного договора задатка.

На первый взгляд, договор ренты – выгодный вариант для тех, кто мечтает получить свое жилье. Но у ренты есть и немало подводных камней.

Внезапное объявление наследников может изменить планы плательщика ренты, поэтому прежде чем заключать договор пожизненного содержания надо убедиться, что на имущество владельца других претендентов нет. И даже в этом случае гарантий, что владелец жилья не расторгнет договор, нет.

Настроение у пожилых людей переменчиво, после самой безобидной ссоры или внушения соседей иждивенец-пенсионер обращается в суд для расторжения договора ренты. И суд обычно принимает сторону пожилого человека.

Поэтому, подписывая в присутствии нотариуса такой договор, не лишним будет приложить и справку от психиатра, что ваш подопечный на таком учете не состоит и вполне осознанно принимает решение о пожизненном содержании.

Другая ситуация: квартира продана и документы по всем долговым обязательствам перед банком оформлены, но бывший владелец с чужой уже собственности не съезжает. И в этом случае только обращение в суд с требованием о выселении продавца квартиры и признании бывшего владельца утратившим право пользования. Такие иски могут тянуться годами.

Торги по продаже заложенной недвижимости организовывают органы, осуществляющие исполнение решений суда, проводят их по месту нахождения имущества. Информация о торгах появляется за 10 — 30 дней до начала.

Все желающие участники вносят задаток (не более 5% от начальной стоимости заложенной недвижимости). Победителем публичных торгов признают участника, который предложил самую большую сумму. В течение пяти дней после внесения покупной цены заключают договор купли-продажи квартиры.

Этот договор и протокол о результатах торгов ─ основание для регистрации в ЕГРП.

Читайте также:  Квартира на вторичном рынке: порядок покупки и документы

Форма аукциона от публичных торгов отличается тем, что первоначальная цена объекта продажи устанавливается на основании оценки экспертов. Информацию о проведении аукциона публикуют в периодических изданиях (на официальных ресурсах исполнительной власти за 6 — 13 дней до установленной даты аукциона). Участники также вносят задаток до 5% от начальной цены. Выигравшим признают участника, предложившего максимальную сумму. Победитель с организатором подписывают протокол о результатах аукциона. После внесения всей суммы заключается договор купли-продажи с регистрацией права собственности.

Обременения и цены

Как правило, квартиры с обременением разрешают продавать, при условии согласия покупателя взять на себя заботы по освобождению жилья от запретов. Запрет на продажу накладывается только в случае обременения в виде ареста – эту сделку в УФРС просто не зарегистрируют. Невозможным может быть проведение сделок в аварийных домах, которые подлежащих расселению.

В остальных случаях квартира переходит в новому собственнику уже с обременениями. Проще говоря, обременение «следует» за имуществом как «приданое». Соглашаться на такой вариант можно, если есть возможность консультации у опытного специалиста. «Обычно обременения влияют на цену квартиры. Можно снизить ее на 30% за счет «отягчающих обстоятельств». Снижение цены зависит от вида обременения.

Например, если покупаемая квартира находится в доме-памятнике культуры, то ее владелец «в нагрузку» получит обременение с обязательством по сохранению объекта. То есть жилплощадь надо поддерживать в идеальном состоянии и при необходимости давать возможность осуществлять проверку его состояния соответствующими организациями. Но такое обременение на стоимость объекта практически не влияет.

Продажа квартиры с обременением в 2021 году: порядок и документы

Время чтения: 9 минут

Продажа квартиры с обременением не часто встречается на рынке недвижимости.

Объясняется это тем, что в сделке, кроме покупателя и продавца, участвует третья сторона и всем приходится искать компромисс.

Действовать нужно так, чтобы покупка квартиры была выгодной, а в будущем с ней не возникло проблем. Для этого следует собрать как можно больше сведений о недвижимости.

Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

Общая информация об ограничениях на недвижимость

Обременение подразумевает возникновение юридических условий, которые не позволяют собственнику в полной мере реализовать право на распоряжение жилым объектом. Другими словами, нельзя просто взять и продать недвижимость, обойдя третье лицо, заинтересованное в сделке.

При продаже квартиры обременение переходит на нового хозяина. Этот факт фиксируется в Росреестре, поэтому утаить неприятную сторону от покупателя не получится.

Виды обременений:

  • ипотека,
  • рента,
  • арест,
  • наем,
  • прописанные лица,
  • аварийное состояние здания,
  • сервитут.

И если арестованную недвижимость можно реализовать после погашения  долгов, то жилплощадь в аварийном доме вовсе нельзя продать. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным субъектам.

Изучить подробности можно с помощью дополнительного материала “Обременение на квартиру или дом, что это значит“.

Как продается обремененная недвижимость

Многие граждане интересуются, как продать квартиру с обременением. Сделать это реально на законных основаниях. Особенность сделки состоит в том, что полноценный переход права собственности возможен лишь при соблюдении определенных требований. Это связано с тем, что право владения, пользования и распоряжения ограничено.

В сделке с обремененным объектом, кроме покупателя и продавца, присутствует ещё одна заинтересованная сторона – банк, государственные органы и так далее.

Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. Нужно признать, что сделать это крайне трудно, ведь новому владельцу попросту не удастся зарегистрировать переход права собственности.

При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной. В остальном же выкуп дома с обременением осуществляется по стандартной процедуре продажи недвижимости.

Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

Что говорит закон

Основные виды обременений перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Запись в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что следует обратить внимание

Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо  согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора  зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также  от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной  квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

  • Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
  • Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • Уступка права требования долга по ипотеке;
  • Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

  • И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.
  • Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.
  • В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.
  • Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.
  1. Соответственно порядок действий будет следующим:
  2. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.
  3. Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.
  4. После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).
  5. Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

  • Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.
  • Соответственно порядок действий будет следующим:
  • Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.
  • После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).
  • У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.
  • Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.
  • Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).
  • На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.
  • После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.
  • Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

  • найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
  • согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца.

Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств.

Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

  1. При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).
  2. Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.
  3. Схема действий выглядит следующим образом:
  4. Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.
  5. Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.
  6. В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).
  7. В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

  • Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).
  • В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.
  • Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.
  • Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.
  • Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.
  • Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.
Читайте также:  Возврат 13 процентов с покупки квартиры по ипотеке в 2021 году

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!

Покупка собственности с наложенным обременением по ипотеке может стать выгодным приобретением для тех, кто подойдет к этому вопросу с ответственностью.

Желая избавиться от долгового обязательства, владельцы снижают цену до минимума, пытаясь хоть как-то расплатиться с долгами.

На помощь нужно призвать хорошего юриста, который подскажет, как снимается залог с такого жилья. Тогда риск остаться ни с чем стремится к нулю.

Обременение по ипотеке в силу закона что это?

Обременение по ипотеке в силу закона — это форма залога недвижимости, при которой собственность заемщика выступает обязательством погашения долга перед банком (залогом в данном случае является то имущество, на которое берется ипотека, т.е. ипотечная квартира будет находится в залоге у банка). В большинстве случаев она возникает при получении жилищного кредита.

Объектом ипотеки в силу закона выступают жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи, долевая собственность в строящемся доме и прочие.

Выдавая кредит, банк оформляет закладную, которую клиент должен предоставить в Росреестр (служба регистрации прав на недвижимость), когда будет регистрировать сделку купли-продажи.

На основании этого документа ставится отметка об обременении. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права не выдается, все сведения о залоге хранятся в электронной базе.

Узнать о нем можно, заказав выписку ЕГРН (единый реестр прав на недвижимость).

Если собственник долгое время не выполняет обязанности по погашению кредита, заложенная квартира может быть реализована залогодержателем (банком – обладателем залогового права на имущество).

Вырученные средства пойдут в счет погашения тела ипотечного займа, процентов, штрафов и пеней. При этом заемщик на руки получит только то, что останется после оплаты долга перед банком.

Получается, что реализация заложенного имущества – очень невыгодная для собственника ситуация, ведь он переплатит банку значительную сумму.

Следует отметить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Для ее продажи в погашение займа нужно получить соответствующее решение суда.

Ипотека в силу закона в общественном сознании прочно связана с жилищным кредитованием, что не совсем верно. Этот вид обременения возникает и в том случае, когда заключается договор ренты (пожизненного содержания) или продажа квартиры в кредит.

Ипотека в силу договора

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона.

В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет.

При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог.

После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру.

После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи.

Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:

  1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
  2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
  3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
  4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
  5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
  6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Как продать квартиру в ипотеке, с обременением по договору аренды, при аресте судебными приставами или с пожизненной рентой

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

  • Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
  • Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
  • Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
  • Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
  • Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
  • После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
  • Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
  • Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно.

Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду.

Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо.

К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег.

Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

  1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
  2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
  3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
  4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
  5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра.

Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН.

Если их нет, действовать описанным выше способом.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *