Обеспечение обязательств по кредиту или займу под залог квартиры (ипотеку)

Кредитные займы стали популярными, отчего постоянно обновляются предложения банков – идет здоровая конкуренция за привлечение людей. Поэтому заемщики все чаще задумываются о возможности снизить процентную ставку путем рефинансирования кредита под залог недвижимости, что дает большую вероятность одобрения заявки банком.

Оформление кредита под залог недвижимости происходит в определенной последовательности, несколько отличительной от стандартного получения займа. Также отмечается, что далеко не все банки предлагают программу рефинансирования. В результате перед принятием решения следует в точности изучить вопрос оформления новых долговых обязательств.

Что такое рефинансирование?

Обеспечение обязательств по кредиту или займу под залог квартиры (ипотеку)Рефинансирование – это замена имеющегося долгового обязательства новым. Заново полученный кредит имеет сниженный процент, поэтому сумма переплаты после переоформления значительно снижается. По факту оформления замены кредита происходит полное погашение уже действующих займов.

Рефинансирование кредита дает следующие возможности:

  • снизить процентную ставку, что влияет на снижение ежемесячного платежа;
  • уменьшить сроки погашения платежа – аналогичная сумма с низким процентом может существенно сократить время возврата займа со схожим ежемесячным взносам;
  • получить предложения с большими привилегиями.

Если говорить о рефинансировании под залог недвижимости, то представленная процедура позволяет сменить объект при необходимости продажи действующего.

Перед тем, как принять решение о рефинансировании кредита под залог недвижимости, необходимо посчитать его финансовую целесообразность. Иногда сумма уплаченных процентов по новому займу превышает оставшиеся выплаты.

Можно ли рефинансировать кредит под залог недвижимости?

Рефинансирование кредита под залог недвижимости возможно и даже увеличивает вероятность одобрения нового займа. Единственным условием выступает обязательное соответствие жилья заявленным от банка требованиям.

В большинстве случаев здесь выделяют утвержденные нормативы. Принимаются во внимание жилые помещения и коммерческие.

Все должны быть без обременения, быть в собственности заемщика, оформлены в соответствии с государственными актами и нормативами – зарегистрированы в кадастровой палате, иметь технический паспорт и прочие документы.

Когда выгодно рефинансировать займ?

Рефинансирование помогает улучшить финансовое положение заемщиков, и в то же время усугубить ситуацию относительно выплат процентов по кредиту. Поэтому предварительно следует проводить математические подсчеты.

С точки зрения экономии сотрудники банка уверяют, что выгодно объединять в один несколько кредитов. Это может быть ипотека и потребительский займ.

При этом квартиру или дом, приобретенные по факту получения денег от банка, передают другому – это и есть процедура рефинансирования кредита под залог недвижимости.

Подавать заявку на оформление нового долгового обязательства в погашение старого не всегда выгодно.

Кто и как может рефинансировать кредит под залог недвижимости?

Рефинансировать кредит могут все граждане, у которых имеется займ перед банком, и по нему нет просрочки внесения платежей. При наличии просроченной оплаты процедура становится недоступной. Несмотря на возможности заемщиков, каждое кредитное учреждение формирует свои требования к заявителям, что представляется следующим образом:

  • заемщик обязательно имеет российское гражданство, но в некоторых банках принимают заявки и от иностранных потенциальных должников;
  • обязательное соответствие возрасту – от 18-21 года до 65-75 лет, что определяется кредитным учреждением индивидуально;
  • важно отсутствие плохой кредитной истории – банки рассматривают заявки от людей, у которых нейтральная ситуация (включающая не злостные просрочки по ранее полученным займам);
  • обязательно представляются справки, подтверждающие платежеспособность – могут быть по форме банка или 2НФДЛ, сведения из Налоговой службы о доходах для индивидуальных предпринимателей;
  • подтверждение отсутствия задолженностей по действующим кредитам – в данном случае подразумеваются просрочки по платежам.

Следует учесть, что оформление рефинансирования под залог недвижимости влечет серьезный процесс проверки документов и платежеспособности потенциального заемщика. Это занимает несколько дней, иногда затягивается на месяц. В течение этого времени важно платить ежемесячные взносы по действующим займам во избежание просрочек.

Претендовать на рефинансирование кредита под залог недвижимости могут все лица, у которых имеется жилая или коммерческая площадь в собственности. При этом банки проверяют соответствие предложенного объекта сформированным требованиям:

  • недвижимость не может быть арестованной или проходить по судебному разбирательству;
  • объект не должен быть оформлен на несовершеннолетнего гражданина – в этом случае даже наличие разрешения от органов опеки не рассматривается основанием для одобрения займа;
  • износ объекта может быть до 55% – проводится предварительная оценка недвижимости, где высчитывается показатель на основании имеющихся технических характеристик;
  • недвижимость должна быть оснащена коммуникациями, которые также находятся в надлежащем состоянии для постоянного пользования;
  • приветствуется доступная инфраструктура.

Из вышесказанного следует, что невозможно оформить в залог садовый участок за чертой города, или гараж отдельно от жилого дома.

Рефинансирование кредита под залог недвижимости подразумевает только один способ осуществления задуманного. Для этого необходимо подыскать банк, который предлагает подобные программы и подать заявку на оформление.

Где можно рефинансировать кредит под залог недвижимости?

Процедуру рефинансирования кредита под залог недвижимости можно провести в любом банке, который предусматривает такие программы. Далеко не все кредитные учреждения занимаются рефинансированием.

Но если это присутствует, можно предложить в качестве залога собственную недвижимость.

Даже если банк не утвердил в рекламном проекте возможное задействование объекта, руководство может пойти навстречу и начать процедуру.

Как найти самый оптимальный вариант?

Оптимальный вариант рефинансирования кредита под залог недвижимости могут предложить сами банковские сотрудники, у которых, к примеру, заемщик уже оформил займ.

Также охотно говорят о новых программах кредитные учреждения, где клиент получает свою заработную плату.

Здесь могут сформировать индивидуальное предложение кредита или займа для рефинансирования в соответствии с размером имеющегося дохода.

Если предложений не поступало, но имеется желание рефинансировать кредит под залог недвижимости, необходимо рассмотреть все банки и действующие программы.

Каждая из них имеет свои преимущества и недостатки, определенные процентные ставки и максимальную сумму кредита.

Рекомендуется подать заявление во все банковские организации с предварительным расчетом ежемесячного платежа на один и тот же срок. Выбрать тот, в котором взносы оказываются ниже.

Можно выделить следующие банки, которые сформировали выгодные условия рефинансирования кредита под залог недвижимости.

Наименование банкаНа что дают кредитУсловияДополнения
Сбербанк Под залог недвижимости можно рефинансировать только ипотечное кредитование Процентная ставка от 12 до 13%, устанавливается и меньше, что зависит от многочисленных условий – сроки кредита и сумма Выгодны для постоянных клиентов. Остальным придется подписывать договор на общих условиях.
ВТБ24 Допускается рефинансирование всех видов кредитов и займов Условия определяются индивидуально, что зависит от типа рефинансируемого кредита Сроки погашения действующих долговых обязательств не может быть менее 90 дней – до окончания внесения платежей
Банк Москвы Можно рефинансировать любые кредиты Процентная ставка зависит от срока и суммы кредита, в залог берется жилая и коммерческая недвижимость, но финансовая задолженность ограничивается 3 млн. руб. Имеются дополнительные выгодные условия для работников социальной сферы
Райффайзенбанк Можно рефинансировать ипотечное кредитование Новый кредит выдается со сроками погашения до 25 лет, процентная ставка зависит от времени возврата и суммы Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому можно получить займ и лицам с плохой кредитной историей

Необходимые документы

Чтобы рефинансировать кредит под залог недвижимости, необходимо собрать пакет документов, условно подразделяющихся на две группы – это для заемщика и для имущества. Заявитель для себя должен подготовить следующий пакет:

  • паспорт гражданина России или другой документ, удостоверяющий личность;
  • СНИЛС и ИНН;
  • кредитный договор, подписанный с другим банком;
  • график платежей на действующий кредит;
  • выписка из банка, в котором указывается сумма к возврату на момент запроса;
  • справка о доходах – по форме банка или 2НДФЛ;
  • полис о страховании жизни, если он имеется.

При обращении в банк пишут заявление на предоставление возможности участвовать в программе рефинансирования кредита под залог недвижимости. Зачастую заявителям дают готовый бланк-анкету для заполнения.

В отношении предполагаемого залогового имущества собирают следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • документ основание – в связи с чем к собственнику перешли права на недвижимость;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие ареста и прочих обременений на недвижимость;
  • документы из БТИ – кадастровый и технический паспорт;
  • справка из БТИ о том, что не проводились незаконные перепланировки на момент передачи имущества в залог;
  • данные об исправности объекта – это результаты оценочной комиссии;
  • выписку из лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • решение страховой компании.

Поскольку недвижимость должна быть в надлежащем состоянии, необходимо предварительно заказать оценку. Комиссия прибегнет к проверке соответствия коммуникаций на отсутствие дефектов, а также характеристик к указанной информации в техническом паспорте объекта.

Этапы рефинансирования

Рефинансирование кредита под залог имущества существенно отличается от стандартной процедуры, поэтому здесь придерживаются следующей последовательности действий:

  1. Необходимо провести самостоятельно анализ финансовой выгоды в соответствии с выбранными предварительно условиями от банка. Это значит, что следует найти подходящее кредитное учреждение и рассчитать собственную экономию.
  2. Подать в банк заявление на предоставление кредита с целью погашения уже имеющихся займов.
  3. Если банк ответит положительно, собрать документы на залоговую недвижимость.
  4. Подписание нового кредитного договора – происходит сразу после одобрения банком предложенного залогового имущества.
  5. После подписания банк перечисляет денежные средства на счета других кредитных учреждений с целью полного погашения займов.
  6. Как только займы будут погашены, можно приступать к снятию обременения на недвижимость, если оно было. Для этого обращаются в Росреестр с заявлением внести изменения в базу данных собственников имущества.
  7. После снятия обременения обращаются в банк, который рефинансировал все кредиты, и составляют новую закладную, регистрируемую в Росреестре.
Читайте также:  Как оформить дарственную на квартиру: документы, способы, стоимость

После того, как кредит полностью погашается, обременение с залогового имущества снимается. Для этого также обращаются к кредитору и с полученными документами, подтверждающими полное погашение займа, пишут заявление в Росреестре на снятие ограничений. Владельцу выдают новое свидетельство о праве собственности.

Выгодное рефинансирование кредита под залог недвижимости на примере Сбербанка

Обеспечение обязательств по кредиту или займу под залог квартиры (ипотеку)

  1. Для начала потенциальному заемщику необходимо представить документы, чтобы понять, можно ли стать участником программы рефинансирования. Если банк признает заявителя платежеспособным, начинают оформление залогового имущества.
  2. В банк необходимо представить документы на недвижимость для предварительного одобрения залога. Если руководство все устраивает, заемщику дают список аккредитованных оценочных компаний, в одну из которых он обращается.
  3. После того, как оценка имущества была проведена, результаты будут переданы в Сбербанк, а руководство окончательно убедится в верности своего решения.
  4. Далее при положительном решении заключается кредитный договор под залог недвижимости, денежные средства переводятся другим банковским учреждениям для погашения действующих займов.

В завершении получается ситуация, когда залог от одного банка переходит к другому. Заемщику приходится только своевременно вносить ежемесячные платежи.

Стоимость рефинансирования кредита под залог недвижимости

Процедура не требует дополнительных финансовых вложений, если это не предусмотрено банком. Зачастую кредитное учреждение обязывает к оформлению страхования жизни заемщика, поэтому денежные средства могут быть списаны с полученного нового займа – это приводит к увеличению суммы кредитования.

Единственной существенной тратой в рефинансировании кредита под залог недвижимости выступает обязательное проведение оценки недвижимости. Для этого обращаются в компанию и оплачивают услугу за свой счет. Банк эту сумму не возмещает.

Плюсы и минусы процедуры

Перед принятием решения о рефинансировании кредита под залог квартиры или дома необходимо изучить все преимущества и недостатки процедуры. К положительным моментам относят:

  • снижение процентной ставки;
  • возможность получения налогового вычета;
  • при наличии недвижимости в залог заявки рассматриваются быстрее;
  • возможность снижения ежемесячного платежа;
  • возможность продления срока кредитования;
  • объединение нескольких кредитов для удобства.

С помощью представленной процедуры можно улучшить кредитную историю. Но, несмотря на это, имеются недостатки в виде отсутствия возможности рефинансировать некоторые кредиты. Иногда банки устанавливают ограничения относительно досрочного погашения займа – необходимо учитывать перед подписанием договора.

Следует отметить длительный процесс оформления займа под залог недвижимости, и необходимость проведения оценки залогового имущества.

Нюансы

Банки рассматривают только ликвидную недвижимость для оформления в залог, поэтому к выбору имущества подходят основательно. Как показывает практика, проще и быстрее получить ипотечный займ в другом банке и передать новому кредитору ранее обремененный объект.

Рефинансирование кредита под залог недвижимости в России возможно и дает веские основания руководству учреждения дать положительный ответ заявителю.

Процедура сложна для собственника имущества, поскольку придется собрать большое количество бумаг, а также заказать оценку объекта, а это требует дополнительных вложений в погашение долга.

Рефинансирование кредита под залог недвижимости дает возможность снизить затраты и улучшить кредитную историю.

Отличия кредита под залог недвижимости от ипотеки

Обеспечение обязательств по кредиту или займу под залог квартиры (ипотеку)

Добрый день всем!

У нас сегодня интересная тема. Я попытаюсь сравнить ипотеку и кредит под залог недвижимости и рассказать более подробно про второй вид займа.   Надеюсь, что эта информация поможет вам разобраться при получении кредитных средств в банке.

В широком понятии ипотека и кредит под залог недвижимости могут быть, на первый взгляд, тождественны. Давайте я дам собственные определения этих видов займов.  

Ипотека — это целевой кредит на покупку недвижимости, при котором банк может (в большинстве случаев так и есть) взять в залог приобретаемый объект, либо — имеющийся объект недвижимости в собственности у заемщика.

Кредит под залог недвижимости — это нецелевой кредит на любые цели: потребительские, на ведение бизнеса, на покупку объекта недвижимости, на строительство и пр., — при котором банк берет в залог недвижимую собственность заемщика.

Итак, в чем же заключаются отличия кредита под залог недвижимости от ипотеки? Глядя на определения, это становится более понятно.

Во-первых, кредит под залог — это нецелевой кредит. То есть деньги можно потратить на любые цели и для этого необязательно отчитываться перед банком.

Во-вторых, в залог обязательно берется имеющаяся недвижимость. А по ипотеке банк может учесть только поручительство до некоторой суммы кредита.

В-третьих, кредит под залог чаще всего имеет ограничения по получению суммы. Например, от 1 млн. рублей до 10 млн. рублей согласно тарифам банка. В то время как на ипотеку обычно дают неограниченные суммы — есть только ограничение снизу.

При этом банк будет давать деньги на кредит под залог недвижимости, ориентируясь на стоимость залога. Обычно максимальная сумма кредита не превышает 85-90% оценочной стоимости заложенного имущества. То есть сумма займа ограничена стоимостью вашей квартиры или нежилого помещения и тарифами банка. А по ипотеке ваши желания ограничиваются одобренной суммой.

В-четвертых, в залог может пойти не только жилая недвижимость, но и коммерческая собственность, в отличие от ипотеки.

В-пятых, срок кредита под залог отличается от срока по ипотеке. Обычно он значительно короче — предоставляется на 5-7 лет, тогда как ипотека доходит до 30 лет.

Чтобы взять кредит под залог недвижимости, нужно иметь хороший доход, и ваша квартира должна соответствовать критериям залога банка.

Первый фактор важен, так как банк дает обычно большие суммы под залог, и нужно подтвердить хороший стабильный доход. Некоторые заемщики заблуждаются, думая, что, если у них есть квартира, то иметь большой доход необязательно, говоря, что банк ведь может продать мою квартиру в случае неоплаты.

На самом деле это не так: любой банк не хочет связываться с продажей заложенного имущества, так как это достаточно утомительная процедура; ему проще получать свой процентный доход от заемщика. Поэтому кредитная организация уделяет внимание платежеспособности клиента.

  • Второй фактор важен, так как банк возьмет не любую квартиру, а ту, которая:
  • — свободна от обременения: не арестована, не заложена.
  • — не является единственным жильем заемщика.
  • — находится на территории деятельности банка.
  • — имеет хорошее состояние.
  • Эти два фактора сильно влияют на принятие решения на кредитном комитете банка.

Из существенного также нужно упомянуть, что залог будет регистрироваться в Управлении Федеральной Регистрационной Службы (УФРС), которая вносит запись о залоге в свой реестр. Все сделки по залогам проходят согласно федеральному закону «О залоге».

Итак, сегодня мы поговорили с вами про отличия кредита под залог от ипотеки и его особенности. Приглашаю вас к обсуждению материала.

Залог недвижимости при получении кредита

Гражданские правоотношения – это огромная сфера разнообразных сделок (договоров, действий, поступков и событий), урегулированных гражданским законодательством.

Далеко не всегда участники того или иного договора являются добросовестными, а чтобы избежать возможных проблем существует институт обеспечения исполнения обязательств, урегулированный положениями главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Одним из наиболее часто встречающихся на практике способов обеспечения обязательства является залог.

Согласно положениям, закрепленным в статье 334 ГК РФ, под залогом следует понимать право кредитора по основному договору получить причитающуюся ему денежную сумму путем реализации заложенного имущества в том случае, если должник не выполнит свое обязательство.

Причем такой кредитор будет иметь преимущественное право на заложенное имущество перед другими кредиторами в случае несостоятельности должника.

Залог используется и при заключении небольших договоров, но чаще всего он выступает своеобразным гарантом исполнения должником взятого на себя крупного обязательства, например кредита.

Помимо ГК РФ правоотношения, возникающие при залоге недвижимости: здания, сооружения, предприятия, дома или квартиры, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Сторонами договора залога являются:

Залогодатель – юридическое или физическое лицо или индивидуальный предприниматель, передающий свою собственность в залог в обмен на получение кредита;

Залогодержатель – чаще всего в этом качестве выступает Банк или иная кредитная организация, которая выдает кредит на нужды Должника в обмен на заключение договора залога. Договор залога тесно связан с основным обязательством, имеющимся между сторонами – кредитным договором, в котором Кредитором является Залогодержатель, а Должником – Залогодатель.

Договор залога заключается в письменной форме. Предметом залога может выступать любое имущество, в том числе недвижимое, главное, чтобы оно не было ограничено в обороте по российскому законодательству (оружие, лекарства, наркотики и т.д.). Основные требования, предъявляемые к данного вида договорам таковы:

  • необходимо указать предмет залога (имущество) и его стоимость по результатам оценки;
  • следует отразить сущность, сроки и размеры основного обязательства, в обеспечение которого заключается договор залога;
  • если основной договор между Должником и Кредитором подлежит нотариальному удостоверению, то же справедливо  в отношении обеспечивающего его соглашения о залоге;
  • договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в государственных органах;
  • следует указать, у кого будет находиться предмет залога (в отношении недвижимости в большинстве случаев имущество остается у Должника);
Читайте также:  Реестр залога недвижимого имущества (ЕГРП): регистрация ипотеки на квартиру в Росреестре

Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных правил влечет за собой недействительность договора залога.

  • В наши дни кредиты под залог недвижимости, выдаваемые как физическим, так и юридическим лицам, пользуются неимоверной популярностью и являются весьма актуальным финансовым продуктом для любого солидного банка.
  • Юридические лица закладывают принадлежащую им на праве собственности недвижимость, чтобы получить кредит на одну из следующих целей:
  • развитие и расширение имеющегося бизнеса;
  • приобретение новой недвижимости (нежилой), в том числе на стадии строительства;
  • капитальный ремонт здания/строения/предприятия;
  • иные цели, требующие срочного вливания крупной денежной суммы;

Особо ценится банками в качестве предмета залога так называемая коммерческая недвижимость, приносящая владельцу немалую прибыль: офисы, торговые точки, бизнес-центры, логистические хранилища.

  1. Принимая решение о том, стоит ли выдавать предприятию кредит под залог недвижимого имущества, банк проводит комплексный анализ всех основных аспектов финансово-хозяйственной деятельности компании:
  • тщательно изучаются последние балансы фирмы;
  • оценивается благонадежность компании, как участника гражданского оборота (длительность пребывания на данном рынке, успешность бизнеса и т.п.);
  • оценивается ликвидность и определяется рыночная стоимость предмета залога;

Для проведения подобного рода анализа от компании потребуется представить пакет документов. Вот их примерный перечень:

  • учредительные документы: Устав со всеми изменениями и Учредительный договор (при наличии);
  • свидетельства о государственной регистрации компании, о постановке на налоговый учет, о присвоении ОГРН, о внесении изменений в устав;
  • протоколы (решения) о назначении руководителей;
  • балансы организации за определенный период;
  • документ с оценкой закладываемой недвижимости от независимого оценщика;
  • свежие документы БТИ на здание/сооружение/квартиру или дом;

Чаще всего срок кредита, обеспеченного залогом коммерческой недвижимости составляет от полугода и до 3 лет. Но это касается в первую очередь небольших сумм, требующихся мелкому и среднему предпринимательству. Если же речь идет о крупном производственном предприятии, то для него могут быть разработаны индивидуальные, гораздо более щадящие условия кредита и увеличены сроки возврата.

Предмет залога – здание, сооружение, предприятие или дом остается чаще всего во владении и пользовании собственника, то есть Должника, в то же время Кредитор получает определенные права на заложенную вещь, может следить за ее правильным использованием, контролировать и ограничивать Должника в распоряжении этим имуществом. Эти условия прописаны в договоре залога.

Залогодержатель имеет право требовать, а Залогодатель обязан исполнить следующие требования:

  • застраховать заложенное недвижимое имущество в полной стоимости от угрозы повреждения и гибели или иного выбытия из его владения. По желанию также возможно застраховать жизнь и здоровье Должника, а также его трудоспособность;
  • бережно обращаться с предметом залога, защищать его от возможных повреждений и посягательств третьих лиц;
  • не препятствовать Кредитору проверять наличие и сохранность заложенного имущества;

Если компания отдала под залог собственное предприятие или имущественный комплекс, то права Кредитора будут распространяться на все, что входит в их состав: транспорт, мебель, обстановка, включая те предметы, что будут приобретены уже после заключения с банком договора ипотеки.

Важно отметить, что отдать в ипотеку здание или сооружение возможно лишь присовокупив к нему землю, на которой оно стоит.

Земля может находиться в собственности Должника или же быть им арендована у государства или другой организации.

Действует также обратное правило – если в ипотеку попадает земельный участок, то стоящие на нем здания и иные строения также подпадают под залог, если отдельно в договоре не будет предусмотрен иной порядок.

Если же на этом участке стоят здания, которыми владеют третьи лица, тогда в случае смены собственника, например, если Залогодатель не выполнит своих обязательств по кредитному договору, все права, а также обязанности бывшего собственника в отношении этих лиц переходят к новому вместе с землей.

Что есть ипотека?  

Договор ипотеки – это частный случай договора залога и касается он тех ситуаций, когда закладывается недвижимость. Таким образом, залог – более широкое понятие, чем ипотека.

Регулируются ипотечные отношения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), а также ГК РФ, который обладает большей юридической силой и в случае противоречия норм закона и кодекса, следует руководствоваться положениями последнего.

Если же противоречий нет, то в первую очередь стоит изучить закон, так как он тщательно и подробно освещает эти отношения.

Официально Россия является самой молодой страной в сфере ипотечного кредитования в Европе. Считается, что пришло к нам это начинание в 1998 году, так что первое десятилетие работы с ипотекой осталось позади. Накануне отмечания этого юбилея, в  2008 году были подведены итоги, которые показали следующие цифры (по данным Центрального Банка России):

  • количество банков, выдающих кредиты по ипотеке, составило 587;
  • более 60% общего числа ипотек приходится на долю десятки ведущих игроков на данном рынке (среди них ВТБ, Сосьете Женераль Восток);
  • в сравнении с предыдущим 2007 годом объем сделок возрос почти на 18%;
  • большим спросом у россиян пользуется ипотека вторичного жилья, а не новостроя;

Прогнозы насчет дальнейшего роста рынка ипотечного кредитования в тот год давались самые оптимистичные, но, увы, общемировой финансовый кризис сильно повлиял на данный вид кредита под залог.

В начале 2009 года число рублевых ипотечных кредитов в России сократилось в 4 раза, в валюте – почти в 10 раз! Также резко возросли процентные ставки с одновременным сокращением срока предоставления ипотечного кредита. Но уже ближе к концу прошлого года ситуация стала постепенно выравниваться и можно прогнозировать дальнейший рост рынка, правда уже гораздо более скромными темпами, чем виделось это буквально 2 года назад.

Всегда ли при залоге недвижимого имущества речь идет о приобретаемом в кредит жилье? Нет, не всегда.

Зачастую встречаются ситуации, когда Должник отдает под залог уже имеющуюся у него квартиру или жилой дом, а полученную в кредит сумму тратит на иные нужды и цели.

Порой такой способ выгоднее, чем ипотека. Во многом потому, что здесь не требуется вносить ощутимый первоначальный денежный взнос.

При оформлении ипотечного кредита заемщиков мучает множество вопросов. Но, пожалуй, главный из них, который обязательно следует осветить в этой статье – может ли Кредитор отобрать заложенное Должником физическим лицом недвижимое жилое имущество, даже если это единственное пригодное для Залогодателя и его семьи жилье.

Российское гражданское законодательство (ст. 446 ГК РФ) гласит, что банк имеет право обратить взыскание на квартиру, дом или иное единственное жилое имущество Должника. То, что его семье негде будет жить, в общем и целом не является проблемой Кредитора, это забота государства – постараться, чтобы его граждане не остались на улице.

Для решения проблемы предусмотрен особый механизм и несколько защищающих в такой ситуации Должника правовых норм. Во-первых, существует такое понятие, как несоразмерность требования. Что оно обозначает? Иногда Кредитора/Залогодержателя можно ограничить в его претензиях на предмет залога.

Это становится возможным в случаях, когда нарушение Должника несущественно и размер претензий Кредитора несоразмерен стоимости заложенного недвижимого имущества. А точнее говоря, чтобы оспорить требования Кредитора, необходимо наличие в совокупности двух условий (это правило возникло недавно, в середине 2009 года):

  • просрочка Должником основного обязательства длится не более 3 месяцев;
  • сумма невыполненного обязательства меньше чем 5% от оценочной стоимости предмета залога по ипотеке;

Допускается трижды в течение года просрочка Должником сроков платежей без того, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество. Еще один случай, когда можно ограничить Кредитора в его попытках обратить взыскание на предмет ипотеки, это ситуация, когда речь идет о строительстве жилой недвижимости, а Должник является одним из долевых участников процесса. В такой ситуации Кредитор может обращать взыскание не ранее чем через полгода после указанного в договоре срока сдачи объекта строительства или пока не станет очевидно, что объект в срок не будет сдан.

Если все же дело доходит до обращения взыскания на имущество, то Кредитор обращается в суд с исковым заявлением.

Из стоимости заложенного имущества он может получить саму сумму неисполненного обязательства, а также пени и неустойки, предусмотренные договором.

Следует знать, что Должник вправе выбирать способ реализации предмета ипотеки – аукцион/конкурс или публичные торги. Также он может спорить в суде о размере начальной цены, если не удалось достичь соглашения с Кредитором.

Свои претензии на увеличение цены нужно будет подтвердить документально, приложив отчет оценочной фирмы или БТИ. Но самое главное право Должника, которое может существенно повлиять на развитие событий – это право требовать отсрочки реализации заложенного недвижимого имущества (до 12 месяцев).

Возможно, за это время Должник сможет найти выход и оплатить свой долг, сохранив за собой предмет ипотеки. Но чтобы убедить суд принять подобное решение, нужно указать причину, которая может быть признана уважительной – например, наличие несовершеннолетних детей на иждивении, серьезная болезнь и т.д. Есть 2 исключения из общего правила, когда суд отсрочку не предоставит:

  • предметом залога является участок земли для сельскохозяйственных нужд;
  • Должник физическое лицо, но использует предмет залога, чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность;
Читайте также:  Долевое строительство: изменения с 2019 года, последние новости об отмене ДДУ

Если все возможности исчерпаны, то Должнику дается месяц на то, чтобы освободить занимаемую квартиру или дом, затем Кредитор предмет залога изымает, а государство в лице своих органов должно предоставить Должнику и его семье для проживания жилье из так называемого маневренного фонда населенного пункта, где он зарегистрирован.

Другое дело, что на самом деле такое жилье в большинстве городов и весей нашей страны просто-напросто отсутствует или не выдерживает никакой критики по своему состоянию. Поэтому данную проблему исполнительной власти следует тщательно проработать и постараться исправить ситуацию в лучшую сторону.

А вот Должнику не стоит доводить дело до принудительного изъятия своей квартиры – лучше продать ее самостоятельно и погасить кредит.

Почему это лучше? Дело в том, что банк-Кредитор, получив в распоряжение заложенное жилое недвижимое имущество, должен его реализовать на аукционе, в котором редко участвует много покупателей и цены оставляют желать лучшего.

Куда как выгоднее продать квартиру или дом по высокой рыночной цене. Банк же будет выставлять жилье на продаже по ликвидационной цене, так как реализация вынужденная.

Цена эта составляет обычно до 75% от изначальной оценочной стоимости жилья. Так что может выйти, что вырученных от продажи через аукцион денег не хватит на погашение задолженности перед Кредитором!

Залогодателю квартиру или дом можно продать в большинстве случаев только с согласия Залогодержателя, то есть Банка. Но можно использовать пару схем, когда его участие исключается, главное, чтобы не было моратория на досрочное погашение кредита.

Например, остаток долга по ипотеке берется взаймы у друзей/родных и погашается банку, а затем квартира неспешно продается по высокой цене и долги близким людям можно будет вернуть.

Или же можно взять у покупателя квартиры задаток в размере задолженности перед Залогодержателем, погасить долг, получив квартиру в полное и безраздельное владение и распоряжение, а затем продать ее.

Проблема возврата ипотечного кредита и страх потерять свое недвижимое имущество в тяжелые кризисные времена занимала умы миллионов людей в нашей стране.

Правительство РФ учло все сложности этого временного периода: снижение зарплат, массовые сокращения работников, падение курса рубля, высокую инфляцию и другие и в лице ответственного органа – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его дочернего предприятия Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) предприняло ряд мер по облегчению положения ипотечных должников:

  • предоставлялся льготный срок, в течение которого можно было погасить задолженность;
  • на протяжении года должники по ипотеки могли воспользоваться услугами АРИЖК и выплачивать кредит за их счет на базе аннуитетных платежей;

А в новом 2010 году была одобрена программа реструктуризации ипотечных кредитов, которая допускает повторную реструктуризацию полученного кредита в льготном порядке и не влечет за собой рост процентов в отношении наиболее социально  незащищенных граждан. Залогодержатель же получит от АИЖК облигации, чтобы компенсировать возможный для него риск убытков.

Также предусмотрена возможность выкупа муниципалитетами квартир, приобретенных гражданами по ипотеке. Это касается случаев, когда дело уже дошло до стадии судебного разбирательства. Уже более 30 000 граждан России воспользовались данной государственной программой.

Кроме того, существует законопроект, которые предоставляет возможность должникам по договорам залога имущества, в том числе недвижимого, досрочно погашать займ без применения к ним штрафных санкций. Таким образом, можно видеть, что ситуация с ипотечным кредитованием в нашей стране постепенно выправляется.

В дальнейшем можно ожидать активного роста и расширения данного института гражданского права.

Чем опасны кредиты под залог квартир — Бинкор

Заключение любого кредитного договора всегда может нести определенные последствия для заемщика. Тем более, когда вы планируете взять кредит под залог собственного жилья.

Доля сомнений закрадывается в голову: какие риски несут за собой кредиты под залог квартир? Экономисты утверждают, что если договор займа будет составлен грамотно, без подводных камней, а погашение будет добросовестным, то опасности не будет. Так ли это?

Основные риски, или чем опасны кредиты под залог квартир?

Сомнения можно отбросить: да, кредит наличными под залог квартиры может нести негативные последствия, как и любой кредит.

Прежде всего, в нем уже заложены ограничения по действиям с объектом недвижимости без ведома кредитора.

Разумеется, нужно осознавать то, что опасным срочный кредит наличными под залог квартиры в Москве станет лишь тогда, когда заемщик перестает выполнять свои обязательства, то есть вносить необходимые платежи в банк.

Механизм прост: когда заемщик оформил договор займа, на его недвижимость накладывается ограничение: квартиру нельзя продать без ведома банка, подарить и даже сдать в аренду без согласия банка (по кредитному договору, однако банковские сотрудники сразу предупреждают, что фактически это никто не проверяет и в основном те кто закладывает не основное жилье сдают в аренду без проблем). Когда кредит будет выплачен и погашен, обременение снимут, и все риски уйдут.

Как строить отношения с кредитором

В случае трудностей с доходами у заемщика и первых просрочек по платежам сначала с должником будет работать банковская служба, специализирующая на проблемных договорах. Изначально выясняются причины этих сложностей, с чем они связаны и относятся ли они к страховым (потеря трудоспособности и т.д.).

Если сложности с доходами не удается решить, при подтверждении соответствующими документами возникших проблем вполне реально подписать соглашение о кредитных каникулах или оформить реструктуризацию кредита.

Если у клиента проблемы с наличными, но из поля зрения он не исчезает, банк вполне может пойти навстречу.

Если же просрочки станут критическими по длительности (полгода-год), а клиент не реагирует на звонки и сообщения кредитора, тогда судебный иск об изъятии залога – квартиры – может быть подан. Обычно судебные тяжбы длятся от полугода.

В случае удовлетворительного решения по иску, собственник не лишается всего имущества, ему предлагается продать недвижимость самостоятельно и отдать долг банку, остальное естественно остается у собственника.

Например: по оценке банка квартира стоит 6 миллионов рублей, собственник должен 2 миллиона банку, то в случае продажи по оценочной стоимости на руках останется 4 миллиона.

При любых форс-мажорах и финансовых сложностях нужно понимать, что банк или любая другая финансовая организация, с которой заключен кредитный договор с залогом в Москве, не заинтересован в процессе взыскания долгов и продаже квартиры.

Вашей ошибкой будет думать, что все обойдется, если

  • в жилье зарегистрированы несовершеннолетние;
  • квартира – ваше единственное место жительства, другой недвижимости в вашей собственности нет;
  • вы решите погасить долг уже после вынесения судебного решения об изъятии залога и его продажи.

Будем говорить откровенно: ни ваши дети, ни отсутствие у вас другого жилья не остановят банк от судебных процессов и продажи залога. Решать вопросы с банком нужно сразу, как появились проблемы, предоставляя подтверждение независящих от вас обстоятельств (документы об увольнении, болезни, сокращении штатов, ликвидации предприятия) не доводя дело до суда.

Как минимизировать опасность потерять квартиру

Мы разобрались, чем опасны кредиты под залог квартиры. Теперь стоит подумать, что можно сделать, чтобы снизить риск в случае изменения уровня дохода заемщика.

Самое важное для человека, отдавшего в опасный залог свое жилье – не допускать просрочек по платежам.

Крупный и выгодный кредит предполагает длительный срок погашения, за годы случиться может всякое, потому имеет смысл сформировать некую подушку безопасности: неприкосновенный запас наличных в сумме нескольких банковских платежей.

Стоит внимательно присмотреться к организации, где вы планируете взять кредит.

Существует опасный вариант нарваться на мошеннические финансовые «организации», которые привлекают потенциальных заемщиков низкими процентными ставками, а в результате хитро составленными договорами лишают людей собственных квартир.

Кстати, это может быть заведомо невыполнимый кредитный договор, нарушение которого неизбежно, и тогда процесс изъятия залога по суду происходит молниеносно.

«Банк финансовых решений Бинкор» — Ваш надежный партнер.

Любые вопросы вы можете задать нашим сотрудникам. Оставьте заявку на обратный звонок и в удобное для вас время обсудите с представителем «Бинкор» все нюансы.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *